Vendre sa maison avec un agent immobilier : avantages, coûts et conseils

Si vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement, vous vous demandez sans doute s'il vaut mieux faire appel à un agent immobilier ou vendre le bien vous-même afin d'économiser les frais d'agence. Les experts déconseillent, à juste titre, de vendre par ses propres moyens. En effet, pour la plupart d'entre nous, la vente d'une maison ou d'un appartement constitue la plus importante transaction financière de notre vie. Il s'agit de centaines de milliers de francs, parfois même plus. Vous feriez donc de fausses économies en renonçant à un agent immobilier. Les agents immobiliers sérieux facturent deux à trois pour cent du prix de vente, parfois même moins. Selon le canton, l'emplacement et l'étendue des prestations, la commission d'agence peut toutefois atteindre jusqu'à 3,5 % dans certains cas. Mais c'est de l'argent bien investi, car les agents connaissent le marché, ont accès à des acheteurs potentiels pré-sélectionnés et parviennent souvent à obtenir un prix de vente plus élevé, de sorte que les frais d'agence sont rapidement relativisés.

Pourquoi faire appel à un agent immobilier ?

En effet, lorsque vous vendez votre maison vous-même, beaucoup de choses peuvent mal tourner : la fixation du prix de vente, la rédaction du contrat, mais surtout le processus de vente. La fixation du prix nécessite à elle seule beaucoup d'expérience et une bonne intuition des évolutions du marché ainsi que des biens comparables. Si vous fixez le prix trop haut, le bien risque de rester invendu pendant des mois et d'acquérir une mauvaise réputation sur le marché. Si, au contraire, vous fixez le prix trop bas, vous perdez de l'argent.

Les agentes et agents immobiliers disposent de vastes bases de données et de réseaux, ainsi que d'une connaissance approfondie du marché, et vous proposent un prix réaliste qui maximise vos chances de réussir la vente. Vous devez également rédiger le contrat de vente avec soin : vous devez vérifier les contraintes en matière de droit de la construction, les servitudes de passage et de service ou les sites contaminés, et le contrat doit respecter le cadre juridique des cantons concernés. Sans expertise juridique, vous risquez des erreurs coûteuses ou des retards qui peuvent rapidement compromettre la vente.

Les agents immobiliers disposent de la distance nécessaire par rapport au bien

Imaginez que les acheteuses et les acheteurs potentiels ne vous soient pas sympathiques et qu'ils émettent en plus des commentaires négatifs sur votre maison ! Même si vous n'êtes pas susceptible, vous risquez de le prendre personnellement si quelqu'un critique le carrelage de la salle de bains que vous avez choisi avec amour ou la cuisine rénovée à grands frais. Dans de tels cas, un agent immobilier dispose de la distance nécessaire par rapport au bien et est mieux à même de gérer les critiques. Il prend en compte les objections de manière objective et met l'accent sur les points forts du bien.

Il y a aussi les acheteurs potentiels qui se sentent déstabilisés lorsque le propriétaire leur fait visiter le bien. Ils n'osent pas regarder de près, ouvrir les tiroirs et poser les questions importantes. Un agent immobilier expérimenté s'en charge dans le cadre de son travail. Il dirige les visites, répond à toutes les questions avec compétence et élimine d'emblée les acheteurs potentiels qui ne sont pas sérieux. Le processus se déroule ainsi de manière structurée et efficace.

Mais attention : si les agents immobiliers n'interviennent qu'après que le propriétaire ou la propriétaire a tenté en vain de vendre le bien, celui-ci peut avoir une mauvaise réputation sur le marché et se révéler donc plus difficile à vendre.

Les agents immobiliers se chargent des formalités administratives

Parallèlement, un bon agent immobilier connaît les réglementations cantonales relatives aux transferts de propriété, aux inscriptions au registre foncier et à l'authentification publique. Il organise les démarches auprès du notaire, des services administratifs et des autorités, et vous pouvez être sûr que l'agent traitera la partie administrative de la vente en toute sécurité.

De plus, il peut vous conseiller sur les questions fiscales, par exemple en ce qui concerne l'impôt sur les gains immobiliers, car il travaille souvent en collaboration avec des fiduciaires ou des conseillers fiscaux. En principe, l'impôt sur les gains immobiliers dépend de la durée de possession et du canton. Plus le délai entre l'achat et la vente du bien immobilier est court et plus le gain est élevé, plus l'impôt est élevé par rapport au gain. Les taux varient parfois considérablement. C'est précisément sur ces questions qu'un accompagnement professionnel vaut son pesant d'or.

La vente d'une maison, c'est aussi du marketing

Vous pouvez mettre vous-même votre bien immobilier en vente sur des plateformes telles que Homegate ou Immoscout24. Mais un agent immobilier sait mieux que quiconque ce qu'il faut inclure dans une annonce professionnelle et sous quelle forme. Chaque agent immobilier crée un dossier attrayant comprenant des plans d'étage, des plans de situation et des textes qui suscitent l'émotion. Les agents immobiliers peuvent produire des visites à 360° pour donner une impression réaliste et lancer des campagnes ciblées sur les réseaux sociaux.

Ce qui caractérise un bon agent immobilier

Les agentes et agents immobiliers sérieux sont généralement membres d'une association telle que le SVIT ou de la Chambre des agentes et agents immobiliers du SVIT. Ils doivent bien connaître le secteur et exercer leur activité depuis plusieurs années. Ils possèdent l'expertise technique requise, disposent d'un vaste réseau, sont compétents sur le plan juridique et technique, font preuve de compétences relationnelles et ont des exigences élevées en matière de qualité. De plus, ils doivent vous correspondre : pour qu'ils puissent travailler efficacement, le bien immobilier à vendre doit correspondre à leur structure d'offre. C'est pourquoi il est judicieux de demander aux agentes et agents immobiliers potentiels quels biens ils ont vendus ces dernières années. Les agents immobiliers professionnels examinent votre bien de près, viennent sur place, et vous envoient une offre proposant un prix de vente et les prochaines étapes. Les agents qui, dès le premier entretien téléphonique, vous disent à quel prix ils peuvent vendre la maison ne sont pas sérieux.

Enfin, le choix de l'agent immobilier doit également se faire en suivant votre intuition. Même si c'est tentant, ne choisissez pas automatiquement l'agent qui vous promet le prix de vente le plus élevé. Si le prix est trop élevé, vous risquez de vous retrouver avec le bien sur les bras. Il est parfois plus judicieux de fixer un prix plutôt bas et d'inviter les personnes intéressées à participer à une procédure d'enchères. Il est fort possible que vous obteniez ainsi un prix plus élevé que ce que d'autres agents immobiliers vous ont promis.

Ce qu'il faut faire figurer dans le contrat

Demandez un devis précisant clairement l'étendue des prestations : quelles mesures de promotion sont incluses ? À quelle fréquence les visites ont-elles lieu ? Et comment l'avancement du dossier est-il suivi ? Il est judicieux de demander un rapport mensuel à l'agent immobilier, indiquant le nombre de visiteurs ayant visité le bien, les raisons invoquées pour justifier un refus et le montant des frais d'annonce.

Une fois que vous avez trouvé votre agente ou votre agent immobilier, concluez un contrat qui l'habilite à la vente et qui régit le montant et les conditions de la commission. Les membres de la SVIT disposent de contrats types qu'il vous suffit d'adapter. Pour éviter les mauvaises surprises, il est recommandé de convenir que vous approuverez tous les frais au préalable. Négociez également la durée du contrat et les clauses de résiliation. Ainsi, plus rien ne devrait s'opposer à une vente sereine de votre maison.

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SVIT Bern