Surmonter les obstacles bureaucratiques liés à la rénovation

Connaissances spécialisées pour apporter un soutien

« Les obstacles bureaucratiques liés à la rénovation sont innombrables », explique Franziska Herzog, architecte indépendante. Spécialisée dans la rénovation, elle met son expertise et son expérience au service des maîtresses et des maîtres d’ouvrage depuis plus de 30 ans.

Permis de construire : oui ou non ?

Que vous envisagiez une rénovation énergétique ou des travaux supplémentaires, la course d’obstacles commence pour ainsi dire dès que se pose la question de savoir si un permis de construire est nécessaire ou non. « Selon les cantons, aucune autorisation n’est par exemple requise pour un système solaire sur le toit d’une superficie maximale de dix mètres carrés », explique M. Herzog, avant d’ajouter : « À condition qu’il n’y ait pas de restrictions liées à la protection des monuments historiques ou du paysage urbain ». De même, si vous isolez par exemple l’intérieur de votre toiture, vous n’avez généralement pas besoin d’autorisation. Pour vous en assurer, vous devez dans tous les cas contacter le service des travaux publics de la commune avant de vous lancer dans la planification. « Souvent, vous trouverez déjà sur le site Internet de la commune des premières informations utiles et, dans tous les cas, les interlocutrices et interlocuteurs compétents. » Bon à savoir : les réglementations peuvent varier non seulement d’un canton à l’autre, mais aussi d’une commune à l’autre.

Demander à temps les aides à la modernisation

Les autorités accordent des subventions pour les travaux d’isolation, mais aussi pour la rénovation du chauffage, et elles offrent des aides pour les systèmes solaires. Les conditions peuvent varier d’un canton à l’autre ; par ailleurs, de nombreux fournisseurs d’énergie accordent eux aussi des subventions. Cependant, pour bénéficier de ces subventions, vous devez impérativement en faire la demande avant le début des travaux. En règle générale, la demande nécessite divers documents et justificatifs. Les rassembler représente souvent un défi pour les non-initiés. Et dans le cas des travaux d’isolation bénéficiant de subventions supérieures à 10’000 francs, la situation se complique : il faut alors un CECB-Plus officiel, c’est-à-dire une analyse approfondie de l’état avant et après les travaux.

Andreas Edelmann, président de la section de Zurich de Casafair, l’association des propriétaires soucieux de l’environnement et du commerce équitable, explique : « Il s’agit d’un rapport de conseil qui met en évidence les possibilités et le potentiel des mesures énergétiques. C’est un rapport très complet. » De plus, le CECB-Plus contient des solutions concrètes adaptées au bien immobilier pour sa rénovation énergétique.

M. Edelmann exerce lui-même le métier de conseiller en énergie. « Nous devons souvent intervenir lorsque les demandes de subventions présentent des lacunes », raconte-t-il. En fin de compte, il est ici aussi judicieux de faire appel dès le départ à un spécialiste pour la planification. Il peut s’agir, par exemple, d’une conseillère ou d’un conseiller en énergie. « Veillez à ce que l’entreprise propose une offre globale, c’est-à-dire qu’elle se charge à la fois de la planification et de la réalisation, ainsi que du dépôt de la demande de subvention et du permis de construire », conseille M. Edelmann. Pour les rénovations de grande envergure, un cabinet d’architectes peut prendre les rênes du projet en collaboration avec la ou le spécialiste compétente ou compétent.

Rénover un bien immobilier classé

Rénover des biens immobiliers soumis à la protection des monuments historiques ou à celle du paysage urbain peut être un véritable cauchemar pour les maîtresses et les maîtres d’ouvrage. Ceux qui s’y prennent mal se retrouvent souvent confrontés à un véritable parcours du combattant administratif. « Je constate régulièrement que des maîtresses d’ouvrage et des maîtres d’ouvrage tentent de contourner les services de conservation des monuments historiques et déposent leur demande de permis de construire sans avoir procédé à des clarifications préalables », explique M. Herzog. Vient alors la grande surprise : il faut tout recommencer depuis le début, car de nombreux détails ne sont finalement pas réalisables comme on l’avait imaginé.

« Je recommande toujours d’impliquer les services de conservation des monuments historiques dès le début de la planification de la rénovation », souligne M. Herzog. « Si vous expliquez aux spécialistes de la conservation des monuments historiques quel objectif vous souhaitez atteindre avec la rénovation, vous bénéficiez généralement de leur soutien lors de la planification », ajoute-t-il, ce qui permet d’économiser beaucoup de travail et de temps.

Clarifier les contraintes particulières applicables au terrain avant le début des travaux

Pour éviter toute mauvaise surprise sur le plan administratif, notamment si le bien immobilier est situé à proximité d’un cours d’eau ou à l’orée d’une forêt, où des contraintes particulières s’appliquent, il est préférable que vous contactiez ou que la professionnelle mandatée ou le professionnel mandaté contacte le service de l’urbanisme avant de commencer la planification afin de vérifier si des restrictions particulières s’appliquent. L’architecte Herzog recommande de s’adresser, dans la mesure du possible, au responsable du service. « Ce sont eux qui connaissent le mieux la situation. »

Cependant, certaines petites communes ont supprimé leur service d’urbanisme et confient cette mission à des bureaux d’études spécialisés. « Ces personnes ne connaissent alors souvent pas bien les spécificités et les particularités locales », explique Mme Herzog. Dans ces cas-là, c’est le secrétaire communal qui est l’interlocuteur approprié.

Des contraintes inattendues : elles sont pratiquement inévitables

Les « contraintes inattendues » qu’une commune peut imposer au maître d’ouvrage constituent des obstacles bureaucratiques particulièrement agaçants. « J’ai récemment été confronté à un exemple frappant : il s’agissait d’une demande de permis de construire pour l’isolation d’une façade, et la commune a alors exigé en plus la rénovation du réseau d’assainissement sur le même terrain », raconte M. Edelmann. La raison : la commune a souvent les mains liées en ce qui concerne les terrains privés et ne peut exiger de telles rénovations que dans le cadre d’une demande de permis de construire. « C’est certes très agaçant pour les propriétaires, mais compréhensible du point de vue de la commune », ajoute-t-il.

Aperçu des obstacles administratifs

Les obstacles les plus courants et comment les surmonter plus facilement :

• Permis de construire : il est préférable de clarifier ce point avant de commencer la planification avec la personne compétente du service de l’urbanisme de votre commune.
• Conditions imposées : des conditions plus strictes s’appliquent souvent, par exemple à proximité d’une forêt ou d’un cours d’eau. Renseignez-vous auprès du service de l’urbanisme sur les éventuelles conditions avant de commencer la conception. Dans les petites communes, le ou la secrétaire communal(e) peut également vous aider.
• Protection des monuments historiques : les bâtiments classés sont soumis à des contraintes particulières. Contactez le service de protection des monuments historiques dès le début de la conception. Il vous aidera et vous évitera de mauvaises surprises lors de l’octroi du permis de construire.
• Subventions : adressez-vous impérativement à un conseiller ou une conseillère en énergie de votre commune ou de votre région. Vous pouvez également confier la demande à un cabinet d’architectes régional ou, selon le cas, à l’entreprise chargée du chauffage ou des façades. N’essayez pas de vous en occuper seul, car ces demandes de subventions sont très complexes et, selon le projet, pratiquement impossibles à gérer pour des non-initiés.

C’est un fait : certains obstacles bureaucratiques sont inévitables. Mais Andreas Edelmann et Franziska Herzog ont finalement un conseil simple mais efficace : « Choisissez des professionnelles et des professionnels de la région. Pour une rénovation énergétique, une conseillère ou un conseiller en énergie de la commune ou des environs. Pour un projet plus ambitieux, un cabinet d’architectes régional », explique Mme Herzog. Ces professionnelles et professionnels ainsi que ces entreprises ont l’avantage de bien connaître les spécificités locales et les autorités compétentes. « C’est toujours utile – surtout lorsque le bureau d’études externe doit approuver la demande de permis de construire », précise-t-elle, et M. Edelmann ajoute : « Les conseillers en énergie locaux connaissent également les entreprises compétentes de la région et peuvent recommander de bonnes entreprises de chauffage ou de ravalement de façades qui, par exemple, connaissent également le service de l’urbanisme local ou le bureau d’études compétent. » Cela peut s’avérer très utile dans certaines circonstances.