myky
myky

Wechsel der Eigentümerschaft in der Schweiz: Das müssen alle Beteiligten wissen

ca. 5 Leseminuten
Wechsel Eigentümerschaft trotz Mietvertrag in der Schweiz

Was passiert mit dem Mietvertrag und mit den Rechten und Pflichten der Eigentümerinnen und Eigentümer und der Mieterinnen und Mieter, wenn ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Eigentumswohnung verkauft wird? Ein Wechsel der Eigentümerinnen und Eigentümer hat Folgen – und verunsichert vor allem Mieterinnen und Mieter.

Veröffentlicht am

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Wechsel der Eigentümerschaft ändert nichts am bestehenden Mietvertrag, seit 1990 gilt nicht mehr der Grundsatz Kauf bricht Miete. Mit dem Grundbucheintrag gehen alle Rechte und Pflichten automatisch auf die neue Eigentümerschaft über.
  • Vor dem Verkauf sind Besichtigungen erlaubt, müssen jedoch angekündigt und mit der Mieterschaft abgestimmt werden. Die Privatsphäre ist zu schützen, Fotos sind nur mit Zustimmung zulässig und unter Umständen ist eine angemessene Mietminderung möglich.
  • Ein Vorkaufsrecht für Mieterinnen und Mieter gibt es grundsätzlich nicht, mit wenigen kantonalen Ausnahmen wie im Kanton Genf. Eigentümerinnen und Eigentümer müssen die Mieterschaft daher in der Regel nicht über einen geplanten Verkauf informieren.
  • Eine Kündigung ist sowohl vor als auch nach dem Verkauf möglich, jedoch nur unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Formvorschriften. Nach dem Kauf kann die neue Eigentümerschaft bei dringendem Eigenbedarf ein Sonderkündigungsrecht geltend machen, Mieterinnen und Mieter können Kündigungen anfechten.
  • Eine Mietzinserhöhung nach dem Verkauf ist unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt, etwa bei Anpassung an ortsübliche Mieten oder bei ungenügender Bruttorendite. Die Erhöhung muss korrekt begründet und fristgerecht erfolgen und kann von der Mieterschaft überprüft werden.

Der Mietvertrag bleibt bestehen

Der Grundsatz «Kauf bricht Miete» gilt seit 1990 nicht mehr. Wenn Eigentümerinnen und Eigentümer ihre vermietete Eigentumswohnung oder ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, gehen mit dem Grundbucheintrag sämtliche Rechte und Pflichten an Käuferinnen und Käufer über. Dies gilt auch für alle Mietverträge. Das bedeutet, dass die neuen Eigentümerinnen und Eigentümer und die bisherigen Mieterinnen und Mieter keinen neuen Mietvertrag unterschreiben müssen – der alte Vertrag bleibt bestehen. In diesem Artikel fassen wir zusammen, was für Verkäuferinnen und Verkäufer, die neuen Eigentümerinnen und Eigentümer und Mieterinnen und Mieter rund um den Hausverkauf wichtig ist.

Service Teaser Dateien de

Hast du alle wichtigen Unterlagen zu deinem Zuhause griffbereit?

Speichere Verträge, Rechnungen und Pläne sicher an einem Ort und finde alles in Sekunden wieder.

Besichtigungen vor dem Hausverkauf

Eigentümerinnen und Eigentümer haben das Recht, das Haus und die einzelnen Wohnungen mit Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten zu besichtigen, bis die Liegenschaft verkauft ist. Sie müssen die Besichtigung jedoch mit den Mieterinnen und Mietern absprechen, im Voraus ankündigen und die Privatsphäre so weit wie möglich schützen. Mieterinnen und Mieter können anwesend sein, müssen es aber nicht. Sie können grundsätzlich eine angemessene Mietminderung für die Zeit der Besichtigung verlangen, da sie ihre Wohnung nur eingeschränkt nutzen können. Wenn Eigentümerinnen und Eigentümer Fotos für die Verkaufsdokumentation oder die Käufersuche im Internet machen wollen, müssen sie die Privatsphäre der Mieterinnen und Mieter schützen und zum Beispiel Möbel abdecken oder wegstellen. Die Wohnung darf nicht ohne Zustimmung der Mieterinnen und Mieter fotografiert werden.

Vorkaufsrecht für die Mieterschaft gibt es nicht

In der Schweiz haben Mieterinnen und Mieter kein Vorkaufsrecht. Deshalb müssen Eigentümerinnen und Eigentümer sie auch nicht informieren, wenn sie ihr Haus verkaufen wollen. Nur einzelne Kantone kennen unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht für Mieterinnen und Mieter. Im Kanton Genf zum Beispiel haben Mieterinnen und Mieter das Recht, das gemietete Haus oder die gemietete Wohnung zu kaufen, wenn sie länger als 3 Jahre darin leben, keine Kaufverpflichtung für die anderen Mieterinnen und Mieter entstehen und 60 Prozent der Mieterinnen und Mieter dem Verkauf zustimmen.

Kündigung vor dem Hausverkauf

Da die Schweiz kein Vorkaufsrecht für Mieterinnen und Mieter kennt, können Eigentümerinnen und Eigentümer vor dem Verkauf des Hauses alle Mietverträge kündigen. Die Kündigungen müssen allerdings rechtsgültig sein. Das bedeutet, dass die Verträge mit einer Frist von mindestens drei Monaten zum Quartalsende (bei unbefristeten Mietverträgen) oder zum Vertragsende (bei Mietverträgen, die sich automatisch verlängern) gekündigt werden müssen. Mieterinnen und Mieter können die Kündigung innert 30 Tagen bei einer Schlichtungsstelle für Mietsachen anfechten. Als missbräuchlich gilt eine Kündigung, wenn Vermieterinnen und Vermieter Mieterinnen und Mieter zum Kauf der Wohnung bewegen wollen oder wenn Vermieterinnen und Vermieter Mieterinnen und Mietern wegen Streitigkeiten oder Spannungen kündigen wollen, um die Wohnung zu räumen.

Vorlage Kündigung Mietvertrag

Newsletter v1 500x500 Pos

Vorlage Kündigung Mietvertrag

Nutze unsere praktische Vorlage (Word), um deinen Mietvertrag zu kündigen.

Mehr zum Thema

Vorlage herunterladen

Nutze unsere praktische Vorlage (Word), um deinen Mietvertrag zu kündigen.

Kündigung nach dem Hausverkauf

Die neuen Eigentümerinnen und Eigentümer sind an die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen und -termine gebunden. Sie können jedoch unmittelbar nach dem Kauf dringenden Eigenbedarf geltend machen und den Vertrag mit einem Sonderkündigungsrecht auflösen. Gemäss Artikel 261 Absatz 2 OR können die neuen Eigentümerinnen und Eigentümer «das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn sie einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend machen». Lassen sie diese Kündigungsfrist verstreichen, müssen sie sich an die im Mietvertrag festgelegten Kündigungsfristen und -termine halten. Mieterinnen und Mieter können die Kündigung innert 30 Tagen anfechten und in begründeten Härtefällen eine angemessene Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen.

Mietzinserhöhung nach dem Hausverkauf

Gemäss Artikel 269a OR können die neuen Eigentümerinnen und Eigentümer die Mietzinse erhöhen, beispielsweise um sie den orts- und quartierüblichen Mietzinsen anzupassen oder wenn sie eine ungenügende Bruttorendite erwirtschaften. Berufen sie sich auf die ungenügende Bruttorendite, müssen sie die Erhöhung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin nach dem Grundbucheintrag verlangen. Verpassen sie diesen Termin, können sie sich nicht mehr auf die ungenügende Rendite berufen. Fechten Mieterinnen und Mieter die Mietzinserhöhung an, müssen die neuen Eigentümerinnen und Eigentümer vor der Schlichtungsstelle beweisen, dass die Rendite ungenügend ist. Ist sie ungenügend, weil der Kaufpreis übersetzt war, dürfen die neuen Eigentümerinnen und Eigentümer die Mieten nicht erhöhen.

Hausdossier V 2 500x500px Pos

Wie behältst du den Überblick über dein Wohneigentum?

Wo bewahre ich wichtige Dokumente auf? Wann ist welche Wartung fällig? Wie plane ich eine Sanierung richtig? Genau hier setzt myky an und schafft mit dem myky-Dossier Klarheit und Zugriff auf alles Wichtige an einem zentralen, sicheren Ort.

Häufige Fragen

Themen in diesem Artikel

Maklerin schüttelt nach erfolgreichem Hausverkauf einem Hauseigentümer die Hand.

Haus verkaufen: So gelingt der Verkauf deiner Immobilie

Erfahre Schritt für Schritt, wie der Verkauf deiner Immobilie gelingt – von der Vorbereitung über den Verkaufspreis bis zu Kosten, Steuern und dem richtigen Zeitpunkt.

Zum Überblick

Artikel teilen

War dieser Artikel hilfreich?

Danke für dein Feedback!

Es ist ein Fehler aufgetreten. Bitte versuche es später erneut.

Newsletter V2 500x500px Pos

Tipps für dein Zuhause

Abonniere unseren Newsletter und erhalte regelmässig Tipps rund um dein Zuhause.

Jetzt abonnieren