Acheter une maison sur plan : à quoi faire attention

Opportunités et risques liés à l’achat sur plan

Aujourd’hui, lorsque vous achetez une nouvelle maison ou un nouvel appartement, vous le faites souvent sur plan. D’une part, parce que le vendeur ne souhaite pas assumer le risque de non-location, d’autre part, parce que les banques ne préfinancent les projets immobiliers que si au moins la moitié des logements ont été vendus. L’achat d’un logement sur plan présente un avantage majeur pour les acheteuses et les acheteurs, outre les économies d’échelle : vous pouvez avoir votre mot à dire en matière d’aménagement intérieur ou de choix des appareils, équipements et matériaux. Mais l’achat sur plan comporte aussi des pièges :

• Vous ne pouvez pas visiter votre nouveau logement. Tout ce que vous voyez, c’est le terrain, les plans, quelques images de synthèse et une maquette.
• Vous pouvez certes donner votre avis. Mais dès que les contrats sont signés et que les travaux ont commencé, les modifications deviennent difficiles à réaliser et les changements importants s’avèrent coûteux.
• Vous ne concluez qu’un seul contrat avec l’entrepreneur général, ou deux contrats : l’un pour l’achat du terrain et l’autre avec l’entrepreneur général. Le risque de préjudice est relativement élevé si un contrat comporte des vices ou si votre partenaire contractuel fait faillite après le début des travaux.

Vérifier attentivement le dossier de vente

Vous devez inclure au moins les documents suivants dans le dossier de vente :

• Extrait du registre foncier concernant le terrain
• Description détaillée et contraignante des travaux, incluant toutes vos demandes de modification
• Calendrier détaillé indiquant jusqu’à quelle date les différentes modifications sont encore possibles
• Aperçu de tous les tarifs horaires qui vous seront facturés pour les modifications
• Plans détaillés à l’échelle 1:50
• Plans détaillés à l’échelle 1:20, par exemple pour la cuisine ou la salle de bains
• Plan d’aménagement extérieur avec les plantations, si vous achetez une maison individuelle
• Calendrier contraignant
• Contrat de maître d’ouvrage, si vous concluez un contrat distinct pour l’achat du terrain

Ces dossiers sont très volumineux et complexes. Si vous n’êtes pas un professionnel de l’immobilier, nous vous recommandons de vous faire conseiller par une conseillerère ou un conseiller en construction ou une ou un juriste spécialisé·e dans le droit de la construction.

Vous devez inclure tout cela dans votre contrat avec l’entrepreneur général

Votre partenaire contractuel, c’est-à-dire l’entrepreneur général, joue un rôle déterminant. Jouez la carte de la prudence et vérifiez ses antécédents : demandez un extrait du registre des poursuites, faites vérifier sa solvabilité, exigez des références. Il est également judicieux de demander la police de garantie bancaire ou d’assurance. Celle-ci remplace les éventuels gages des artisanes et des artisans du bâtiment et garantit la poursuite et le paiement des travaux au cas où l’entrepreneur général deviendrait insolvable.

Vous concluez un contrat avec l’entrepreneur général ou, pour éviter un double transfert de propriété et économiser des frais, un contrat de vente avec le propriétaire foncier et un contrat de construction avec l’entrepreneur général. Voici tout ce qui doit figurer dans le contrat avec l’entrepreneur général :

• Description détaillée des travaux
• Tous les plans à l’échelle 1:50
• Plans détaillés à l’échelle 1:20, par exemple pour la cuisine ou la salle de bains
• Le cas échéant, un plan d’aménagement extérieur avec les plantations
• Date d’emménagement
• Dispositions applicables en cas de non-respect de la date d’emménagement
• Dispositions relatives au règlement des paiements
• Prestations de garantie selon la norme SIA 118

Veillez à ce que, dans le contrat d’entreprise générale, l’entreprise générale ne vous cède pas la garantie sur les prestations des artisanes et des artisans. Sinon, vous devrez négocier avec chaque artisane et chaque artisan si vous constatez des défauts.

Lire les clauses en petits caractères du contrat préliminaire

Revenons au début. Étant donné que le maître d’œuvre doit avoir vendu une partie des appartements ou des maisons avant que la banque ne finance le projet, vous devrez conclure un contrat préliminaire ou de réservation et verser un acompte. Cela représente plusieurs dizaines de milliers de francs. Si vous vous retirez du contrat, le maître d’œuvre peut en conserver une partie. Mais pas la totalité, ce qui serait illégal.