Baugrund prüfen: Risiken beim Hausbau erkennen

Bodenbeschaffenheit frühzeitig abklären

Bauherrinen und Bauherren müssen die genaue Beschaffenheit ihres Untergrunds nicht zwingend selber kennen. Doch es lohnt sich, Fachleute wie Bauingenieure, Hydrologen oder Geologen für Einschätzungen oder Analysen beizuziehen. Allfällige Unklarheiten lassen sich mit einer geologischen Voruntersuchung meistens abschliessend bereinigen. Insbesondere verringert sich dadurch das Risiko, den Zustand des Baugrunds erst beim Aushub beurteilen und den Aufwand für allfällige Sicherungsvorkehrungen abschätzen zu können. 
Eine vertiefte Analyse durch Fachleute kostet im Verhältnis zu den Baukosten wenig. Allfällige Schäden, die durch einen ungeeigneten Baugrund verursacht werden, können dagegen hohe Reparaturkosten verursachen. Schliesslich übernimmt die Eigentümerschaft mit dem Grundstückerwerb sämtliche Risiken für die Folgen seines Eingriffs in den Baugrund. 

Tragfähigkeit des Bodens?

Zwar lautet eine Faustregel: Je geringer das Gelände geneigt ist, umso unproblematischer sind bauliche Eingriffe. Doch bisweilen verbergen sich sogar unter einem flachen Boden heikle Schichten.  

Baugrund mit lehmhaltigen Schichten ist typischerweise in Moränenlandschaften anzutreffen. Dieser wasserundurchlässige Untergrund kann geotechnisch ebenfalls problematisch sein. Demgegenüber sind Schwemm- und Verlandungsböden, etwa in Flusstälern, ebenso für instabile Verhältnisse bekannt wie rutschige Hanglagen. Allgemein weniger heikel für eine Bebauung ist Baugrund über einer Schotterschicht.  

In Seenähe ist oft feinkörniger Untergrund anzutreffen, der über eine schlechte Tragfähigkeit verfügt und – ohne weitere Massnahmen – Setzungen im Gebäudefundament verursachen kann. Bauingenieure kennen in der Regel auch dagegen ein taugliches Rezept: Das Haus ist auf ein erhöhtes Fundament zu errichten, das seinerseits auf Pfählen steht. 

Naturgefahrenkarte konsultieren

Ein weiteres Risiko für das Bauen in Ufernähe stellt zum Beispiel das Hochwasser dar, das durch Starkregen oder andere Extremereignisse ausgelöst werden kann. Wichtige Erstinformationen lassen sich problemlos beschaffen. Jede Gemeinde hat im kommunalen Zonenplan verbindlich und parzellenscharf anzugeben, welche Teile des Siedlungsraums von Überschwemmungen oder Rutschgefahren bedroht sind. Solche Naturgefahrenkarten sind über das Bauamt oder online öffentlich einsehbar. Ausserdem ist es ratsam, die kantonale Fachstelle für Naturgefahren zu kontaktieren und sich über Nutzungsbeschränkungen und andere Gefahren auf der eigenen Bauparzelle zu informieren, mit Vorteil vor dem Erwerb. 

Baugruben mit Bedacht ausheben

Vermeintlich harmlose Eingriffe können bei Baugruben unerwünschte Folgen auslösen. Hanganschnitte im steilen Gelände erhöhen die Rutschgefahr in der unmittelbaren Umgebung. Gleichzeitig sind Böschungen, abhängig von der Steilheit und dem Material, bei Bedarf zu stabilisieren. Aber nicht immer steigt der Aufwand für Absicherungsmassnahmen ins Unermessliche. Meistens genügt es, das Hangwasser abzuleiten oder den Aushub etappiert auszuführen. Wie oben erwähnt: Um die spezifische Situation und die Eigenschaften des Untergrundes kompetent zu beurteilen, sind Fachleute vor Ort um eine Expertise anzufragen.

Wann ist ein Rissprotokoll hilfreich?

Im Eigeninteresse der Eigentümerschaft ist ein Eindämmen jeglicher Haftungsrisiken. Vor unerwünschten Folgen kann man sich mit vielfältigen Massnahmen schützen. Wird der Untergrund zum Beispiel als instabil beurteilt, hilft ein Rissprotokoll für die Nachbarhäuser weiter. Dieses kann vor Beginn der Bauarbeiten erstellt und von deren Eigentümern unterzeichnet werden. Anhand des Protokolls lassen sich spätere Beanstandungen nachvollziehbar überprüfen. Aus rechtlichen Gründen ist ein solches Vorgehen jedoch nicht zwingend. 

Schadstoffbelastete Grundstücke: Was tun bei Altlasten?

Eingehender ist das Vorgehen abzuklären, wenn auf einem Standort gebaut werden soll, der gemäss den Umweltbehörden als belastet einzustufen ist. Das Bundesamt für Umwelt schätzt, dass rund 38'000 Standorte in der Schweiz belastet sind. Aber nur 4'000 davon sind für Mensch oder Umwelt unmittelbar gefährdend und deshalb sanierungspflichtig.  

Belastete und verdächtige Standorte sind in einem Kataster der belasteten Standorte eingetragen und werden von allen Kantonen publiziert. Zur Vollzugspraxis gehört, dass die betroffenen Eigentümer darüber in Kenntnis zu setzen sind.

Altlastensituation vor Grundstückserwerb klären

Beim Kauf eines Grundstücks kann man sich Ärger und späteren Schaden ersparen, wenn die Belastungssituation geklärt ist. Absichern kann man sich zum Beispiel, wenn der Verkäufer ein Attest mit dem Ergebnis einer Voruntersuchung vorlegt. Ergänzende Informationen lassen sich bei kantonalen Fachstellen einholen. Banken erhöhen in solchen Fällen meistens die Zinsbelastung, als Risikoausgleich zum verminderten Liegenschaftswert. 

Rechtliche Pflichten für Grundstück im Kataster

Ist ein Grundstück im Kataster der belasteten Standorte verzeichnet, sind vor Abschluss eines Kaufvertrags zusätzlich zur kantonalen Fachstelle auch Fachpersonen wie Geologen oder Hydrologen zwingend beizuziehen. Deren Expertise ist gefragt, um die Art der Belastung und die Sanierungspflicht rechtlich einzustufen. Ausserdem geben die Fachleute vertiefte Empfehlungen ab, welche weitergehenden Abklärungen für belastete Standorte vorzunehmen sind.

Unterscheidungen der belasteten Standorte

Altlastenstandorte werden nach dem Grad der Schadstoffbelastung klassiert. Die gesetzliche Sanierungspflicht gilt nur für diejenige Standortklasse, die die Umwelt gefährdet. Im Altlastenregister sind zwei weitere Standortkategorien aufgeführt:

• Untersuchungsbedürftige Standorte enthalten grössere Mengen besonders gefährlicher Schadstoffe oder andere Belastungsmaterialien. Die Behörde ordnet hierzu eine Voruntersuchung an, um zu klären, wie stark Boden, Wasser oder Luft gefährdet sind.
• Böden, die belastende Materialien mit geringer Umweltgefährdung enthalten, sind nicht untersuchungsbedürftige Standorte. Bei einem Bauvorhaben ist das Aushubmaterial dennoch sachgerecht zu entsorgen.
• Unbelastete Standorte: Erweist sich ein Altlasten-Verdacht für einen Standort als unbegründet oder wurde der belastete Boden bereits saniert, werden die Standorte aus dem Kataster entfernt. 

Wann muss ein Grundstück saniert werden?

Bei Standorten mit grosser Schadstoffbelastung soll eine Voruntersuchung den effektiven Sanierungsbedarf abschätzen und diesen in drei Sanierungskategorien einteilen:

• Sanierungsbedürftige Standorte enthalten Altlasten im rechtlichen Sinn, von denen eine akute Belastung der Umwelt ausgeht. Deshalb wird eine Sanierung innert nützlicher Frist angeordnet.
• Überwachungsbedürftige Standorte sind oft nicht sanierungsbedürftig. Das hohe Gefährdungspotenzial muss jedoch überwacht werden, damit der Sanierungsbedarf frühzeitig abgeschätzt werden kann.
• Weder sanierungs- noch überwachungsbedürftig sind Standorte, wenn Schadstoffe im Boden beim Bauvorhaben fachgerecht entsorgt werden können. 

Wer haftet bei Altlasten?

Eine Sanierungspflicht ordnet die Behörde in der Regel dem Eigentümer an, auch wenn dieser nicht der Verursacher der Schadstoffbelastung ist. Er muss die Sanierung übernehmen und bezahlen. Allenfalls lassen sich die Kosten überwälzen, wenn der effektive Verursacher eruiert wird. Andernfalls übernehmen einige Kantone jeweils einen Teil der Sanierungskosten.