En un coup d'œil
- Un changement de propriétaire n’a aucune incidence sur le contrat de location en cours ; depuis 1990, le principe selon lequel « l’achat annule le bail » n’est plus applicable. Avec l’inscription au registre foncier, tous les droits et obligations sont automatiquement transférés au nouveau propriétaire.
- Avant la vente, les visites sont autorisées, mais elles doivent être annoncées et convenues avec les locataires. Il convient de respecter la vie privée ; les photos ne sont autorisées qu'avec leur accord et, dans certains cas, une réduction de loyer appropriée peut être envisagée.
- Il n'existe en principe pas de droit de préemption pour les locataires, à quelques exceptions cantonales près, comme dans le canton de Genève. Les propriétaires ne sont donc généralement pas tenus d'informer les locataires d'une vente prévue.
- Une résiliation de bail est possible tant avant qu'après la vente, mais uniquement dans le respect des délais légaux et des formalités requises. Après l'achat, le nouveau propriétaire peut faire valoir un droit de résiliation spécial en cas de besoin urgent pour son usage personnel ; les locataires peuvent contester les résiliations.
- Une augmentation de loyer après la vente est autorisée sous certaines conditions, par exemple en cas d'alignement sur les loyers pratiqués localement ou si le rendement brut est insuffisant. L'augmentation doit être dûment motivée et notifiée dans les délais impartis ; elle peut faire l'objet d'un réexamen par le locataire.
