Comparer les hypothèques : comment trouver l’offre qui vous convient

Le potentiel d’économies grâce à la comparaison des prêts immobiliers

La conjoncture est favorable aux propriétaires de logements : comme les prêts hypothécaires constituent un placement sûr pour les banques, celles-ci s’efforcent d’attirer de nouveaux clients en proposant des marges faibles. Cela rend la comparaison des offres fastidieuse et chronophage. Lorsque vous demandez des offres et que les taux d’intérêt ne diffèrent que de cinq points de base, cela ne représente, même sur un montant de 500’000 francs, qu’un peu plus de 20 francs par mois. C’est le choix du type d’hypothèque qui offre un potentiel d’économies bien plus important. Avec un prêt hypothécaire à taux variable, vous pouvez économiser environ 17’000 francs en dix ans par rapport à un prêt hypothécaire à taux fixe, à condition que les taux d’intérêt restent stables (voir aussi : Négocier son prêt hypothécaire).

Adapter la charge d’intérêts à votre situation personnelle

Comme les propriétaires de logements ne savent toujours qu’après coup comment le taux d’intérêt a réellement évolué et quelle formule hypothécaire aurait été la plus avantageuse, il est judicieux d’évaluer précisément votre propre capacité à assumer des risques lors de la souscription d’un prêt hypothécaire. Pour chaque offre, demandez-vous si un taux d’intérêt bas s’accompagne éventuellement d’un risque plus élevé. Il est judicieux, lors de votre choix, de ne pas seulement tenir compte du niveau des taux hypothécaires, mais aussi d’adapter le choix du modèle hypothécaire à votre situation personnelle. La charge d’intérêts d’une hypothèque SARON est certes faible actuellement, mais elle est en revanche très volatile. Tous les propriétaires de logements ne sont pas en mesure de faire face à une hausse soudaine et importante des taux d’intérêt. Les prêts hypothécaires à taux fixe à long terme comportent également un risque : si vous les résiliez prématurément, par exemple en raison d’un divorce ou d’un changement d’emploi, vous devez payer une pénalité de remboursement anticipé élevée, ce qui transforme rapidement ce prêt hypothécaire à taux fixe avantageux en une opération coûteuse.

Il est difficile de comparer les offres

Si vous avez choisi un type de prêt immobilier et que vous sollicitez des offres auprès de différents prestataires pour votre propre prêt immobilier, vous devriez consacrer beaucoup de temps à comparer ces offres, car celles-ci ne reposent souvent pas sur les mêmes bases ou ne se réfèrent pas à la même date de référence :

• Les conditions indiquées sont-elles des conditions nettes ou brutes ? Dans le cas des conditions nettes, les banques appliquent le même taux d’intérêt à tous les propriétaires de logements ; dans le cas des conditions brutes, il est possible et même recommandé de négocier, ce qui ne convient pas à tout le monde.
• Les banques appliquent-elles une majoration de 0,5 à 1 point de pourcentage pour la deuxième hypothèque, comme c’est souvent le cas ?
• Payez-vous le taux hypothécaire tous les trimestres ou tous les semestres ? Dans ce dernier cas, l’argent reste plus longtemps sur votre compte, ce qui peut apporter un léger allègement. Il s’agit toutefois d’un facteur négligeable en période de taux d’intérêt bas, voire négatifs.
• Quel est le taux de prêt ? Pour un même bien immobilier, les banques proposent parfois des offres avec des taux de prêt différents. Un taux hypothécaire bas appliqué à un montant de prêt plus élevé peut donc s’avérer plus coûteux qu’un taux plus élevé appliqué à un montant de prêt moins important.
• Le taux d’intérêt s’applique-t-il à un prêt hypothécaire qui prend effet immédiatement ou seulement dans quelques semaines ou mois ?

Se méfier des offres alléchantes

Outre la difficulté de comparer de manière pertinente les différentes offres, toutes les offres qui semblent avantageuses à première vue ne le sont pas forcément dans les faits. Souvent, les conditions avantageuses ne s’appliquent qu’à une partie du prêt immobilier ou à une partie de la durée du prêt. Les propriétaires de logements doivent donc généralement souscrire, en plus de la tranche à taux avantageux, une ou deux autres tranches à d’autres conditions. Au final, l’hypothèque prétendument avantageuse s’avère donc souvent au moins aussi coûteuse qu’une autre (voir aussi : entretien sur les hypothèques). En raison des tranches restantes, les propriétaires de logements restent toutefois liés à la banque à l’expiration de l’offre avantageuse.