Haus umbauen: Planung und Kosten

Werterhalt, Rückstellungen und Energieeffizienz

Regelmässige Investitionen in eine Liegenschaft sorgen dafür, dass deren Bausubstanz erhalten bleibt. So verliert sie nicht an Wert. Gleichzeitig dient ein Hausumbau dazu, sie bezüglich Komfort, Ausbaustandard und Energieverbrauch auf einem mit Neubauten vergleichbaren Stand zu halten. Die Planung eines Hausumbaus beginnt mit den Finanzen: Jährliche Rückstellungen in der Höhe von 1 % bis 1.5 % des Gebäudewertes sind nötig, damit das Geld für das Vorhaben nicht fehlt. Im Hinblick auf die angestrebte Energiewende ist bei der Planung eines Hausumbaus die effiziente Energienutzung ein zentraler Punkt. Sie hilft, Betriebskosten zu senken, gleichzeitig leistet man damit einen Beitrag an den Klimaschutz.

Analyse der Liegenschaft und strategische Planung

Zur Frühphase der Planung eines Hausumbaus gehört eine umfassende Analyse und Bestandsaufnahme der Immobilie, die umgebaut werden soll. Zunächst stehen weniger architektonische und technische Aspekte im Vordergrund, stattdessen Fragen zu Steuern, Erbrecht oder Baurecht. Diesen Umstand berücksichtigt das neu erarbeitete Merkblatt SIA 2047 «Sanierungsstrategien finden», das sich mit der Planung eines Hausumbaus auseinandersetzt. Es umfasst im Wesentlichen drei Punkte, die beim Umgang mit dem Hausumbau als einer nachhaltigen Erneuerung wesentlich sind:

• Analyse des Gebäudes sowie die kurz-, mittel- und langfristigen Ziele der Bauherrschaft
• Planung der Strategie: sanfte Erneuerung in Etappen oder Hausumbau mit Eingriffen in die Bausubstanz
• Erneuerung der Liegenschaft mit gleichzeitiger Senkung des Energieverbrauchs

Fachleute frühzeitig einbeziehen

Frühzeitig einbezogene Fachleute helfen, wichtige Punkte in der Vorbereitungsphase des Hausumbaus zu klären. Liegen die Analyse und eine Diagnose zum bestehenden Zustand des Gebäudes vor, gilt es, ein massgeschneidertes, stimmiges Gesamtkonzept zu entwickeln. Die Szenarien müssen in ihrer Chronologie über den tatsächlichen Hausumbau hinausreichen. Jede Option sollte durchdacht werden: vom Abbruch mit Ersatzneubau über einen Umbau inklusive Erweiterung bis zur sanften Erneuerung des bestehenden Hauses.

Bauliche Massnahmen aufeinander abstimmen

Bei einer Gesamtsanierung können bauliche Massnahmen optimal aufeinander abgestimmt werden. Das Risiko von Bauschäden sinkt, und eine effiziente Energienutzung lässt sich rascher realisieren. Ob der Hausumbau in bewohntem oder unbewohntem Zustand durchgeführt wird, ist abhängig von der Tiefe des geplanten Eingriffs. Die umfassende Erneuerung der Böden beispielsweise ist in leerem Zustand besser machbar. Küche und Bad hingegen lassen sich auch erneuern, wenn die Liegenschaft bewohnt ist.

Hausumbau in Etappen richtig planen

Fällt beim Hausumbau der Entscheid zugunsten einer Etappierung, ist es wichtig, die einzelnen Eingriffe zu bündeln, so dass sich ein logischer Ablauf ohne Engpässe ergibt und die Liegenschaft nach Möglichkeit trotz der Arbeiten komfortabel bewohnbar bleibt. So empfiehlt es sich, Massnahmen im Aussenbereich und solche im Inneren des Hauses in verschiedenen Etappen zusammenzufassen. Die Massnahmen-Pakete des etappierten Hausumbaus sollten in jedem Fall einem in sich geschlossenen Bauabschnitt entsprechen und sowohl in finanzieller als auch bauphysikalischer und konstruktiver Hinsicht sinnvoll sein.

Abhängigkeiten und Reihenfolge der Massnahmen

Zwischen einzelnen Baumassnahmen bestehen gerade beim Hausumbau Abhängigkeiten. Ein typisches Beispiel ist die Wahl des rechten Moments für die Anschaffung eines neuen Heizkessels: Neue Fenster, Wärmedämmungen und andere energiesparende Baumassnahmen reduzieren den Heizwärmebedarf eines Gebäudes erheblich. Wird der Heizkessel nun vor der Sanierung der Gebäudehülle ersetzt, ist er wahrscheinlich überdimensioniert. Neben der sinnvollen Kombination der Massnahmen entscheidet deshalb die gewählte Reihenfolge der Eingriffe für den Erfolg der Sanierung in Etappen. Ein Beispiel: zuerst Fassade mit neuen Fenstern, dann Sanierung Dach (Option Sonnenkollektoren), anschliessend Haustechnik und Innenrenovation.