Valeur locative en Suisse : calcul, réduction et suppression

Qui calcule la valeur locative ?

Les administrations fiscales cantonales calculent et fixent la valeur locative.

À quelle fréquence la valeur locative est-elle fixée ou réévaluée ?

La procédure et la fréquence des évaluations varient d'un canton à l'autre, car le droit fiscal en Suisse relève largement du système fédéral.

En pratique, cela signifie :

• Réévaluations générales souvent tous les 10 à 20 ans
• Les autorités déterminent à nouveau la valeur en cas de nouvelles constructions ou de changement de propriétaire
• Vous pouvez demander un ajustement en cas, par exemple, de :
  • Sous-utilisation (par exemple après le départ des enfants)
  • Dégradation du bien ou
  • Modification des conditions de logement

Pouvez-vous réduire la valeur locative ?

En principe, vous ne pouvez pas réduire la valeur locative en soi, car l'administration fiscale cantonale la fixe. Cependant, vous disposez de moyens de réduire ou d'optimiser l'impact fiscal de la valeur locative. Voici la distinction et les options en détail :

Réduire soi-même la valeur locative – est-ce possible ?

En principe, non. Il existe toutefois des exceptions :

• Demande de réduction : dans certains cantons, vous pouvez déposer une demande si la valeur locative est objectivement trop élevée, par exemple parce que :
  • le bien immobilier présente de graves défauts,
  • vous êtes en situation de maladie de longue durée ou en maison de retraite.

• Disposition pour les cas de rigueur : certains cantons autorisent une réduction de la valeur locative lorsque la charge fiscale est trop élevée par rapport au revenu. Cela concerne souvent les retraitées et les retraités disposant de peu de liquidités.

• Sous-utilisation (par exemple après le départ des enfants) : certains cantons autorisent une réduction de la valeur locative en cas de « sous-utilisation », c'est-à-dire lorsqu'une grande partie de la maison est inoccupée et n'est plus utilisée.

Réduire la charge fiscale liée à la valeur locative – comment faire ?

Bien qu'il soit rarement possible de réduire directement la valeur locative, vous pouvez influencer les impôts qui s'y rapportent :

• Déduction des intérêts hypothécaires : vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires de votre revenu imposable, ce qui compense fiscalement la valeur locative.
• Déduction des frais d'entretien du bien immobilier :
  • Effectif : tous les frais d'entretien justifiés (par ex. réparations, rénovations).
  • Forfait : vous pouvez également déduire un forfait (généralement 10 à 20 % de la valeur locative) – cela vaut la peine lorsque les dépenses sont faibles.
• Déduction pour les investissements dans l'efficacité énergétique : vous pouvez également déduire fiscalement les investissements dans des mesures d'économie d'énergie (p. ex. isolation thermique, système solaire) s'ils permettent de maintenir la valeur du bien.
• Déduction des intérêts débiteurs d'autres prêts : vous pouvez également déduire d'autres intérêts débiteurs (p. ex. prêts privés), pour autant qu'ils ne dépassent pas certaines limites.

Résultat du vote de 2025 : la valeur locative est supprimée

Le 20 décembre 2024, le Conseil national et le Conseil des États ont tous deux approuvé la loi fédérale sur la réforme du régime d'imposition de la propriété du logement. Le 28 septembre 2025, la population a accepté le projet, ce qui entraînera la suppression de la valeur locative pour les logements occupés par leurs propriétaires à partir de 2029.

La suppression de la valeur locative a des répercussions différentes selon les groupes de propriétaires de logements : les retraitées et les retraités dont l'hypothèque est remboursée et qui ont des frais d'entretien minimes bénéficient par exemple d'un allègement fiscal. Les propriétaires de biens immobiliers nécessitant des travaux de rénovation sont en revanche désavantagés, car la suppression de la valeur locative entraîne également la suppression de la possibilité de déduire les frais d'entretien et de rénovation de leurs impôts.

Allègement fiscal pour certains groupes

Comme les chambres ont accepté le projet visant à supprimer la valeur locative, la déduction pour primo-accédantes et primo-accédants entre en vigueur : vous pouvez, au cours des premières années suivant l'acquisition d'un logement, déduire les intérêts hypothécaires effectifs sur le bien immobilier que vous occupez vous-même, jusqu'à concurrence d'un certain montant. Cette déduction est limitée tant dans le temps qu'en montant. Cela réduit d'autant leur charge fiscale.

Un boom des rénovations est à prévoir

Avant l'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, on pourrait assister à une augmentation des rénovations, car les propriétaires pourraient tenter de profiter des possibilités de déduction fiscale actuelles. Vous devez toutefois garder à l'esprit que la demande croissante de services artisanaux fera grimper les prix des rénovations.

Conclusion : la valeur locative est supprimée – à quoi les propriétaires doivent-ils faire attention ?

1. Bien planifier vos investissements

Si vous prévoyez d'importants travaux de rénovation ou d'amélioration énergétique dans les prochaines années : la valeur locative étant supprimée, la déduction fiscale correspondant au loyer fictif disparaîtra à l'avenir. Pendant la période transitoire jusqu'à l'entrée en vigueur effective de la réforme, vous pouvez toutefois continuer à bénéficier des possibilités de déduction fiscale actuelles.

Il est important de faire la distinction suivante : les mesures énergétiques telles que les pompes à chaleur, les systèmes solaires ou les nouvelles fenêtres peuvent rester déductibles fiscalement au niveau cantonal jusqu'en 2050, même après la réforme, car la politique les soutient. En revanche, les projets purement liés au confort ou au maintien de la valeur – comme la rénovation d'une salle de bains – ne seront plus déductibles à l'avenir. Vous devriez donc privilégier ces investissements pendant la période transitoire afin de profiter encore des avantages fiscaux actuels.

Conseil : gardez un œil sur les modalités précises de la réforme dès qu'elles seront connues. Les déductions effectivement applicables peuvent varier d'un canton à l'autre.

2. Vérifier la situation hypothécaire

Avec la suppression de la valeur locative, l'impact fiscal des intérêts hypothécaires change : les intérêts sont certes maintenus, mais leur effet sur la charge fiscale disparaît complètement.

Demandez-vous si vous souhaitez :

• souhaitez amortir partiellement votre hypothèque afin de réduire directement les frais d'intérêts, étant donné que l'économie d'impôt liée aux déductions d'intérêts disparaît,
• ou si vous souhaitez vous engager à long terme à des conditions avantageuses (par exemple avec une hypothèque à taux fixe, afin de bénéficier d'une sécurité de planification et de maintenir les frais d'intérêts prévisibles malgré un avantage fiscal moindre). Dans ce cas, vous devez tenir compte de votre propre liquidité – après tout, le capital immobilisé à long terme est moins facilement disponible.