Bauland für ein Ferienhaus kaufen

Das hängt davon ab, wieviel Zeit du hast und wie gut deine Nerven sind. Bauen kann schon in der Schweiz aufwendig und nervenaufreibend sein. Wenn du jedes Mal an die Decke gehst, wenn ein Bewilligungsverfahren länger braucht als dir lieb ist, ein Handwerker eine Stunde später auftaucht als vereinbart oder die Fensterrahmen in der falschen Farbe geliefert werden, solltest du dir gut überlegen, ob du im Ausland bauen willst oder nicht doch lieber ein fertiges Haus oder eine fertige Wohnung kaufen. Da weisst du, was dich erwartet.

Baurecht im Ausland prüfen

Bevor du planst und die Finanzierung regelst, solltest du abklären, ob du dort bauen darfst, wo du deine Ferien verbringst oder alt werden willst. Als Ausländerin oder Ausländer darfst du nicht überall einfach so ein Haus kaufen oder bauen. In Spanien beispielsweise wirst du gleich behandelt wie Spanierinnen und Spanier. Dafür musst du in Dänemark 5 Jahre steuerpflichtig sein oder brauchst in Österreich eine sogenannte Erwerbsgenehmigung, bevor du bauen darfst. Und in den Niederlanden dürfen Immobilien nur als Hauptwohnsitz bewohnt werden, Ferienhäuser dürfen aber nicht ganzjährig bewohnt werden. Die Situation ist unübersichtlich. Darum solltest du unbedingt eine Fachperson fragen. Am besten eine Anwältin oder einen Anwalt, die oder der das Baurecht und Immobilienrecht im Land kennt und die Sprache beherrscht.

Die Land- und Baukosten im Ausland

Die Landkosten und die Baukosten dürften im Ausland tiefer sein als in der Schweiz, abhängig vom Ort. Dazu kommen aber noch mehr Kosten, unter anderem

• Kosten für Besichtigungsreisen
• Honorare für den Anwalt und den Notar
• Honorare für den Makler
• Honorare für den Übersetzer (Verträge) und Dolmetscher
• Gebühren für Registereinträge 
• Gebühren für Beurkundungen

In gewissen Ländern, beispielsweise in Griechenland, ist eine Anwältin oder ein Anwalt obligatorisch. Vergiss nicht die Kosten für den Unterhalt, für den Verwalter, wenn du das Haus vermietest, und für Heizung, Strom und Wasser. Ausserdem solltest du frühzeitig damit anfangen, Geld für kleinere Reparaturen und grössere Renovationen auf die Seite zu legen.

Die Finanzierung mit einer ausländischen Bank

Deine Hausbank finanziert höchstwahrscheinlich kein Haus im Ausland. Bestenfalls im grenznahen Ausland. Du hast drei Alternativen: Du finanzierst den Bau selber, suchst eine ausländische Bank in der Schweiz mit Filialen vor Ort oder suchst eine Bank vor Ort. Wenn du dein Haus im Ausland finanzierst, musst du mit teilweise deutlich höheren Hypothekarzinsen rechnen als zu Hause. Tipp: Belehne das Objekt nicht zu hoch, weil die Immobilienpreise im Ausland tendenziell stärker schwanken als in der Schweiz.

Grundbucheintrag prüfen

Grundbücher werden nicht überall so geführt wie bei uns. In Spanien gilt ein Handschlag oder Vertrag, auch wenn er nicht im Grundbuch eingetragen ist. Dafür ist in Frankreich schon ein einfacher Kaufvertrag einklagbar. Kläre frühzeitig ab, ob auf dem Grundstück Weg- oder Durchfahrtsrechte, Baubeschränkungen oder Grundpfandrechte lasten. Am besten mit deiner Anwältin oder deinem Anwalt oder deiner Notarin oder deinem Notar. Und lasse den Kauf, falls du abschliesst, sofort im Grundstückregister eintragen. Aber schaue dir zuerst das Bauland selber an.
 
 
 

Vertrauenswürdige Baupartner vor Ort

Als Bauherrin oder Bauherr brauchst du vertrauenswürdige Partner. Einen Architekten in der Schweiz, der dein Haus plant und die Pläne zeichnet, und eine Bauleitung vor Ort. Oder eine Architektin oder einen Architekten und eine Bauleitung vor Ort. Oder eine Architektin oder einen Architekten vor Ort, die oder der alle Aufgaben der Bauleitung übernimmt. Alternativ kannst du einen Schweizer Massivhaus- oder Fertighaushersteller mit Filialen oder Partnern im Ausland suchen, der das Projekt bis zur Schlüsselübergabe umsetzt.

Die Besteuerung von Immobilien im Ausland

Wenn du ein Ferienhaus in der Toskana besitzt, musst du das Haus und die Einkünfte in Italien versteuern. In der Schweiz musst du sie deklarieren, aber nicht versteuern. Der Wert und die Einkünfte, Mieteinnahmen oder Eigenmietwert, bestimmen den Steuersatz für deine Vermögens- beziehungsweise Einkommenssteuer in der Schweiz.

Je nach Land fallen unterschiedliche Steuern an, zum Beispiel eine

• Grunderwerbssteuer
• Grundsteuer
• Liegenschaftssteuer
• Spekulationssteuer
• Vermögenssteuer
• Wertzuwachssteuer 
• Wohnsteuer

In den meisten Ländern bezahlst du eine Grundsteuer, plus oder minus 5 Prozent. In Italien beispielsweise bezahlst du keine Grunderwerbssteuer, dafür die Grundsteuer, 4 bis 7 Prozent, und allenfalls eine Spekulationssteuer, bis zu 8 Prozent, oder Erbschafts- und Schenkungssteuer, bis zu 33 Prozent. Was besteuert wird und wie hoch etwas besteuert wird, variiert stark. Auch hier hilft dir eine ortskundige Anwältin oder ein ortskundiger Anwalt in der Schweiz oder vor Ort.

Das Fazit zum Hausbau im Ausland

Ein fertiges Haus kaufen ist einfacher. Wenn du, warum auch immer, selber bauen willst, brauchst du viel Zeit. Für Abklärungen, Gespräche mit der Anwältin oder dem Anwalt, Reisen ins Ausland, die Grundstücksuche, die Partnersuche, die Kontrolle der Arbeiten. Investiere lieber am Anfang mehr Zeit in das Projekt, das erspart dir viel Ärger am Ende.

Die 3 wichtigsten Punkte:

1. Prüfen alle Einschränkungen.
2. Finde einen vertrauenswürdigen Baupartner.
3. Plane alle Kosten vorsichtig.