Bauliche Massnahmen im Stockwerkeigentum

Was du beim Kauf einer Eigentumswohnung wirklich erwirbst

Rechtlich gesehen kaufst du keine Wohnung, wenn du eine Eigentumswohnung kaufst. Du erwirbst einen Anteil am gesamten Gebäude und das sogenannte Sonderrecht der Stockwerkeigentümerin oder des Stockwerkeigentümers, eine Wohnung ausschliesslich zu nutzen. Streng genommen ist es also nicht deine Wohnung. Neben diesem Sonderrecht räumen viele Stockwerkeigentümergemeinschaften ihren Miteigentümerinnen und Miteigentümern weitere ausschliessliche Nutzungsrechte ein. Zum Beispiel für Aussenparkplätze, Balkon, Dachterrasse oder Garten. Solche Bereiche können von Gesetzes wegen nicht Sonderrecht sein.

Sonderrecht versus Nutzungsrecht

Was du im Sonderrecht nutzt, also die Wohnung, darfst du frei gestalten. Solange du keine gemeinschaftlichen Bauteile beschädigst, ihre Funktion beeinträchtigst oder ihr Aussehen veränderst. Tragende Wände darfst du beispielsweise nicht einreissen, da sie die Statik und damit deine Nachbarinnen und Nachbarn gefährden würden. Das ist wohl allen klar. Zu Unstimmigkeiten führen meist Bauteile, die vom Gefühl her zur Wohnung gehören, juristisch aber nicht. Wie der Balkon, der Garten oder die Terrasse, aber auch die Fensterläden.

Frage lieber einmal zu viel als einmal zu wenig

Im Zweifelsfall ist ein Bauteil, das sich nicht im Inneren der Räume im Sonderrecht befindet, gemeinschaftlich und darf ohne Zustimmung nicht verändert werden. Die Stockwerkeigentümerversammlung muss einverstanden sein, wenn du beispielsweise deinen Balkon verglast. Ohne Zustimmung riskierst du mehr als nur Streit unter Nachbarinnen und Nachbarn. Ein nicht bewilligter Eingriff in die gemeinschaftliche Bausubstanz gilt als Sachbeschädigung. Deine Miteigentümerinnen und Miteigentümer könnten klagen und den Rückbau auf deine Kosten verlangen.

Notwendig, nützlich oder luxuriös?

Über Umbauten an gemeinschaftlichen Teilen muss die Stockwerkeigentümerversammlung entscheiden. Wie viele Miteigentümerinnen und Miteigentümer für bauliche Massnahmen stimmen müssen, hängt davon ab, ob sie notwendig, nützlich oder luxuriös sind:

Notwendige bauliche Massnahmen sind Massnahmen, die für den Werterhalt oder die Gebrauchsfähigkeit unerlässlich sind. Zum Beispiel der Ersatz der Leitungen nach einem Wasserrohrbruch. Dafür genügt die Mehrheit der an der Stockwerkeigentümerversammlung anwesenden oder vertretenen Miteigentümerinnen und Miteigentümer. Wenn’s pressiert, kann eine Stockwerkeigentümerin oder ein Stockwerkeingentümer allein Massnahmen einleiten und die Leitungen auf Kosten der Gemeinschaft reparieren lassen. Falls das Stockwerkeigentum in Gefahr ist, ist sie resp. er nicht nur berechtigt, allein zu handeln, sondern verpflichtet.

Nützliche bauliche Massnahmen sind Modernisierungsmassnahmen, die den Wert des Hauses, die Wirtschaftlichkeit und die Gebrauchsfähigkeit steigern. Zum Beispiel den Ersatz einer Ölheizung durch eine Wärmepumpe oder eine bessere Wärme- und Schallisolation. Solche Massnahmen brauchen die Mehrheit der an der Stockwerkeigentümerversammlung anwesenden oder vertretenen Miteigentümerinnen und Miteigentümer, die den grösseren Teil der Sache (Wertquote) vertreten.

• Falls eine Massnahme den Gebrauch der Sache für eine Stockwerkeigentümerin oder einen Stockwerkeigentümer erheblich erschwert oder unwirtschaftlich macht, muss diese resp. dieser einverstanden sein.
• Falls die Kosten einer Massnahme für eine Stockwerkeigentümerin oder einen Stockwerkeigentümer unzumutbar sind, kann sie nur ohne deren resp. dessen Zustimmung durchgeführt werden, wenn die anderen Miteigentümerinnen und Miteigentümer die Kosten übernehmen.

Luxuriöse bauliche Massnahmen sind Massnahmen, die nur der Verschönerung oder Bequemlichkeit dienen. Zum Beispiel Marmorplatten im Treppenhaus oder ein Hallenschwimmbad im Untergeschoss. Weil oft nur einzelne Stockwerkeigentümerinnen oder -eigentümer davon profitieren, müssen alle zustimmen. Auch die, die an der Stockwerkeigentümerversammlung weder anwesend noch vertreten sind.

Streitpunkt 1: das Geld

Bauliche Massnahmen sollten vorausschauend geplant werden, damit die Stockwerkeigentümerinnnen und Stockwerkeigentümer Zeit haben, Geld auf die Seite zu legen. Sinnvollerweise in einem Erneuerungsfonds. Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband empfiehlt, 0,3 Prozent des Gebäudeversicherungswertes der Liegenschaft im Jahr einzuzahlen. Die Summe wird gemäss Wertquote auf die Miteigentümerinnen und Miteigentümer verteilt. Gerade bei älteren und sanierungsanfälligen Liegenschaften sollten Renovationen und Renovationskosten thematisiert werden.

Streitpunkt 2: der Garten

Gewisse Gebäudeteile sind zwingend gemeinschaftlich. Zum Beispiel der Boden. Das heisst, der Garten kann einer Stockwerkeigentümerin oder einem Stockwerkeigentümer zwar zur ausschliesslichen Benutzung überlassen werden, darf aber von dieser oder diesem nicht einfach so verändert werden. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft muss beispielsweise zustimmen, wenn die Stockwerkeigentümerin oder der Stockwerkeigentümer einen Teich in «ihrem oder seinem» Garten anlegen möchte.