Bürokratische Hürden bei der Sanierung meistern

Fachwissen zur Unterstützung

«Bürokratische Hürden beim Sanieren gibt es unzählige», erklärt die selbständige Architektin Franziska Herzog. Sie hat sich auf Sanierungen spezialisiert und unterstützt Bauherrinnen und Bauherren seit über 30 Jahren mit ihrem Fachwissen und ihrer Erfahrung.

Baubewilligung ja oder nein?

Egal, ob du eine energetische Sanierung oder zusätzliche Baumassnahmen planst: Mit der Frage, ob es eine Baubewilligung braucht oder nicht, fängt der Hürdenlauf quasi schon an. «Je nach Kanton braucht es beispielsweise für eine Dach-Solaranlage bis zu zehn Quadratmeter keine Bewilligung», sagt Herzog und ergänzt: «Vorausgesetzt, es gibt keine Auflagen seitens Denkmal- oder Ortsbildschutz». Auch wer beispielsweise sein Dach auf der Innenseite isoliert, braucht dafür in der Regel keine Bewilligung. Um das herauszufinden, sollte man in jedem Fall vor der Planung mit der Bauabteilung der Gemeinde Kontakt aufnehmen. «Oftmals findet man auf der Gemeinde-Website bereits erste hilfreiche Informationen und in jedem Fall die richtigen Ansprechpersonen.» Gut zu wissen: Vorgaben können sich nicht nur von Kanton zu Kanton, sondern sogar von Gemeinde zu Gemeinde unterscheiden.

Förderungen beim Modernisieren rechtzeitig beantragen

Förderbeiträge gibt es für Dämmungen, aber auch, wenn man die Heizung sanieren möchte und man erhält für Solaranlagen Förderungen. Die Spielregeln können sich von Kanton zu Kanton unterscheiden, zudem gewähren viele Energieversorger Förderbeiträge. Doch damit du Subventionen erhältst, musst du diese zwingend vor Baubeginn beantragen. In der Regel braucht es für den Antrag diverse Unterlagen und Nachweise. Diese zusammenzutragen, ist für Laien oft eine Herausforderung. Und bei Dämmungen mit Förderbeiträgen ab 10'000 Franken wird es komplizierter: Hier braucht es einen offiziellen GEAK-Plus – das heisst, eine umfangreiche Analyse des Vorher-Nachher-Zustandes.

Andreas Edelmann, Präsident der Sektion Zürich bei Casafair, dem Verband für umweltbewusste und faire Eigentümerinnen und Eigentümer erklärt: «Dabei handelt es sich um einen Beratungsbericht, der die Möglichkeiten und das Potenzial der energetischen Massnahmen aufzeigt. Das ist ein sehr umfassender Bericht.» Zudem enthält der GEAK-Plus auf die Liegenschaft zugeschnittene konkrete Lösungen für die energetische Sanierung.

Edelmann ist selbst als Energieberater tätig. «Wir müssen oft einspringen, wenn die Fördergesuche lückenhaft sind», erzählt er. Letztlich ist auch hier gut beraten, wer von Beginn weg eine Fachperson für die Planung mit ins Boot holt. Das könne beispielsweise eine Energieberaterin oder ein Energieberater sein. «Achte dabei darauf, dass das Unternehmen ein Gesamtpaket anbietet – also Planung und Ausführung macht sowie das Fördergesuch und das Baugesuch stellt», rät Edelmann. Bei umfangreicheren Sanierungen kann ein Architekturbüro den Lead übernehmen, welches mit der zuständigen Fachperson zusammenarbeitet.

Denkmalgeschützte Liegenschaft sanieren

Liegenschaften zu sanieren, die dem Denkmalschutz oder auch dem Ortsbildschutz unterliegen, kann für Bauherrinnen und Bauherren ein Graus sein. Wer die Sache falsch angeht, erlebt nicht selten einen bürokratischen Spiessrutenlauf. «Ich erlebe immer wieder, dass Bauherrinnen und Bauherren die Denkmalpflege zu umgehen versuchen und das Baugesuch ohne Vorabklärungen einreichen», erzählt Herzog. Dann komme die grosse Überraschung und man müsse wieder von vorne anfangen, weil zig Details eben doch nicht so umsetzbar seien, wie man gedacht habe.

«Ich empfehle jeweils, die Denkmalpflege bei der Planung der Sanierung von Anfang an zu involvieren», betont Herzog. «Wenn man den Fachpersonen der Denkmalpflege erklärt, welches Ziel man mit der Sanierung erreichen möchte, dann erhält man von ihnen meist auch Unterstützung bei der Planung», sagt Herzog, das spare viel Arbeit und Zeit.

Besondere Auflagen für das Grundstück vor dem Start klären

Damit es keine bösen Überraschungen gibt in Sachen Bürokratie, etwa weil die Liegenschaft nahe an einem Gewässer oder am Waldrand steht, wo besondere Auflagen gelten, ist es am besten, wenn du – oder die beauftragte Fachperson – vor der Planung die Bauverwaltung kontaktierst und abklärst, ob besondere Einschränkungen gelten. Architektin Herzog empfiehlt, sich wenn immer möglich an die Leiterin oder den Leiter der Abteilung zu wenden. «Sie wissen am besten Bescheid.»

Doch gerade kleine Gemeinden haben die Bauverwaltung teils abgeschafft und lassen diese von spezialisierten Ingenieurbüros leiten. «Diese Personen sind dann oftmals nicht vertraut mit den lokalen Gegebenheiten und Umständen», sagt Herzog. In diesen Fällen sei die Gemeindeschreiberin oder der Gemeindeschreiber die richtige Ansprechperson.

Unverhoffte Auflagen: Sie lassen sich kaum vermeiden

Besonders ärgerliche bürokratische Hürden sind «unverhoffte Auflagen», welche eine Gemeinde der Bauherrschaft machen kann. «Ein eindrückliches Beispiel ist mir kürzlich begegnet, als es um ein Baugesuch für eine Fassaden-Dämmung ging und die Gemeinde dann zusätzlich eine Sanierung der Kanalisation auf demselben Grundstück verlangte», erzählt Edelmann. Der Grund: Der Gemeinde sind bei Privatgrundstücken oftmals die Hände gebunden und sie kann solche Sanierungen nur im Rahmen eines Baugesuchs verlangen. «Das ist zwar sehr ärgerlich für die Hauseigentümerinnen und -eigentümer, aber aus Sicht der Gemeinde verständlich», sagt er.

Überblick der bürokratischen Hürden

Die häufigsten Hürden und wie man sie leichter nimmt:

• Baubewilligung: Kläre dies am besten vor dem Planungsstart mit der zuständigen Person der Bauverwaltung in deiner Gemeinde ab.
• Auflagen: Oftmals gelten beispielsweise in Wald- oder Gewässernähe strengere Auflagen. Kläre mögliche Auflagen vor der Planung mit der Bauverwaltung. In kleinen Gemeinden kann auch die Gemeindeschreiberin oder der Gemeindeschreiber weiterhelfen.
• Denkmalschutz: Denkmalgeschütze Bauten unterliegen besonderen Auflagen. Wende dich gleich beim Planungsstart an die Denkmalpflege. Sie hilft dir weiter und verhindert böse Überraschungen bei der Bauauflage.
• Förderungen: Wende dich unbedingt an eine Energieberaterin oder einen Energieberater in deiner Gemeinde oder Region. Alternativ kannst du auch ein regionales Architekturbüro oder je nachdem die Heizungs- oder Fassadenfirma mit dem Gesuch beauftragen. Versuche es nicht auf eigene Faust, denn solche Fördergesuche sind sehr komplex und je nach Vorhaben für Laien kaum zu stemmen.

Fakt ist: Gewisse bürokratische Hürden lassen sich nicht vermeiden. Doch Andreas Edelmann und Franziska Herzog haben letztlich einen simplen, aber effektiven Rat. «Suche dir Fachpersonen aus der Region. Bei einer energetischen Sanierung eine Energieberaterin oder einen Energieberater aus der Gemeinde oder der Umgebung. Bei einem umfangreicheren Projekt ein regionales Architekturbüro», sagt Herzog. Diese Fachpersonen und Unternehmen hätten den Vorteil, dass sie mit den lokalen Gegebenheiten und Behörden vertraut seien. «Das ist in jedem Fall hilfreich – ganz besonders, wenn das Baugesuch von einem externen Ingenieurbüro bewilligt werden soll», sagt sie und Edelmann ergänzt: «Lokale Energieberaterinnen und Energieberater kennen auch die zuständigen Unternehmen der Region und können gute Heizungsunternehmen oder Fassadenfirmen empfehlen, die beispielsweise auch die Bauverwaltung vor Ort oder dann das zuständige Ingenieurbüro kennen.» Das könne unter Umständen sehr hilfreich sein.