Schlüsselübergabe beim Hauskauf: Das musst du beachten

Vor dem Kauf genau hinschauen

Bevor du den Kaufvertrag unterzeichnest, solltest du das Haus oder die Wohnung mit Architektinnen und Architekten, Bau- oder Immobilienfachpersonen besichtigen, die Mängel suchen, die Laien übersehen, beispielsweise Schäden am Dach, Feuchtigkeit im Keller oder defekte Leitungen. Das kostet etwas, lohnt sich aber, falls sie etwas entdecken. Ausserdem können sie den Sanierungsbedarf beurteilen und die Sanierungskosten schätzen. Allfällige Mängel können für den Verkaufspreis relevant sein und müssen sofort angesprochen und aufgeschrieben werden. Nach dem Kauf beziehungsweise Eintrag in das Grundbuch ist es schwierig, die Mängelbehebung durchzusetzen. In der Regel werden Immobilien, ausser Neubauten, «wie gesehen» verkauft und die Garantien für rechtliche sowie sachliche Mängel im Kaufvertrag wegbedungen.

Schlüsselübergabe und Übergabeprotokoll

Mit der Handänderung bist du Eigentümerin oder Eigentümer, mit der Schlüsselübergabe gehen Nutzen und Gefahr an dich über. Bis dahin haftet die Verkaufspartei für Schäden. Darum ist das Übergabeprotokoll für die Kaufpartei so wichtig, obwohl es gesetzlich nicht vorgeschrieben ist. Bei Neubauten ist das Protokoll Standard, für andere Immobilien nicht. Trotzdem solltest du darauf bestehen. Übernimm das Objekt lieber tagsüber, wenn das Licht gut ist, und geh durch alle Räume. Öffne und schliesse die Fenster, schalte die Haushaltgeräte ein und aus, dreh die Wasserhähne auf und zu. Lass dir Zeit für die Übergabe und dich nicht von der Verkaufspartei drängen. Wenn du einen sichtbaren Mangel oder Schaden übersiehst, gilt er als akzeptiert und die Verkaufspartei haftet nicht. Ausser, sie hat ihn arglistig verschwiegen.

Welche Mängel müssen offengelegt werden

Die Verkaufspartei ist verpflichtet, bekannte Mängel oder Schäden offenzulegen. Auch solche, die noch vor dem Verkauf behoben wurden. Als mitteilungspflichtige Mängel gelten unter anderem

• Asbest
• Feuchtigkeitsschäden
• Geruchsbelästigung durch eine Kläranlage
• Hausschwamm
• Hausbock
• Pilzbefall oder Schwarzbau (ohne Baugenehmigung)

Nach dem Einzug entdeckte Mängel richtig melden

Ältere Häuser oder Wohnungen werden «wie gesehen» gekauft. Du müsstest der Verkaufspartei nachweisen können, dass sie Schäden oder Mängel arglistig verschwiegen hat. Das ist in der Regel schwierig. Bei Neubauten hast du einige Tage Zeit für die schriftliche Mängelrüge, wenn im Kaufvertrag nichts vereinbart worden ist, oder zwei Jahre, falls sich Kauf- und Verkaufspartei auf die SIA-Norm 118 geeinigt haben. Wenn du die Mängel rechtzeitig rügst, kannst du deine Mängelrechte einfordern:

• Du kannst verlangen, dass die Verkaufspartei den Mangel behebt und zum Beispiel das Malereigeschäft aufbietet, um eine Wand im Schlafzimmer noch einmal zu streichen. Die Nachbesserung ist die einfachste und für Kauf- und Verkaufspartei befriedigendste Lösung.
• Wenn die Nachbesserung nicht möglich oder zu aufwendig ist, hast du Anspruch auf eine Minderung. Wegen eines Kratzers im Chromstahl lohnt es sich beispielsweise nicht, das ganze Spülbecken zu ersetzen. Die Preisreduktion für den Minderwert ist in der Regel gering.
• Falls der Schaden so schwerwiegend ist, dass es dir nicht zuzumuten ist, das Haus oder die Wohnung zu übernehmen oder zu behalten, hast du Anspruch auf Wandlung. Das heisst, der Vertrag wird aufgehoben und du erhältst den Kaufpreis inklusive Zinseszinsen. Das passiert sehr selten.