Terrain à bâtir : identifier les risques liés à la construction d’une maison

Évaluer la nature du sol dès que possible

Les maîtresses et les maîtres d’ouvrage ne sont pas tenus de connaître eux-mêmes les caractéristiques exactes de leur sol. Il est toutefois judicieux de faire appel à des spécialistes,  tels que des ingénieures et ingénieurs en génie civil, des hydrologues ou des géologues, pour obtenir des évaluations ou des analyses. Une étude géologique préliminaire permet généralement de lever définitivement toute incertitude. Cela évite de découvrir seulement au moment de l’excavation l’état réel du sol de fondation et le coût des éventuelles mesures de sécurisation.
Une analyse approfondie réalisée par des spécialistes représente un coût modique par rapport aux coûts de construction. En revanche, les dommages éventuels causés par un sol de fondation inadapté peuvent entraîner des frais de réparation élevés. Enfin, dès l’acquisition du terrain, le propriétaire assume l’ensemble des risques liés aux conséquences de son intervention sur le sol de fondation.

Capacité portante du sol ?

Certes, la règle générale est la suivante : plus le terrain est peu incliné, moins les travaux de construction posent de problèmes. Mais il arrive parfois que même un sol plat recèle des couches délicates.

On trouve généralement des sols de fondation comportant des couches argileuses dans les paysages morainiques. Ce sous-sol imperméable à l’eau peut également poser des problèmes sur le plan géotechnique. En revanche, les sols alluviaux et les sols d’atterrissement, par exemple dans les vallées fluviales, sont tout aussi connus pour leur instabilité que les pentes glissantes. D’une manière générale, les sols de fondation reposant sur une couche de gravier sont moins problématiques pour la construction.

À proximité des lacs, vous rencontrez souvent un sous-sol à grains fins qui présente une faible portance et qui, sans mesures supplémentaires, peut entraîner des tassements au niveau des fondations du bâtiment. Les ingénieures et ingénieurs en génie civil connaissent généralement une solution adaptée à ce problème : vous devez construire la maison sur des fondations surélevées, elles-mêmes reposant sur des pieux.

Consulter la carte des dangers naturels

Les crues , que des pluies torrentielles ou d’autres événements extrêmes peuvent provoquer, constituent un autre risque lié à la construction à proximité des berges. Vous pouvez facilement obtenir les premières informations essentielles à ce sujet. Chaque commune doit indiquer, de manière contraignante et parcelle par parcelle, dans son plan de zonage communal, quelles parties de l’espace urbanisé sont menacées par des risques d’inondation ou de glissement de terrain. Ces cartes des risques naturels sont accessibles au public auprès du service de l’urbanisme ou en ligne. Il est en outre conseillé de contacter le service cantonal chargé des risques naturels afin de vous informer des restrictions d’utilisation et des autres dangers pesant sur votre propre parcelle à bâtir, de préférence avant l’acquisition.

Creuser avec précaution

Des interventions apparemment anodines peuvent avoir des conséquences indésirables au niveau des fouilles. Les coupes dans les pentes raides augmentent le risque de glissement de terrain dans les environs immédiats. Par ailleurs, selon leur pente et la nature des matériaux, il faut stabiliser les talus si nécessaire. Mais le coût des mesures de sécurisation n’est pas toujours exorbitant. La plupart du temps, il suffit de drainer l’eau de ruissellement ou de procéder à l’excavation par étapes. Comme mentionné plus haut : pour évaluer de manière compétente la situation spécifique et les caractéristiques du sol, faites appel à des expertes et des experts sur place afin qu’ils réalisent une expertise.

Dans quels cas un rapport de fissures est utile ?

Il est dans l’intérêt des propriétaires de limiter au maximum tout risque de responsabilité. Vous pouvez vous prémunir contre des conséquences indésirables grâce à diverses mesures. Si le sol est par exemple jugé instable, un procès-verbal de constatation des fissures pour les maisons voisines peut s’avérer utile. Les propriétaires peuvent l’établir avant le début des travaux de construction et le signer. Ce procès-verbal permet de vérifier de manière transparente les réclamations ultérieures. Pour des raisons juridiques, une telle procédure n’est toutefois pas obligatoire.

Terrains pollués : que faire face à des sites contaminés ?

Il convient d’examiner la procédure de manière plus approfondie lorsqu’il est prévu de construire sur un site que les autorités environnementales considèrent comme pollué. L’Office fédéral de l’environnement estime qu’environ 38 000 sites sont pollués en Suisse. Cependant, seuls 4 000 d’entre eux présentent un danger immédiat pour l’humain ou l’environnement et doivent donc faire l’objet d’un assainissement.

Les cantons tiennent à jour le cadastre des sites pollués, qui recense les sites pollués et les sites suspects. La pratique d’application prévoit que les propriétaires concernées et concernés doivent en être informés.

Vérifier l’état des sites contaminés avant d’acquérir un terrain

Lors de l’achat d’un terrain, vous pouvez vous épargner des désagréments et des mauvaises surprises ultérieures si vous clarifiez la situation en matière de charges. Vous pouvez par exemple vous prémunir si la vendeuse ou le vendeur présente une attestation indiquant les résultats d’une étude préliminaire. Vous pouvez obtenir des informations complémentaires auprès des services cantonaux compétents. Dans de tels cas, les banques augmentent généralement le taux d’intérêt afin de compenser le risque lié à la baisse de la valeur du bien immobilier.

Obligations légales relatives aux biens immobiliers inscrits au cadastre

Si un terrain figure au cadastre des sites pollués, vous devez, avant de conclure un contrat de vente, faire appel non seulement au service cantonal compétent, mais aussi à des expertes et experts tels que des géologues ou des hydrologues. Leur expertise est nécessaire pour déterminer juridiquement la nature de la pollution et l’obligation d’assainissement. En outre, ces expertes et experts formulent des recommandations détaillées quant aux investigations complémentaires à mener sur les sites pollués.

Classification des sites contaminés

Les autorités classent les sites contaminés en fonction du degré de pollution. L’obligation légale d’assainissement ne s’applique qu’à la catégorie de sites qui présente un danger pour l’environnement. Le registre des sites contaminés répertorie deux autres catégories de sites :

• Les sites nécessitant une étude contiennent des quantités importantes de polluants particulièrement dangereux ou d’autres matières polluantes. L’autorité compétente ordonne alors une étude préliminaire afin de déterminer dans quelle mesure le sol, l’eau ou l’air sont menacés.
• Les sols contenant des substances polluantes présentant un faible risque pour l’environnement ne sont pas considérés comme des sites nécessitant une étude. Dans le cadre d’un projet de construction, vous devez néanmoins éliminer les matériaux d’excavation de manière appropriée.
• Sites non pollués : si la suspicion de site contaminé s’avère infondée ou si le sol pollué a déjà été assaini, les sites sont retirés du cadastre.

Dans quels cas assainir un terrain ?

Pour les sites présentant une forte pollution, une étude préliminaire doit permettre d’évaluer les besoins effectifs en matière d'assainissement et de les classer en trois catégories :

• Les sites nécessitant un assainissement comportent des sites contaminés au sens juridique du terme, qui constituent une menace immédiate pour l’environnement. C’est pourquoi les autorités ordonnent un assainissement dans un délai raisonnable.
• Les sites nécessitant une surveillance ne doivent souvent pas faire l’objet d’un assainissement. Les autorités doivent toutefois surveiller le potentiel de risque élevé afin de pouvoir évaluer à temps la nécessité d’un assainissement.
• Les sites ne nécessitent ni assainissement ni surveillance lorsque les polluants présents dans le sol peuvent être éliminés de manière appropriée dans le cadre du projet de construction.

Qui est responsable en cas de sites contaminés ?

En règle générale, les autorités imposent au propriétaire l'obligation d'assainir le terrain, même si celui-ci n’est pas à l’origine de la pollution. Il lui incombe de prendre en charge et de financer l’assainissement. Vous pourrez éventuellement répercuter les coûts si vous identifiez le véritable responsable. À défaut, certains cantons prennent en charge une partie des frais d’assainissement.