Immobilier à l’étranger : conseils pour l’achat, la fiscalité et le déménagement

Voici les points à prendre en compte lors de l’achat d’un bien immobilier à l’étranger

Il existe de nombreuses raisons d’acheter une maison, par exemple en France. On peut notamment citer les prix immobiliers plus bas, en particulier en Europe du Sud, et les faibles taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires. Ce qui était autrefois réservé aux plus fortunés est désormais à la portée d’un nombre croissant de personnes. Si vous souhaitez acheter un logement à l’étranger, il est important de clarifier certains points avant de signer un contrat. En principe, c’est exactement comme en Suisse. Il existe néanmoins quelques différences importantes.

Examiner le bien et ses environs

Passez des vacances là où vous souhaitez acheter une maison. Si vous avez un bien en vue, vous pouvez peut-être commencer par le louer pour le tester au quotidien. De préférence pas seulement en été, quand il fait beau et chaud, mais aussi en hiver, quand il y a moins de monde. L’emplacement répond-il à vos attentes ? Trouvez-vous à proximité tout ce dont vous avez besoin, du centre commercial aux restaurants en passant par un médecin ? Êtes-vous suffisamment proche d’un aéroport pour pouvoir rentrer rapidement chez vous en avion, et suffisamment loin pour vivre au calme ? Parlez à vos voisines et voisins et demandez-leur si le prix de la maison est conforme aux prix locaux et raisonnable.

Faire inspecter l’état du bâtiment par une professionnelle ou un professionnel

En Suisse, nous sommes gâtés. Les finitions et les normes ne sont pas partout d’une qualité aussi élevée que chez nous. Si vous avez trouvé la maison de vos rêves, il vaut la peine de faire évaluer l’état du bâtiment, les installations et les équipements techniques par une ou un spécialiste. Cela coûte moins cher que de devoir réparer plus tard un toit qui fuit ou de réisoler les murs.

Charges, droits et obligations relatifs au bien immobilier

Les registres fonciers ne sont pas tenus partout avec autant de rigueur que chez nous. En Espagne, par exemple, un contrat est valable même s’il n’est pas inscrit au registre foncier. Une poignée de main ou un contrat écrit suffit. Et en France, un simple contrat de vente est déjà exécutoire. Comme le droit diffère considérablement du nôtre, vous devriez demander conseil à une avocate ou un avocat, ou à une ou un notaire. Demandez si le bien immobilier comporte des droits d’usufruit, des droits de passage ou de traversée, des restrictions de construction, des gages immobiliers ou des hypothèques avant de conclure un contrat. Et insistez pour que l’achat soit immédiatement inscrit au registre foncier.

Financement en Suisse ou à l’étranger

En règle générale, les banques suisses ne financent pas l’achat de résidences secondaires à l’étranger. Il existe toutefois des banques étrangères implantées en Suisse qui financent des biens immobiliers dans leurs pays d’origine, par exemple en France. Une autre solution consiste à vous adresser à des banques locales qui connaissent bien le marché. Dans ce cas, vous négociez avec une banque locale, ce qui implique généralement des coûts plus élevés, car les taux hypothécaires sont plus élevés à l'étranger qu'en Suisse. Notre conseil : comme les prix de l’immobilier à l’étranger sont plus volatils, jouez la carte de la sécurité et ne souscrivez pas un prêt supérieur à 50 % de la valeur du bien.

Impôts et taxes sur les biens immobiliers à l’étranger

Les autorités fiscales imposent en principe les biens immobiliers là où ils se trouvent. Les conventions de double imposition empêchent que leur valeur et leurs revenus soient imposés une seconde fois en Suisse, mais les autorités les prennent en compte dans le calcul de la progression. Lorsque vous achetez une maison, vous payez presque partout 5 % ou plus de droits de mutation immobilière ; si vous construisez, environ 20 % de TVA. À cela s’ajoutent des frais de notaire et d’enregistrement de 1 à 3 %, ainsi que les honoraires d’un avocat, ce qui est obligatoire en Grèce, par exemple. Par la suite, vous paierez l’impôt foncier, éventuellement l’impôt sur la fortune et, si vous louez la maison, l’impôt sur les revenus locatifs. Dans de nombreux pays, l’administration fiscale impose également la valeur locative, ce qui sera encore le cas chez nous jusqu’à l’année fiscale 2028 incluse.

Bien organiser son déménagement

Lorsqu’il s’agit d’un déménagement coûteux à l’étranger, la question de savoir ce dont vous aurez encore besoin sur votre nouveau lieu de résidence revêt une importance particulière. Si vous choisissez de vous installer près de la frontière suisse, vous pourrez peut-être vous en charger vous-même. Mais pour les longues distances, voire pour les déménagements outre-mer, vous devez faire appel à une entreprise de déménagement.

Après avoir dressé un inventaire précis de vos biens à déménager, demandez plusieurs devis incluant le service d’emballage, la liste de colisage, l’étiquetage, etc. L’entreprise de déménagement ne se charge pas seulement du transport en toute sécurité, mais s’occupe également des formalités douanières complexes.

Liquider complètement votre ménage ?

Il se peut que les frais de transport soient si élevés que vous puissiez envisager de liquider complètement votre ménage et d’en reconstituer un dans votre nouveau lieu de résidence. Comme pour un déménagement en Suisse, il y a beaucoup de choses à régler avant et après le jour du déménagement lorsque vous émigrez :

• Trouvez des personnes pour vous aider.
• Nettoyage ou prise de rendez-vous avec une entreprise de nettoyage.
• Signalez immédiatement les dommages ou faites-les réparer.
• Faites savoir que vous avez changé d’adresse, résiliez vos contrats (par exemple, téléphone, radio/télévision, abonnements, éventuellement assurances et comptes bancaires, électricité, etc.).
• Mettez en place une demande de réexpédition auprès de la Poste.
• Désinscrivez-vous du registre des habitantes et des habitants.

Décider de commencer une nouvelle vie à l’étranger est un grand pas. À l’exception des décisions spontanées, il s’agit d’un processus pour lequel vous devez vous laisser suffisamment de temps.

Régler les questions de documents, d’assurances et de finances

• Renseignez-vous en détail sur votre nouveau pays de résidence.
• Renseignez-vous sur les conditions d’établissement.
• Apprenez la langue du pays.
• Complétez votre dossier de candidature et faites-le traduire.
• Procurez-vous tous les documents nécessaires à l'entrée sur le territoire.
• Assurez-vous que votre passeport ou votre carte d’identité sont encore valables pour un certain temps.
• Vérifiez si votre permis de conduire est également valable dans votre nouveau pays.
• Faites traduire et certifier les documents importants dans la langue du pays.
• Réglez vos affaires financières à l’avance.
• Vérifiez si vous souhaitez conserver votre compte bancaire en Suisse ou en ouvrir un à l’étranger.
• Renseignez-vous sur la couverture d’assurance maladie ou changez de caisse maladie.
• Renseignez-vous sur les assurances sociales (AVS, caisse de pension, 3^e pilier).

Malgré toute cette planification, vous devez tout de même faire preuve de flexibilité. Tout ne se passe pas toujours sans accroc. S’installer à l’étranger reste, dans une certaine mesure, une aventure.

Conclusion et conseils

L’achat d’un bien immobilier à l’étranger et l’installation dans un nouveau pays exigent une préparation minutieuse. Outre l’examen de l’emplacement, de l’état du bien et du cadre juridique, vous devez notamment clarifier suffisamment tôt les questions de financement, les implications fiscales et les aspects organisationnels liés au déménagement. En prenant suffisamment de temps, en tenant compte des particularités locales et en faisant appel à des professionnelles et des professionnels, vous vous donnez les meilleures chances de réussir votre installation à l’étranger.