Immobilien im Ausland: Tipps zu Kauf, Steuern und Umzug

Immobilienkauf im Ausland: Darauf solltest du achten

Gründe, ein Haus zum Beispiel in Frankreich zu kaufen, gibt es viele. Zum Beispiel die tieferen Immobilienpreise, besonders in Südeuropa, und die tiefen Zinsen für Hypotheken – was früher nur Wohlhabenden vorbehalten war, können sich immer mehr Menschen leisten. Falls du Wohneigentum im Ausland kaufst, musst du einige Punkte klären, bevor du einen Vertrag unterzeichnest. Im Prinzip genauso wie in der Schweiz. Trotzdem gibt es einige Unterschiede, die wichtig sind.

Objekt und Umgebung prüfen

Mache Ferien, wo du ein Haus kaufen willst. Falls du ein Objekt im Auge hast, kannst du es vielleicht erst mieten und so im Alltag testen. Am besten nicht nur im Sommer, wenn es schön und warm ist, sondern auch im Winter, wenn weniger los ist. Bietet die Lage, was du suchst? Gibt es in der Nähe, was du brauchst, vom Einkaufszentrum über Restaurants bis zur Ärztin oder zum Arzt? Bist du nahe genug an einem Flughafen, um schnell nach Hause fliegen zu können, und weit genug entfernt, um ruhig zu wohnen? Rede mit Nachbarinnen und Nachbarn und frage, ob der Preis für das Haus ortsüblich und angemessen ist.

Bausubstanz professionell prüfen lassen

In der Schweiz sind wir verwöhnt. Ausbau und Standard sind nicht überall so hochwertig wie bei uns. Wenn du dein Traumhaus gefunden hast, lohnt es sich, eine Fachperson die Bausubstanz, Installationen und Haustechnik beurteilen zu lassen. Das kostet weniger, als später ein tropfendes Dach zu reparieren oder die Wände neu isolieren zu müssen.

Lasten, Rechte und Pflichten auf der Immobilie

Grundbücher werden nicht überall so korrekt geführt wie bei uns. In Spanien zum Beispiel gilt ein Vertrag auch dann, wenn er nicht im Grundbuch eingetragen ist. Ein Handschlag oder Vertrag genügt. Und in Frankreich ist schon ein Kaufvertrag einklagbar. Weil sich das Recht stark von unserem unterscheidet, solltest du dich von einer Anwältin oder einem Anwalt beziehungsweise einer Notarin oder einem Notar beraten lassen. Frag genau nach, ob auf der Immobilie Nutzniessungs-, Weg- oder Durchfahrtsrechte, Baubeschränkungen, Grundpfandrechte oder Hypotheken lasten, bevor du einen Vertrag abschliesst. Und dränge darauf, den Kauf sofort im Grundstückregister eintragen zu lassen.

Finanzierung in der Schweiz oder im Ausland

Schweizer Banken finanzieren in der Regel keine Ferienhäuser im Ausland. Es gibt aber ausländische Banken in der Schweiz, die Immobilien an ihren Standorten im Ausland finanzieren, zum Beispiel in Frankreich. Die Alternative sind lokale Banken, die den Markt gut kennen. Dafür verhandelst du mit einer Bank vor Ort und zahlst wahrscheinlich mehr, weil die Hypothekarzinsen nirgendwo so tief sind wie bei uns, obwohl die Banken für ein Haus im Ausland höhere Zinsen verlangen als für eines in der Schweiz. Ein Tipp: Weil die Immobilienpreise im Ausland stärker schwanken, gehe auf Nummer sicher und belehne das Haus nicht über 50 %.

Steuern und Gebühren auf Immobilien im Ausland

Immobilien werden grundsätzlich dort besteuert, wo sie stehen. Doppelbesteuerungsabkommen verhindern, dass Wert und Ertrag in der Schweiz ein zweites Mal versteuert werden – allerdings fliessen sie in die Berechnung der Progression ein. Wenn du ein Haus kaufst, zahlst du fast überall 5 % oder mehr Grunderwerbssteuer, falls du baust rund 20 % Mehrwertsteuer. Dazu kommen Notariats- und Registergebühren von einem bis drei Prozent sowie die Kosten für eine Anwältin oder einen Anwalt, die beziehungsweise der zum Beispiel in Griechenland obligatorisch ist. Später zahlst du Grundsteuer, allenfalls Vermögenssteuer und, falls du das Haus vermietest, Steuern auf den Mietertrag. In vielen Ländern wird ausserdem der Eigenmietwert besteuert, was auch bei uns noch bis und mit Steuerjahr 2028 der Fall ist.

Umzug gut organisieren

Bei einem kostspieligen Transport der persönlichen Habe ins Ausland kommt der Frage, was man am neuen Wohnort noch benötigt, besondere Bedeutung zu. Wer seinen neuen Wohnsitz in der Nähe der Schweizer Grenze wählt, kann ihn vielleicht noch selbst bewältigen. Doch bei grösseren Distanzen, vielleicht sogar nach Übersee, geht es nicht ohne eine Spedition.

Hole nach einer exakten Bestandesaufnahme des Umzugsguts verschiedene Offerten ein, die auch Einpackservice, Packliste, Beschriftung etc. beinhalten. Die Spedition kümmert sich nicht nur um den sicheren Transport, sondern erledigt auch die aufwändige Zollabwicklung.

Haushalt komplett auflösen?

Möglicherweise sind die Kosten für den Transport auch so hoch, dass du dir überlegen kannst, deinen Haushalt komplett aufzulösen und am neuen Wohnort einen neuen aufzubauen. Wie bei einem Umzug in der Schweiz gilt es auch bei einer Auswanderung im Vorfeld und nach dem Umzugstag viele Dinge zu erledigen:

• Organisiere Helferinnen und Helfer zur Unterstützung
  Reinigung oder Termin mit einem Reinigungsinstitut
  Beschädigungen sofort melden oder eventuell schon reparieren lassen
• Gib die Adressänderung bekannt, kündige Verträge (z.B. Telefon, Radio/TV, Abonnements, eventuell Versicherungen und Bankkonten, Strom etc.)
• Richte bei der Post einen Nachsendeauftrag ein
• Melde dich bei der Einwohnerkontrolle ab
• Wer sich für ein neues Leben im Ausland entscheidet, tut einen grossen Schritt.

Spontanaktionen ausgenommen, handelt es sich um einen Prozess, für den du dir genügend Zeit nehmen solltest.

Dokumente, Versicherungen und Finanzen klären

• Informiere dich ausführlich über dein neues Wohnland
• Informiere dich über die Niederlassungsbestimmungen
• Lerne die Sprache des Landes
• Vervollständige deine Bewerbungsunterlagen und lasse sie übersetzen
• Beschaffe dir sämtliche Einreisedokumente
• Achte darauf, dass dein Pass oder deine ID noch längere Zeit gültig sind
• Kläre ab, ob dein Fahrausweis auch im neuen Land gültig ist
• Lasse wichtige Dokumente in die Landessprache übersetzen und beglaubigen
• Regle finanzielle Dinge im Vorfeld
• Kläre ab, ob du dein Bankkonto in der Schweiz behalten oder eines im Ausland eröffnen willst
• Informiere dich über den Krankenversicherungsschutz oder wechsle die Krankenkasse
• Kläre Fragen bezüglich der Sozialversicherungen (AHV, PK, 3. Säule)

Aller Planung zum Trotz ist dennoch Flexibilität gefragt. Nicht alles läuft reibungslos ab. Die Verlegung des Lebensmittelpunkts ins Ausland bleibt ein Stück weit auch ein Abenteuer.

Immobilienkauf und Umzug ins Ausland gut vorbereiten

Der Kauf einer Immobilie im Ausland und ein Umzug ins neue Wohnland verlangen eine sorgfältige Vorbereitung. Neben der Prüfung von Lage, Bausubstanz und rechtlichen Rahmenbedingungen solltest du insbesondere die Finanzierung, die steuerlichen Folgen und die organisatorischen Anforderungen eines Umzugs frühzeitig klären. Wer sich genügend Zeit nimmt, lokale Besonderheiten berücksichtigt und fachkundige Unterstützung beizieht, schafft die besten Voraussetzungen für einen erfolgreichen Start im Ausland.