Hypothèque inversée en Suisse : fonctionnement et risques

Les habitantes et les habitants de la Suisse vivent de plus en plus vieux. Et sont de plus en plus riches. Du moins sur le papier : de plus en plus de retraités possèdent certes des biens immobiliers de grande valeur, qu’ils ont presque ou même entièrement remboursés, mais ils parviennent à peine à joindre les deux bouts avec leur rente AVS et LPP. Lorsqu’ils se présentent dans les banques pour demander une augmentation de leur hypothèque, celles-ci refusent généralement, car leurs revenus ne satisfont pas aux critères du calcul classique de la capacité financière. Les intérêts hypothécaires, les amortissements et les frais d’entretien ne doivent pas dépasser un tiers des revenus.

Viabilité financière à l’âge de la retraite

On table sur un taux hypothécaire de 5% par mesure de prudence, et sur des frais d’entretien s’élevant à 1% de la valeur vénale. Exemple : le couple Reinhardt possède une maison individuelle d’une valeur vénale de CHF  1 000 000 et a entièrement remboursé son hypothèque. Regina et Robert, tous deux âgés de 70 ans, souhaitent désormais renégocier leur prêt hypothécaire à hauteur de CHF 400 000. Pour cela, le couple doit disposer d’un revenu annuel de CHF 90000 (voir le calcul de la capacité financière) soit CHF 7500 par mois, hors amortissement. Un montant supérieur à ce dont disposent la plupart des retraités.

Il existe toutefois une alternative : la « rente immobilière » (ou hypothèque inversée, très répandue dans les pays anglo-saxons). Les emprunteurs augmentent à nouveau l’hypothèque sur la maison presque ou entièrement remboursée. Ce nouveau capital permet de payer d’avance tous les intérêts hypothécaires pour les 10 à 15 prochaines années, tandis que le capital restant sert à couvrir les frais de subsistance. Exemple : Regina et Robert Reinhardt contractent à nouveau une hypothèque de CHF 400 000 sur une durée fixe de 15 ans, à un taux d’intérêt de 2%.

La rente immobilière dans la pratique

Regina et Robert Reinhardt versent immédiatement CHF 120 000 d’intérêts hypothécaires pour toute la durée du prêt (voir « Amélioration de la rente ») et reçoivent CHF 280 000 en capital. Ils augmentent ainsi leur rente de CHF 1550 par mois, auxquels s’ajoutent les intérêts perçus. Ils doivent toutefois penser à mettre de l’argent de côté pour couvrir leurs frais d’entretien. À 85 ans, à l’échéance de l’hypothèque, Regina et Robert pourront continuer à vivre dans leur maison. Dès qu’ils sauront qu’ils vont rester, il sera judicieux de souscrire une assurance longévité afin de compenser la perte de l’augmentation de la rente.

En Suisse, seules quelques institutions proposent des rentes immobilières. Dans tous les cas, il est important de bénéficier d’un conseil professionnel et global, car différents aspects (hypothèque, taux d’intérêt et longévité) doivent être pris en compte. De plus, les exigences des prestataires sont élevées : le logement doit être bien entretenu, avoir une valeur vénale d’au moins CHF 1 000 000, être hypothéqué à hauteur de 20 à 30% au maximum et ne pas dépasser un taux d’avance de 50 à 60%.

Exemple de calcul de la capacité financière

Exemple d’augmentation de la retraite