Prix des terrains à bâtir en Suisse : évolution et facteurs d’influence

Pourquoi les terrains à bâtir sont-ils si chers en Suisse ?

Les terrains à bâtir sont une ressource rare, notamment en Suisse. Les autorités n’autorisent la construction que sur 7 % de la superficie du pays, soit environ 2 900 kilomètres carrés, soit à peine la taille du canton du Tessin. Le reste du territoire sert à des fins agricoles (37 %), est recouvert de forêts (31 %) ou ne peut pas être construit (eau, roche, glaciers, névé). C’est pourquoi les terrains à bâtir sont rares. Surtout là où presque tout le monde souhaite vivre : dans les grandes et très grandes villes et leurs environs. Comme le marché des terrains à bâtir fonctionne comme n’importe quel autre marché, ce sont l’offre et la demande qui déterminent les prix des terrains. Ceux-ci augmenteront jusqu’à ce que la demande soit satisfaite. Cela devrait encore prendre un certain temps, car la population suisse ne cesse de croître, tandis que les terrains à bâtir restent limités.

Comment évoluent les prix des terrains à bâtir en Suisse ?

Certains cantons publient des statistiques sur l’évolution des prix fonciers. Dans le canton de Zurich, par exemple, il est possible de consulter, pour chaque commune, l’évolution depuis 1974 des prix des terrains non bâtis situés dans les zones résidentielles et mixtes. À Zurich, le prix au mètre carré a été multiplié par plus de dix, passant de 350 à 6’856 francs (médiane 2023), tandis qu’à Winterthour, il est passé de 110 à 2’986 francs (médiane 2023). Ces chiffres varient toutefois fortement d’une année à l’autre, car ils reposent sur des prix réels et certaines transactions importantes faussent la vision d’ensemble.

Selon newhome.ch, les cantons du Valais, du Jura, de Thurgovie et des Grisons comptent le plus de terrains à bâtir disponibles, tandis que les cantons de Bâle-Campagne, de Bâle-Ville, d’Obwald, de Zurich et de Zoug en comptent le moins. Dans les régions disposant de réserves de terrains à bâtir plus modestes, les prix augmenteront davantage que dans celles où les réserves sont plus importantes. Il ne restera probablement presque plus de terrains à bâtir disponibles en Suisse à partir de 2040.

Quels sont les facteurs qui influencent le prix des terrains à bâtir ?

Nous donnons ces chiffres à titre indicatif uniquement. Le prix d’un terrain à bâtir peut varier considérablement d’un quartier à l’autre par rapport à la moyenne communale. Cela dépend de l’emplacement. Par exemple, de la proximité d’une ligne de RER, des écoles et des commerces du quartier, mais aussi du plan d’urbanisme et du coefficient d’occupation des sols. Le coefficient d’occupation des sols est le rapport entre la superficie du terrain et la surface habitable maximale autorisée. Plus il est élevé, plus le terrain à bâtir a de la valeur. Le mieux est de vous renseigner auprès du service du registre foncier. Les agentes et les agents connaissent le marché et, par conséquent, les prix au mètre carré, le plan de zonage et toutes les contraintes. Ils savent également si une procédure d’aménagement ou une modification du plan de zonage est prévue. Il est également important de savoir si le terrain à bâtir est entièrement viabilisé, c’est-à-dire s’il dispose d’un accès routier, de canalisations d’eau potable et d’eaux usées, ainsi que de raccordements à l’électricité, au téléphone et à la télévision par câble. Si ce n’est pas le cas, la viabilisation peut coûter entre 100 et 150 francs par mètre carré.

Pourquoi le choix du terrain est-il déterminant ?

Le choix du terrain est la décision la plus importante qu’un maître d’ouvrage ait à prendre. Le terrain constitue la base solide ; la maison, quant à elle, pourra être transformée ou modifiée par la suite. C’est pourquoi il vaut mieux se renseigner de manière exhaustive auprès du cadastre, voire demander conseil à un spécialiste, plutôt que de se contenter de trop peu d’informations. D’autant plus que le prix du terrain représente une part importante du coût total : environ un tiers dans les régions rurales, et environ la moitié en ville. C’est pourquoi de plus en plus de personnes qui réalisent leur rêve d’accéder à la propriété achètent des terrains plus petits. Il y a encore quelques années, un terrain de 700 à 800 mètres carrés était la norme pour une maison individuelle ; aujourd’hui, beaucoup se contentent de 500 mètres carrés, voire moins. Cette tendance ne devrait guère changer, car les terrains à bâtir sont rares et le resteront, et leur prix ne baissera donc pas.