Welche Steuern muss ich mit Eigenheim in der Schweiz zahlen?

Eigenmietwert: Fiktives Einkommen versteuern

Wenn du dein Haus selbst bewohnst, musst du den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern.

Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert entspricht einem geschätzten Mietzins, den du zahlen würdest, wenn du dein Eigenheim mieten würdest.

• Höhe: Meistens 60–70 % des marktüblichen Mietwertes.
• Steuerwirkung: Er erhöht dein steuerbares Einkommen, erlaubt aber gleichzeitig Abzüge wie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten.

Tipp: Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert, die Steuerersparnis hängt dann von der Art deiner Immobilie und deinen Renovationskosten ab.

Abziehbare Kosten: Hypothekarzinsen und Unterhalt

Da der Eigenmietwert zum Einkommen zählt, erlaubt das Steuerrecht gewisse Abzüge, die die Steuerlast mindern.

Diese Abzüge mindern also nicht die Vermögenssteuer oder Grundstückgewinnsteuer, sondern konkret die Einkommenssteuer auf Bundes- und Kantonsebene.

Hypothekarzinsen

• Die Zinsen, die du für deine Hypothek zahlst, können voll vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
• Achtung: Nur Zinsen sind abziehbar, nicht die Tilgung.

Unterhaltskosten 

• Abziehbar sind Arbeiten, die den bestehenden Zustand der Immobilie erhalten.
• Alternativ Pauschalabzug (10–20 % des Eigenmietwerts).

Übersicht abziehbare (werterhaltende) Unterhaltskosten

Diese Kosten dienen der Instandhaltung oder dem Erhalt des bisherigen Zustands der Immobilie. Sie sind in der Steuererklärung voll abzugsfähig.

Übersicht nicht abziehbare (wertvermehrende) Unterhaltskosten

Diese Ausgaben steigern den Wert der Immobilie – sie sind nicht abzugsfähig als Unterhalt.

Sonderfall: Energetische Sanierungen

In der Schweiz gelten bei energetischen Sanierungen besondere steuerliche Regelungen, die Hauseigentümerinnen und Hauseigentümern attraktive Abzugsmöglichkeiten bieten – allerdings nur für bestimmte Massnahmen. 

Diese energiesparenden oder umweltschonenden Investitionen sind in fast allen Kantonen vom steuerbaren Einkommen abziehbar:

Die folgenden Ausgaben werden nicht als energetische Sanierung anerkannt, auch wenn sie im Zuge einer Modernisierung anfallen:

Die Vermögenssteuer auf das Eigenheim

Dein Haus zählt zum steuerbaren Vermögen.

Deine Liegenschaft wird zum amtlichen Steuerwert bewertet, der meist unter dem Marktwert liegt. Dieser Wert wird jährlich mit deinem gesamten Vermögen versteuert. Der genaue Steuersatz variiert je nach Kanton und Gemeinde.

Die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf

Beim Verkauf fällt in den meisten Kantonen die Grundstückgewinnsteuer an.

Besteuert wird: Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis (abzüglich Investitionen und Verkaufsnebenkosten).

Besonderheiten: Die Steuer ist progressiv: Je länger die Eigentümerin oder Eigentümer der Immobilie warst, desto niedriger der Steuersatz.

Spezialfall: Bei Erbschaften oder Schenkungen ist oft ein Steueraufschub möglich.

Je nach Kanton: Handänderungssteuer

Einige Kantone erheben beim Eigentumswechsel eine Handänderungssteuer, die zusätzlich fällig wird.

• Höhe und Regelungen unterscheiden sich stark nach Kanton
• Teilweise fix, teilweise prozentual vom Kaufpreis

Fazit: Steuern auf Eigenheim in der Schweiz

Wer in der Schweiz Eigentümerin oder Eigentümer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist, wird steuerlich an mehreren Stellen zur Kasse gebeten. Die wichtigsten Steuern auf Wohneigentum fallen je nach Situation an – etwa während der Nutzung, beim Verkauf oder bei Eigentumsübertragung.

Die folgende Übersicht zeigt dir kompakt, welche Steuerarten für Wohneigentümerinnen und -eigentümer relevant sind und wann sie fällig werden: