Umkehrhypothek in der Schweiz: Erklärung und Risiken

Die Einwohnerinnen und Einwohner der Schweiz werden immer älter. Und reicher. Zumindest auf dem Papier: Immer mehr pensionierte Schweizerinnen und Schweizer besitzen zwar wertvolle Immobilien, die sie fast oder sogar ganz abbezahlt haben, können aber von ihrer AHV- und BVG-Rente mehr schlecht als recht leben. Wenn sie bei Banken vorsprechen und ihre Hypotheken aufstocken wollen, winken die in der Regel ab, weil die Einkünfte der klassischen Tragbarkeitsrechnung nicht genügen. Hypothekarzinsen, Amortisationen und Unterhaltskosten dürfen höchstens einen Drittel der Einkünfte ausmachen.

Tragbarkeit im Rentenalter

Gerechnet wird mit einem Hypothekarzins von 5 Prozent, um auf Nummer sicher zu gehen, und Unterhaltskosten von 1 Prozent des Verkehrswertes. Beispiel: Das Ehepaar Reinhardt besitzt ein Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 1'000'000 Franken und hat die Hypothek abbezahlt. Jetzt wollen Regina und Robert, beide 70, ihre Hypothek wieder auf 400'000 Franken aufstocken. Dafür braucht das Ehepaar Einkünfte von 90'000 Franken im Jahr (siehe Tragbarkeitsrechnung) oder  7500 Franken im Monat, ohne Amortisation – mehr, als die meisten Rentner zur Verfügung haben.

Doch es gibt eine Alternative, die sogenannte Immobilienrente (oder Umkehrhypothek oder Reverse Mortgage, wie sie im angelsächsischen Raum heisst, wo sie weit verbreitet ist). Die Hypothek auf das fast oder ganz abbezahlte Eigenheim wird erneut aufgestockt. Mit dem neuen Kapital werden alle Hypothekarzinsen für die nächsten 10 bis 15 Jahre im Voraus bezahlt, mit dem restlichen Kapital die Lebenshaltungskosten. Beispiel: Regina und Robert Reinhardt nehmen wieder eine Hypothek über 400'000 Franken mit einer festen Laufzeit von 15 Jahren auf, die mit 2 Prozent verzinst wird.

Immobilienrente in der Praxis

Regina und Robert Reinhardt zahlen sofort 120'000 Franken Hypothekarzinsen für die ganze Laufzeit (siehe Rentenverbesserung) und erhalten 280'000 Franken Kapital ausbezahlt. So bessern sie ihre Rente um 1'550 Franken im Monat plus Zinsertrag auf. Allerdings sollten sie daran denken, Geld für die Unterhaltskosten auf die hohe Kante zu legen. Mit 85, wenn die Hypothek ausläuft, können Regina und Robert Reinhardt weiterhin in ihrem Haus wohnen. Sobald sie wissen, dass sie bleiben werden, ist es sinnvoll, eine Langlebigkeitsversicherung abzuschliessen, um den Ausfall der Rentenverbesserung zu kompensieren.

In der Schweiz bieten nur einige wenige Institute Immobilienrenten an. Wichtig ist auf alle Fälle eine professionelle und ganzheitliche Beratung, weil unterschiedliche Aspekte Hypothek, Zinsen und Langlebigkeit beachtet werden müssen. Ausserdem sind die Ansprüche der Anbieter hoch: Das Eigenheim sollte gut unterhalten sein, einen Verkehrswert von mindestens 1 Million Franken haben, höchstens mit 20 bis 30 Prozent belehnt sein und nicht mehr als mit 50 bis 60 Prozent belehnt werden.

Beispiel für eine Tragbarkeitsrechnung

Beispiel der Rentenverbesserung