Acheter un terrain à bâtir pour une maison de vacances

Tout dépend du temps dont vous disposez et de votre capacité à garder votre calme. En Suisse déjà, construire peut s’avérer fastidieux et éprouvant pour les nerfs. Si vous perdez votre sang-froid à chaque fois qu’une procédure d’autorisation prend plus de temps que vous ne le souhaiteriez, qu’un artisan arrive une heure plus tard que prévu ou que l’entreprise livre les châssis de fenêtres dans la mauvaise couleur, vous devriez bien réfléchir à la question de savoir si vous voulez construire à l’étranger ou si vous ne préfériez pas plutôt acheter une maison ou un appartement déjà construit. Dans ce cas, vous savez à quoi vous attendre.

Vérifier la législation en matière de construction à l'étranger

Avant de vous lancer dans la planification et de régler les questions de financement, vous devriez vérifier si vous êtes autorisé à construire là où vous passez vos vacances ou souhaitez passer vos vieux jours. En tant qu’étranger, vous ne pouvez pas acheter ou construire une maison n’importe où sans autre forme de procès. En Espagne, par exemple, vous êtes traité de la même manière que les Espagnols. En revanche, au Danemark, vous devez être assujetti à l’impôt depuis 5 ans, et en Autriche, vous avez besoin d’un « permis d’acquisition » avant de pouvoir construire. Aux Pays-Bas, vous ne pouvez occuper les biens immobiliers qu’à titre de résidence principale ; les maisons de vacances ne peuvent pas être habitées toute l’année. La situation est complexe. C’est pourquoi vous devriez absolument consulter un spécialiste, de préférence une avocate ou un avocat qui connaît le droit de la construction et le droit immobilier du pays et qui maîtrise la langue.

Les coûts fonciers et de construction à l'étranger

Les coûts du terrain et de la construction devraient être moins élevés à l'étranger qu'en Suisse, selon l'endroit. Vous devez toutefois compter d'autres frais, notamment :

• les frais liés aux voyages de prospection
• les honoraires de l'avocat et du notaire
• les honoraires de l'agent immobilier
• les honoraires du traducteur (contrats) et de l'interprète
• les frais d'inscription au registre
• les frais d'authentification

Dans certains pays, comme en Grèce, vous devez faire appel à un avocat. N'oubliez pas non plus les frais d'entretien, les frais de gérance si vous louez la maison, ainsi que les frais de chauffage, d'électricité et d'eau. De plus, vous devriez commencer dès que possible à mettre de l'argent de côté pour les petites réparations et les rénovations plus importantes.

Le financement par une banque étrangère

Votre banque habituelle ne financera très probablement pas l’achat d’une maison à l’étranger. Tout au plus dans un pays limitrophe. Vous avez trois options : financer vous-même la construction, trouver une banque étrangère implantée en Suisse et disposant de succursales sur place, ou encore trouver une banque locale. Si vous financez votre maison à l’étranger, vous devez vous attendre à des taux hypothécaires parfois nettement plus élevés qu’en Suisse. Notre conseil : n’endettez pas excessivement le bien, car les prix de l’immobilier à l’étranger ont tendance à fluctuer davantage qu’en Suisse.

Vérifier l'inscription au registre foncier

Les registres fonciers ne sont pas tenus partout comme chez nous. En Espagne, une poignée de main ou un contrat ont la même valeur qu'un contrat inscrit au registre foncier. En revanche, en France, un simple contrat de vente est déjà exécutoire. Vérifiez bien à l’avance si le terrain est grevé de droits de passage, de restrictions de construction ou de privilèges hypothécaires. Le mieux est de le faire avec votre avocate ou votre avocat, ou votre notaire. Et si vous concluez la vente, faites immédiatement inscrire l’achat au registre foncier. Mais commencez par aller voir le terrain vous-même.

Des partenaires de construction de confiance sur place

En tant que maître d'ouvrage, vous avez besoin de partenaires de confiance. D'un architecte en Suisse qui conçoit votre maison et réalise les plans, ainsi que d'un chef de chantier sur place. Ou bien un architecte et un chef de chantier sur place. Vous pouvez aussi opter pour un architecte sur place qui se chargera de toutes les tâches liées à la gestion du chantier. Une autre solution serait de faire appel à un constructeur suisse de maisons massives ou préfabriquées disposant de succursales ou de partenaires à l'étranger pour mener le projet jusqu'à la remise des clés.

L'imposition des biens immobiliers à l'étranger

Si vous possédez une maison de vacances en Toscane, vous devez la déclarer, ainsi que les revenus qu’elle génère, en Italie. Vous devez également les déclarer en Suisse, mais vous n’avez pas à les déclarer fiscalement. La valeur de la maison et les revenus qu’elle génère (loyers perçus ou valeur locative) déterminent le taux d’imposition applicable à l’impôt sur la fortune ou sur le revenu en Suisse.

Selon le pays, différents impôts s’appliquent, par exemple un :

• un droit de mutation
• un impôt foncier
• un impôt foncier
• un impôt sur la spéculation
• un impôt sur la fortune
• un impôt sur la plus-value
• une taxe d’habitation

Dans la plupart des pays, vous payez un impôt foncier d'environ 5 %. En Italie, par exemple, vous ne payez pas de droits de mutation immobilière, mais vous payez un impôt foncier de 4 à 7 %, ainsi qu'un impôt sur la spéculation pouvant aller jusqu'à 8 %, ou un impôt sur les successions et les donations pouvant aller jusqu'à 33 %. Ce qui est imposé et le montant de l'imposition varient fortement. Un avocat connaissant bien la région, en Suisse ou sur place, pourra vous aider.

Conclusion sur la construction d'une maison à l'étranger

Il est plus simple d’acheter une maison déjà construite. Si, pour une raison ou une autre, vous souhaitez la construire vous-même, cela vous demandera beaucoup de temps : pour les démarches administratives, les entretiens avec l’avocate ou l’avocat, les déplacements à l’étranger, la recherche d’un terrain, la recherche d’une ou d’un partenaire, le suivi des travaux. Mieux vaut consacrer davantage de temps au projet dès le début, cela vous évitera bien des soucis à la fin.

Les 3 points les plus importants :

1. Vérifiez toutes les restrictions.
2. Trouvez un partenaire de construction de confiance.
3. Planifiez tous les coûts avec prudence.