Baulandpreise Schweiz: Entwicklung & Einflussfaktoren

Warum ist Bauland in der Schweiz so teuer?

Bauland ist ein knappes Gut. Besonders in der Schweiz. Nur sieben Prozent der Fläche dürfen bebaut werden. Das sind rund 2900 Quadratkilometer, knapp so gross wie der Kanton Tessin. Der Rest des Landes wird landwirtschaftlich genutzt (37 Prozent), ist bewaldet (31 Prozent) oder kann nicht bebaut werden (Wasser, Fels, Gletscher, Firn). Deshalb ist Bauland knapp. Vor allem dort, wo fast alle wohnen wollen: in grossen und grösseren Städten und deren Umgebung. Weil der Markt für Bauland wie jeder Markt funktioniert, bestimmen Angebot und Nachfrage die Grundstückspreise. Sie werden steigen, bis die Nachfrage befriedigt ist. Das dürfte noch eine Weile dauern, weil immer mehr Leute in der Schweiz leben, Bauland aber beschränkt ist.

Wie entwickeln sich die Baulandpreise in der Schweiz?

Einige Kantone veröffentlichen Statistiken über die Bodenpreisentwicklung. Im Kanton Zürich beispielsweise kann für jede Gemeinde abgefragt werden, wie sich die Preise für unbebautes Land in der Wohn- und Mischzone seit 1974 entwickelt haben. In Zürich hat sich der Quadratmeterpreis von 350 auf 6856 Franken (Median 2023) vervielfacht, in Winterthur von 110 auf 2986 Franken (Median 2023). Allerdings schwanken diese Zahlen von Jahr zu Jahr stark, weil sie auf effektiven Preisen basieren und einzelne grosse Geschäfte das Gesamtbild verzerren. 

Am meisten freies Bauland gibt es gemäss newhome.ch in den Kantonen Wallis, Jura, Thurgau und Graubünden, am wenigsten in den Kantonen Basel-Landschaft, Basel-Stadt, Obwalden, Zürich und Zug. In Regionen mit kleineren Baulandreserven werden die Preise stärker steigen als in Regionen mit grösseren Reserven. Wahrscheinlich gibt es ab 2040 kaum noch freies Bauland in der Schweiz.

Welche Faktoren beeinflussen den Baulandpreis?

Diese Zahlen sind nur eine Orientierungshilfe. Bauland kann in einem Quartier viel mehr oder weniger kosten als im Gemeindedurchschnitt. Das hängt von der Lage ab. Zum Beispiel vom S-Bahn-Anschluss in der Nähe, von den Schulen und Geschäften im Quartier, aber auch vom Zonenplan und der Ausnutzungsziffer. Die Ausnutzungsziffer ist das Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und höchstens zulässiger Wohnfläche. Je höher sie ist, desto wertvoller ist das Bauland. Am besten fragst du auf dem Grundbuchamt. Die Mitarbeitenden kennen den Markt und damit die Quadratmeterpreise, den Zonenplan und alle Auflagen. Ausserdem wissen sie, ob ein Planungsverfahren oder eine Zonenplanänderung geplant ist. Wichtig ist auch zu wissen, ob das Bauland voll erschlossen ist, also Zufahrt, Frisch- und Abwasserleitungen sowie Anschlüsse für Strom, Telefon und Kabelfernsehen vorhanden sind. Falls nicht, kann die Erschliessung 100 bis 150 Franken pro Quadratmeter kosten.

Warum ist die Grundstückswahl entscheidend?

Die wichtigste Entscheidung, die eine Bauherrschaft fällt, ist das Grundstück. Das Grundstück ist das solide Fundament, das Haus kann später umgebaut oder verändert werden. Deshalb lohnt es sich, lieber einmal zu viel als zu wenig auf dem Grundbuchamt zu fragen oder sich allenfalls von einer Fachperson beraten zu lassen. Auch weil der Landpreis einen grossen Teil der Gesamtkosten ausmacht. In ländlichen Regionen etwa ein Drittel, in Städten ungefähr die Hälfte. Deshalb kaufen immer mehr Menschen, die sich ihren Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen, kleinere Grundstücke. Bis vor wenigen Jahren war ein Grundstück von 700 bis 800 Quadratmetern für ein Einfamilienhaus üblich, heute begnügen sich viele mit 500 Quadratmetern oder weniger. Das wird sich kaum ändern, weil Bauland rar ist und bleibt und deshalb nicht günstiger werden wird.