Hypothèque : financement par des fonds propres

Hypothèque financée par son propre capital de prévoyance

En Suisse, le capital de prévoyance représente la part la plus importante du patrimoine de la plupart des gens. Les taux des marchés financiers, et donc les taux hypothécaires, ayant été bas ces dernières années et restant faibles d’un point de vue historique, une majorité de propriétaires ont utilisé leur capital de prévoyance pour financer en partie l’acquisition de leur logement. D’une part, parce qu’il était moins cher d’acheter que de louer, d’autre part, parce qu’il manquait d’alternatives d’investissement. La plupart ont investi leur avoir de caisse de pension, leur pilier 3a ou leur avoir de libre passage comme apport personnel dans la maison ou l’appartement qu’ils occupent eux-mêmes. Dans certains cas, vous avez peut-être mis en gage votre 2^e ou 3^e pilier afin d’obtenir une hypothèque plus élevée auprès de la banque.

Qu'est-ce exactement que l'hypothèque propre ?

De nombreuses personnes pensent qu’elles n’ont aucun contrôle sur la manière dont leur argent est placé, car l’AVS et la caisse de pension gèrent les fonds de manière collective. Ce n’est pas le cas pour la partie surobligatoire des 2^e et 3^e piliers. L’assurée ou l’assuré peut, par exemple, investir dans son propre logement, par le biais d’une hypothèque propre. Cela signifie qu’il ou elle laisse le capital dans son avoir de prévoyance et emprunte cet argent sous forme de capital pour l’achat ou la construction de son bien immobilier. Selon la Commission de haute surveillance de la prévoyance professionnelle, les assurés et les assurées peuvent

• retirer 10 % de la partie surobligatoire de la prévoyance, soit
• 10 % du capital du pilier 3a et des comptes de libre passage

en tant que capital d’emprunt dans une hypothèque sur votre propre bien. Les expertes et experts en prévoyance doutent toutefois de la viabilité de cette limite, car les caisses de pension peuvent, dans des cas justifiés, déroger aux prescriptions légales en matière de placement. Leur argument : les hypothèques sur le propre bien sont sûres et offrent un meilleur rendement que certaines obligations d’État. Il va de soi que vous devez rémunérer les hypothèques sur votre propre bien à un taux conforme au marché.

Les avantages de l’hypothèque propre

Cela nous amène aux avantages d’une hypothèque sur propre logement, pour la personne assurée ainsi que pour les propriétaires de logements :

• L’hypothèque propre constitue une alternative de placement judicieuse, présentant un rapport opportunités/risques équilibré. Elle offre un rendement supérieur à celui de la plupart des obligations et est plus sûre que les actions.
• Vous n’alimentez plus les intérêts hypothécaires versés à la banque, mais vous alimentez le patrimoine de prévoyance.
• Les intérêts ne sont pas imposables, car les 2^e et 3^e piliers sont exonérés de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur la fortune pendant la phase d’épargne.
• Vous pouvez déduire les dettes et les intérêts débiteurs respectivement de la fortune imposable et du revenu imposable.

Pourquoi les hypothèques propres étaient-elles autrefois interdites ?

L’hypothèque sur fonds propres est une alternative qui vous permet de financer en partie votre maison ou votre appartement à l’aide de votre avoir de prévoyance. Dans sa directive « Octroi d’hypothèques sur fonds propres » du 28 novembre 2014, la Commission de haute surveillance de la prévoyance professionnelle précise que les hypothèques sur fonds propres ne sont pas contraires aux lois et aux règles en matière de prévoyance. Cela vaut pour les 2^e et 3^e piliers, ainsi que pour les comptes de libre passage de la prévoyance professionnelle. Trois ans auparavant, l’Office fédéral des assurances sociales avait encore déclaré illégales les hypothèques sur les avoirs de prévoyance personnels de l’assurée ou de l’assuré.

À qui s’adresse l’hypothèque propre ?

Une hypothèque propre vous permet d’optimiser votre charge fiscale. Elle est particulièrement intéressante pour les personnes à revenus élevés qui bénéficient d’une assurance surobligatoire ou qui versent le montant maximal autorisé dans la prévoyance liée 3a. À l’heure actuelle, peu de caisses de pension et de fondations de libre passage offrent encore la possibilité d’investir jusqu’à 10% du capital de prévoyance dans une hypothèque sur la propriété. Renseignez-vous auprès de votre caisse de pension ou de votre fondation de libre passage pour savoir si elle prend en charge les hypothèques sur capital de prévoyance, ou adressez-vous à votre conseiller ou votre conseillère en prévoyance.