Renditeobjekt kaufen: Chancen, Risiken und Tipps

Selbstcheck vor dem Immobilienkauf

Bevor du ein Objekt suchst, das du kaufen und vermieten oder wieder verkaufen kannst, antworte ehrlich auf diese Fragen:

1. Kann und will ich mein Geld jahrelang fest binden?
2. Kann und will ich mich hoch verschulden?
3. Habe ich Zeit, um selber zu suchen oder Häuser zu besichtigen, die mir die Maklerin oder der Makler zeigen will?
4. Habe ich Zeit und Geld, um mögliche Sanierungen zu begleiten und zu finanzieren?
5. Will ich mich um Vermietung und Unterhalt kümmern oder kann ich jemanden dafür bezahlen?
6. Kann ich mir schwankende Einnahmen leisten, wenn nicht alle Wohnungen vermietet sind?
7. Ist mir klar, dass ich vielleicht Geld verliere, wenn ich das Haus im falschen Moment verkaufen muss?

Wenn du eine dieser Fragen mit «nein» beantwortet hast, lies nicht weiter – Immobilien sind wahrscheinlich keine Kapitalanlage für dich. Falls du trotzdem in Immobilien investieren willst, frage deinen Anlageberater oder deine Anlageberaterin nach Anteilscheinen von Immobilienfonds oder Aktien von Immobiliengesellschaften als Alternative.

Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage

Nicht jedes Mehrfamilienhaus ist ein Renditeobjekt. Wenn du keine Maklerin oder keinen Makler beauftragst und selber ein Objekt suchen willst, solltest du auf diese Punkte achten:

• Wohnungen in Städten mit tiefer Leerstandsziffer vermietest du schneller und teurer als anderswo. Auch die Infrastruktur in der Umgebung ist wichtig: Geschäfte für den täglichen Bedarf, Kindergärten, Schulen, Freizeitmöglichkeiten, öffentlicher Verkehr, Autobahnanschlüsse.
• Prüfe die Bausubstanz gründlich, wenn du ein älteres Haus kaufst. Sanierungen kosten viel Geld. Ein Neubau ist zwar teurer, dafür musst du in den ersten 20 Jahren mit keinen grösseren Ausgaben rechnen. Ausserdem erfüllt das Objekt alle Auflagen (Umweltschutz, Energieverbrauch).
• Schau dir den Mieterspiegel an. Zahlen die Mieterinnen und Mieter pünktlich? Wie häufig ziehen sie aus – und warum? Gibt es Mieterinnen oder Mieter, die für Unruhe sorgen?
• Sei skeptisch, wenn du ein Schnäppchen entdeckst. Der Markt ist effizient, Angebot und Nachfrage spielen. Zu hohe oder tiefe Preise sind Ausreisser, die einen Grund haben. Lass das Objekt von einer Fachperson oder deiner Bank bewerten.

Reich wirst du mit einem Mehrfamilienhaus kaum. Ausser, du kaufst ein Objekt an einer Lage, die plötzlich im Trend ist, weil zum Beispiel eine neue S-Bahn-Linie den Ort erschliesst. Die Renditen sind stabil, aber knapp. Unter dem Strich bleibt am Anfang eine Nettorendite von 2 bis 3 Prozent, mehr nicht. Aber das ist im Vergleich mit Negativzinsen ja nicht so schlecht.

Rechne deine Investition genau durch

Der Preis von Renditeobjekten wird mit dem Ertragswert berechnet. Dafür werden die Nettomieteinnahmen kapitalisiert. Der Kapitalisierungszinssatz setzt sich zusammen aus dem Referenzzins für risikolose Anlagen, meistens die Rendite zehnjähriger Bundesobligationen, und Zuschlägen für Leerstandsrisiko, Verwaltungskosten, Altersentwertung und Unterhalt. Je höher der Kapitalisierungszinssatz ist, desto tiefer ist der Ertragswert – und umgekehrt.

Rechenbeispiel

Referenzobjekt: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen, 12 Jahre alt

Nettomietertrag im Jahr: 144'000 CHF 

Kapitalisierungszinssatz: 4,0 %
(Zinssatz für die 1. Hypothek = 1,5 % + Zuschlag 2,5 % = 4,0 %)

Häuser und Wohnungen als Kapitalanlage

Besitzt du Wohneigentum, das du nicht mehr selber bewohnst, weil die Kinder ausgezogen sind und das Haus zu gross ist oder du aus beruflichen Gründen umgezogen bist? Es könnte sich lohnen, das Haus oder die Wohnung zu vermieten. Auch hier gilt es, Aufwand, Ertrag und Risiken fair zu bewerten. Die Rendite muss höher sein als die Rendite risikofreier Staatsanleihen, weil der Aufwand und das Risiko grösser sind. Die Rechnung geht in der Regel in grossen Städten, Agglomerationen oder Ferienorten auf, wo Häuser und Wohnungen mit hohem Ausbaustandard gesucht sind. Wichtig zu wissen: Wenn du dein Wohneigentum mit Pensionskassengeld finanziert hast, musst du diesen Betrag in der Regel innerhalb eines Jahres zurückbezahlen.

Falls du kein Wohneigentum besitzt, aber eine Anlagealternative suchst, ist eine Eigentumswohnung an guter Lage durchaus eine Überlegung wert. Gerade in Zeiten von Negativzinsen und volatilen Aktienmärkten. Die Vermarkterinnen und Vermarkter von Neubauwohnungen bestätigen denn auch, dass immer mehr Wohnungen als Kapitalanlage gekauft werden und gar nicht selbst bewohnt werden.