Hypothèque ou crédit ? Découvrez les différences et les points communs

Taux d'intérêt, modalités de remboursement et garanties requises : plusieurs facteurs entrent en ligne de compte lorsqu'il s'agit de choisir entre un prêt hypothécaire et un crédit. Nous les comparons ci-dessous afin de vous aider à peser le pour et le contre. Si vous souhaitez d'abord avoir un aperçu général des différentes possibilités de financement, nous vous recommandons de lire d'abord l'article suivant :

Fonctionnement de l'hypothèque et du crédit

Hypothèque

Une hypothèque est un prêt à long terme spécialement destiné à l'acquisition d'un bien immobilier achevé. En tant qu'emprunteuse ou emprunteur, vous recevez un montant déterminé, garanti par le bien immobilier lui-même.

En cas de retard de paiement, le prêteur – généralement une banque ou un établissement financier – a le droit de vendre le bien immobilier pour couvrir ses créances. Vous percevez généralement l'hypothèque en une seule fois, tandis que vous remboursez par mensualités sur une période déterminée.

En matière d'hypothèque, on distingue la première et la deuxième hypothèque. Vous trouverez la différence expliquée ci-dessous :

Hypothèque de premier rang

La première hypothèque finance généralement jusqu'à deux tiers de la valeur du bien immobilier et vous n'avez souvent pas à la rembourser pendant la durée du prêt. Vous pouvez également la maintenir après votre départ à la retraite, tant que votre capacité de remboursement est garantie. C'est pourquoi les banques la recalculent le plus souvent en fonction de l'évolution de votre situation financière.

Hypothèque de deuxième rang

En revanche, la deuxième hypothèque finance les montants dépassant ceux de la première et vous devez normalement la rembourser dans un délai déterminé – souvent 15 ans ou jusqu'à l'atteinte de l'âge de référence. En raison du risque plus élevé pour les prêteuses et les prêteurs, les taux d'intérêt des deuxièmes hypothèques sont généralement plus élevés.

La raison de ce risque plus élevé est la suivante : la deuxième hypothèque est ce qu'on appelle une hypothèque de deuxième rang ou subordonnée. En cas de vente forcée de votre bien immobilier, les créanciers remboursent d'abord la première hypothèque à partir du produit de la vente. Le prêteur de la deuxième hypothèque ne reçoit que ce qui reste ensuite. Si le produit de la vente ne suffit pas à rembourser intégralement les deux hypothèques, la deuxième hypothèque reste impayée ou n'est couverte que partiellement.

Crédit

Un crédit de construction couvre les frais courants liés aux projets de construction, de rénovation ou de transformation. Il est géré sous forme de crédit en compte courant. Concrètement, cela signifie qu'un compte de construction est ouvert, grâce auquel vous pouvez régler vos factures au fur et à mesure. Le prêteur vérifie régulièrement les factures et ne paie que celles qui sont directement liées à votre projet de construction, de rénovation ou de transformation.

Conditions et garanties des hypothèques et crédits

Que ce soit pour un prêt hypothécaire ou un crédit à la construction, les prêteuses et les prêteurs analysent votre situation financière afin de s'assurer que vous êtes en mesure de respecter vos obligations de paiement de manière fiable. Dans ce cadre, ils vérifient votre solvabilité, c'est-à-dire votre capacité à honorer vos obligations de paiement dans leur intégralité et dans les délais impartis. Pour ce faire, la prêteuse ou le prêteur tient compte, entre autres, de vos revenus et de vos dettes éventuelles.

Le taux d'avance sur le bien immobilier constitue également un aspect central de ces deux types de financement. On entend par taux d'avance le rapport entre le montant du crédit et la valeur du bien immobilier. Le prêteur souhaite s'assurer que le bien immobilier constitue une garantie suffisante pour le crédit. Plus le taux d'avance est élevé, plus le crédit est risqué pour la banque, c'est pourquoi celle-ci exige souvent une part de fonds propres plus importante.

En matière de garantie, il convient de souligner les différences suivantes :

Hypothèque

Dans le cas d'une hypothèque, le bien immobilier lui-même constitue la garantie principale. Cela signifie que, comme décrit ci-dessus, le prêteur a le droit de vendre le bien immobilier si vous ne respectez pas vos obligations de paiement.

Pour obtenir un prêt hypothécaire, il faut que la capacité financière soit avérée. Vous devez donc remplir certains critères de capacité financière pour qu'un prêt hypothécaire vous soit accordé. Un prêt hypothécaire est considéré comme abordable si le total de vos frais de logement ne dépasse pas un tiers de votre revenu brut. Les frais de logement comprennent notamment les intérêts hypothécaires, l'amortissement et les charges telles que le chauffage, l'électricité et les assurances. Pour un prêt hypothécaire sur un logement à usage personnel, vous devez en outre apporter un apport personnel d'au moins 20%.

Vous ne disposez pas de suffisamment de fonds propres ? Dans ce cas, plusieurs possibilités s'offrent à vous pour disposer des liquidités nécessaires. Vous pouvez par exemple envisager les options suivantes :

• Fonds provenant de la caisse de pension ou de la prévoyance privée
• Avance sur héritage
• Don ou prêt de la part de parents ou de connaissances

Important : des restrictions s'appliquent au retrait de fonds de prévoyance, notamment en ce qui concerne l'utilisation prévue, les obligations de remboursement et les conséquences fiscales. Par exemple, l'État applique un taux d'imposition spécial au retrait de fonds du pilier 3a.

Crédit

La banque garantit le crédit de construction par une hypothèque enregistrée sur le terrain ou le bien immobilier prévu. Dans de tels cas, la banque calcule souvent la garantie par rapport à la valeur du terrain ou à la valeur estimée du futur bien immobilier, plutôt qu'à la valeur réelle d'un bâtiment déjà achevé.

Coûts de l'hypothèque et du crédit

Hypothèque

Les coûts d'un prêt hypothécaire se composent du taux d'intérêt hypothécaire, des frais annexes et des éventuels frais supplémentaires. Il peut s'agir, par exemple, de frais de gestion et de traitement du prêt hypothécaire, ainsi que de frais d'inscription de l'hypothèque au registre foncier.

Crédit

Dans le cas d'un crédit de construction, vous devez vous attendre à des frais de gestion du crédit ; concrètement, par exemple pour le contrôle de l'avancement des travaux et la vérification des demandes de paiement. La gestion du crédit à la construction entraîne des frais supplémentaires, et ce pour la raison suivante : pendant la durée des travaux, la banque prend en charge les paiements courants des factures émises. La banque applique un taux d'intérêt au montant du crédit utilisé. Cependant, vous ne payez des intérêts que sur les montants que vous avez effectivement utilisés.

Vous devez également tenir compte des frais de notaire et des frais administratifs : les frais de notaire sont principalement liés à l'établissement de l'hypothèque, qui sert à garantir le crédit de construction. À cela s'ajoutent les frais administratifs liés à l'inscription de cette hypothèque au registre foncier. Selon la banque, des intérêts de mise à disposition, des frais de versements partiels ou des frais d'expertise externe peuvent également s'appliquer. La conversion du crédit à la construction en hypothèque entraîne également des frais supplémentaires. Vous trouverez plus d'informations sur ce que l'on appelle la consolidation dans la section suivante.

Conseil : le mieux est de demander à la banque une liste complète de tous les frais éventuels liés au crédit de construction.

Durée de l'hypothèque et du crédit

Hypothèque

Les durées de taux fixe des prêts hypothécaires varient en fonction du type de prêt et des accords conclus avec la banque. Dans la pratique, vous trouverez des durées de taux fixe de 5, 10, 15 ou 20 ans. La durée effective du prêt hypothécaire est généralement plus longue et s'étend souvent sur 15, 20, voire 30 ans.

Crédit

Les crédits de construction ont souvent une durée d'un à deux ans, car ils ne servent généralement que de solution temporaire pendant la phase de construction ou de rénovation. Une fois votre projet achevé, la banque convertit généralement le crédit de construction en un prêt hypothécaire à long terme. Ce processus s'appelle consolidation.

Les types d'hypothèques les plus courants

Conclusion : hypothèque ou crédit ? Une autre question se pose

En réalité, la question n'est pas de savoir s'il vaut mieux opter pour un prêt hypothécaire ou un crédit. Tout dépend plutôt du fait que vous achetez ou que vous construisez un bien immobilier :

• Lors de l'achat d'un bien immobilier, vous contractez généralement un prêt hypothécaire, pour lequel le bien sert de garantie.
• Lors de la construction d'un bien immobilier, le financement commence souvent par un crédit de construction, que la banque convertit en prêt hypothécaire une fois la phase de construction terminée.

Votre véritable décision concerne le choix du type d'hypothèque qui vous convient. C'est pourquoi il est important de bénéficier de conseils avisés afin de trouver la solution de financement adaptée à la fois à vos objectifs et à vos possibilités financières.