Travaux de construction dans une copropriété

Ce que vous achetez réellement lorsque vous acquérez un logement en copropriété

D'un point de vue juridique, lorsque vous achetez un appartement en copropriété, vous n'achetez pas un logement. Vous acquérez une part de l'ensemble de l'immeuble ainsi que ce qu'on appelle le droit exclusif du copropriétaire de jouir de l'usage exclusif d'un appartement. À strictement parler, ce n'est donc pas votre appartement. Outre ce droit exclusif, de nombreuses communautés de copropriétaires accordent à leurs copropriétaires d'autres droits d'usage exclusif. Par exemple, pour les places de stationnement extérieures, le balcon, la terrasse sur le toit ou le jardin. La loi ne permet pas à ces espaces de faire l'objet d'un droit spécial.

Droit exclusif vs droit de jouissance

Vous êtes libre d'aménager comme vous le souhaitez l'espace dont vous jouissez en vertu du droit de propriété exclusive, c'est-à-dire votre appartement. À condition, bien sûr, de ne pas endommager les éléments communs, d' en compromettre le fonctionnement ou d'en modifier l'aspect. Vous ne pouvez par exemple pas abattre les murs porteurs, car cela mettrait en danger la statique du bâtiment et, par conséquent, vos voisines et vos voisins. Cela semble clair pour tout le monde. Les désaccords portent généralement sur des éléments qui, intuitivement, semblent faire partie de l'appartement, mais qui, juridiquement, n'en font pas partie. Comme le balcon, le jardin ou la terrasse, mais aussi les volets.

Mieux vaut une question de trop qu’une de moins

En cas de doute, si un élément de construction ne se trouve pas à l'intérieur des locaux faisant l'objet d'un droit spécial, on le considère comme commun et vous ne pouvez pas le modifier sans autorisation. L'assemblée des copropriétaires doit donner son accord si, par exemple, vous souhaitez vitrer votre balcon. Sans cette autorisation, vous risquez bien plus qu'un simple différend avec vos voisines et vos voisins. Une intervention non autorisée sur la structure commune du bâtiment constitue un dommage matériel. Vos copropriétaires pourraient intenter une action en justice et exiger la remise en état à vos frais.

Indispensable, utile ou juste un luxe ?

C'est l'assemblée des copropriétaires qui doit se prononcer sur les transformations des parties communes. Le nombre de copropriétaires requis pour approuver des travaux de construction dépend de leur caractère indispensable, utile ou luxueux.

Les travaux de construction indispensables sont ceux qui sont nécessaires au maintien de la valeur ou de la fonctionnalité de l'immeuble. Par exemple, le remplacement des canalisations après une rupture de conduite d'eau. Dans ce cas, la majorité des copropriétaires présentes ou représentées à l'assemblée des copropriétaires suffit. En cas d'urgence, vous pouvez prendre des mesures de votre propre chef et faire réparer les canalisations aux frais de la communauté. Si la copropriété est en danger, vous n'êtes pas seulement en droit d'agir seul, mais vous en avez l'obligation.

Les mesures de construction utiles sont des mesures de modernisation qui augmentent la valeur de l'immeuble, sa rentabilité et sa fonctionnalité. Par exemple, le remplacement d'un chauffage au fioul par une pompe à chaleur ou une meilleure isolation thermique et acoustique. De telles mesures nécessitent la majorité des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée des copropriétaires, qui représentent la plus grande partie de la chose (quote-part).

• Si une mesure rend l'usage de l'immeuble considérablement plus difficile ou non rentable pour un copropriétaire, celui-ci doit donner son accord.
• Si les coûts d'une mesure sont déraisonnables pour un copropriétaire, les autres copropriétaires doivent en assumer les frais pour pouvoir la mettre en œuvre sans son consentement.

Les mesures de construction de luxe sont des mesures qui servent uniquement à l'embellissement ou au confort. Par exemple, des dalles de marbre dans la cage d'escalier ou une piscine couverte au sous-sol. Comme souvent seuls certains copropriétaires en bénéficient, toutes et tous doivent donner leur accord, y compris celles et ceux qui ne sont ni présentes ni représentées à l'assemblée des copropriétaires.

Point de discorde n°1 : l'argent

Vous devez planifier les travaux de construction à l'avance afin que les copropriétaires aient le temps de mettre de l'argent de côté. Il est judicieux de le faire dans le cadre d'un fonds de rénovation. L'Association suisse des copropriétaires recommande de verser chaque année 0,3 % de la valeur d'assurance du bien immobilier. Les copropriétaires répartissent cette somme en fonction de leur quote-part. Abordez précisément la question des rénovations et des coûts qui y sont liés dans le cas des immeubles anciens et nécessitant des travaux de rénovation.

Point de discorde n°2 : le jardin

Certaines parties du bâtiment sont obligatoirement communes. C'est le cas, par exemple, du sol. Cela signifie que si vous pouvez laisser le jardin à l'usage exclusif d'une copropriétaire ou d'un copropriétaire, cette dernière ou ce dernier ne peut pas le modifier de son propre chef. La communauté des copropriétaires doit par exemple donner son accord si la copropriétaire ou le copropriétaire souhaite aménager un étang dans « son » jardin.