Haus ab Plan kaufen: Darauf solltest du achten

Chancen und Risiken beim Kauf ab Plan

Wer heute ein neues Haus oder eine neue Wohnung kauft, tut dies oft ab Plan. Zum einen, weil die Verkäuferin oder der Verkäufer das Leerstandrisiko nicht tragen will, zum anderen, weil Banken Immobilienprojekte nur vorfinanzieren, wenn mindestens die Hälfte der Objekte verkauft ist. Der Kauf von Wohneigentum ab Plan hat für Käuferinnen und Käufer neben skalenbedingten Kosteneinsparungen einen grossen Vorteil: Du kannst mitbestimmen, wenn es um den Innenausbau oder die Wahl von Apparaten, Geräten und Materialien geht. Doch der Kauf ab Plan hat auch Tücken:

• Du kannst dein neues Zuhause nicht besichtigen. Alles, was du siehst, ist das Grundstück, die Pläne, einige Computerbilder und ein Modell.
• Du kannst zwar mitreden. Sobald die Verträge aber unterschrieben sind und die Bauarbeiten begonnen haben, werden Änderungen schwierig und grössere Änderungen teuer.
• Du schliesst nur einen Vertrag mit der Generalunternehmerin oder dem Generalunternehmer oder zwei Verträge für den Landkauf und mit dem GU ab. Das Schadenrisiko ist vergleichsweise hoch, falls ein Vertrag fehlerhaft ist oder deine Vertragspartnerin oder dein Vertragspartner nach Baubeginn Konkurs anmeldet.

Verkaufsdossier sorgfältig prüfen

Das Verkaufsdossier muss mindestens diese Unterlagen enthalten:

• Grundbuchauszug für das Grundstück
• Detaillierte und verbindliche Baubeschreibung mit all deinen Änderungswünschen
• Detaillierter Zeitplan, bis wann welche Änderungen noch möglich sind
• Übersicht über alle Stundensätze, die dir für Änderungen verrechnet werden
• Detaillierte Pläne im Massstab 1:50
• Detaillierte Pläne im Massstab 1:20, beispielsweise für Küche oder Bad
• Umgebungsplan mit der Bepflanzung, falls du ein Einfamilienhaus kaufst
• Verbindlicher Terminplan
• GU-Vertrag, falls du einen separaten Vertrag für den Landkauf abschliesst

Solche Dossiers sind sehr umfangreich und komplex. Wenn du keine Immobilienfachperson bist, empfiehlt es sich, dich von einer Bauherrenberaterin oder einem Bauherrenberater oder einer Baujuristin oder einem Baujuristen beraten zu lassen.

Das alles gehört in deinen Vertrag mit dem GU

Deine Vertragspartnerin oder dein Vertragspartner, die Generalunternehmerin oder der Generalunternehmer, ist entscheidend. Geh auf Nummer sicher und überprüfe sie oder ihn: Bestelle einen Betreibungsauszug, lass ihre oder seine Bonität überprüfen, verlange Referenzen. Ausserdem ist es sinnvoll, nach der Police für die Bank- oder Versicherungsgarantie zu fragen. Sie löst mögliche Bauhandwerkerpfandrechte ab und stellt sicher, dass die Arbeiten weitergeführt und bezahlt werden, falls der GU zahlungsunfähig werden sollte.

Du schliesst mit dem GU einen Vertrag ab oder, um die doppelte Handänderung zu vermeiden und Gebühren zu sparen, einen Kaufvertrag mit der Landbesitzerin oder dem Landbesitzer und einen Bauvertrag mit dem GU. Das alles gehört in den Vertrag mit dem GU:

• Detaillierter Baubeschrieb
• Alle Pläne im Massstab 1:50
• Detailpläne im Massstab 1:20, zum Beispiel für Küche oder Bad
• Allenfalls Umgebungsplan mit Bepflanzung
• Bezugstermin
• Bestimmungen für den Fall, dass der Bezugstermin nicht eingehalten wird
• Bestimmungen für die Zahlungsabwicklung
• Garantieleistungen nach SIA 118

Achte darauf, dass im GU-Vertrag die Garantie auf Leistungen der Handwerkerinnen und Handwerker nicht an dich abgetreten wird. Sonst musst du mit jeder Handwerkerin und jedem Handwerker verhandeln, wenn du Mängel entdeckst.

Lies das Kleingedruckte im Vorvertrag

Zurück zum Anfang. Weil der GU einen Teil der Wohnungen oder Häuser verkauft haben muss, bevor die Bank das Projekt finanziert, wirst du einen Vor- oder Reservationsvertrag abschliessen und eine Anzahlung leisten müssen. Das sind einige zehntausend Franken. Falls du vom Vertrag zurücktrittst, kann der GU einen Teil davon einbehalten. Aber nicht die ganze Summe, das wäre rechtswidrig.