Haus aufstocken: Planung, Kosten und Baubewilligung

Warum Aufstocken zur Option wird

In der Schweiz ist der Baugrund in städtischen und stadtnahen Gebieten teuer und rar geworden. Platznot, anstehende Sanierungsarbeiten am Dach oder an der Gebäudehülle stellen Besitzerinnen und Besitzer von Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern vor die Frage: Soll ich mein Gebäude aufstocken? Im Gegensatz zum Ausbau eines Dachgeschosses zur Optimierung der Wohnfläche handelt es sich bei einer Aufstockung, wie der Name sagt, um die Ergänzung des Hauses mit einem oder sogar mehreren zusätzlichen Stockwerken. Es werden somit über den bestehenden Grundrissen völlig neue Räume geschaffen.

Die Aufstockung ist eine Ausbauaufgabe für Fachleute

Nicht jedes Gebäude kann ohne Weiteres zusätzliche Stockwerke tragen. Wenn du dich mit dem Gedanken trägst, deine Immobilie aufzustocken, solltest du deshalb von Beginn weg Architektinnen und Architekten beiziehen. Diese Fachpersonen werden in einem ersten Schritt klären, ob die Realisierung des Projekts überhaupt möglich ist und wenn ja, welche Bauweise sich dafür am besten eignet.

Keine Aufstockung ohne Baubewilligung

Wo wie hoch und mit welchen Umrissen aufgestockt werden darf, ist in Gesetzen und Verordnungen von Bund, Kantonen und Gemeinden geregelt. Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinden hält zum Beispiel fest, wie viele Geschosse ein Gebäude in einer bestimmten Bauzone haben darf und welche Höhenbegrenzungen bei Dachverläufen eingehalten werden müssen. Für Laien und Fachpersonen ohne Erfahrung ist der Durchblick schwierig. Die Aufstockung eines Gebäudes wird somit in jedem Fall eine grössere Bauaufgabe. In der ganzen Schweiz ist davon auszugehen, dass für ein derartiges Vorhaben eine vollständige Baubewilligung notwendig ist. Grundsätzlich begrüssen die Behörden die Aufstockung; Bauland soll besser genutzt werden, eine Aufstockung erfüllt diesen Wunsch, und sie geht meistens einher mit einer energetischen Optimierung. Es empfiehlt sich, parallel zum Bewilligungsverfahren auch die Nachbarinnen und Nachbarn frühzeitig in die Aufstockungspläne einzuweihen und zu hoffen, sie auf diese Weise möglichst von Einsprachen, die das Projekt verzögern, abzuhalten.

Der Bestand bestimmt, welche Aufstockung möglich ist

Wenn die Aufstockung für eine bestimmte Immobilie grundsätzlich bewilligungstauglich ist, stellt sich die Frage nach der Bauweise. Die statische Belastbarkeit des Bestandes bestimmt die Konstruktion, die auf ihm lagern kann. Sehr oft kommt nur eine Leichtbauweise in Holz- oder Stahl infrage, Backstein und Beton erweisen sich häufig als zu schwer. Abgeklärt werden muss auch, ob für die Aufstockung Massnahmen im Bereich Erdbebensicherheit oder Brandschutz getroffen werden müssen.

Die Leichtbauweise wird bei Aufstockungen bevorzugt

Vorgefertigte Holzbauelemente mit Installationsebenen ermöglichen bei Aufstockungen eine kürzere Bauzeit und einen rationellen Baustellenbetrieb. Die Bewohnerinnen und Bewohner des Hauses brauchen bei der Realisierung der Aufstockung meistens nicht auszuziehen. Die Erschliessung der Aufstockung durch den Bestand, etwa mittels Verbindungstreppen und Deckendurchbrüchen für die Haustechnik, erfolgt häufig erst, wenn die Gebäudehülle wieder geschlossen ist.

Wer seine bestehende Beton-/Backstein-Immobilie lieber mit dem gleichen Material aufstockt, kann dies unter Umständen auch bei mangelnder Tragfestigkeit tun, etwa mit ergänzenden, die Struktur verstärkenden Massnahmen, beispielsweise Stahlträger.

Das alte Dach lässt sich für die Aufstockung anheben

Bei einem guten Zustand der Dachstruktur lässt sich diese bei Aufstockungen unter Umständen anheben und dem zusätzlichen Geschoss wieder aufsetzen. Dabei wird es bei kleineren Häusern vom Baukörper getrennt und mit einem Kran weggehoben. Die Aufstockung wird während dieser «Schwebephase» vorgenommen, anschliessend wird das Dach auf ihr befestigt.

Jede Aufstockung ist anders

Die einfachen, leicht beschreibbaren Aufstockungs-Varianten eignen sich dann für ein Vorhaben, wenn für einen Haushalt ergänzender Wohnraum geschaffen werden soll. Wenn mit der Aufstockung eine zusätzliche, autonome Wohnung geplant ist, bedarf es weit umfassenderer baulicher Massnahmen. Die Erweiterung kann dann beispielsweise einen zusätzlichen Wohnungseingang oder die Fortführung des bestehenden Treppenhauses erforderlich machen. Auch die Installation der Haustechnik wird komplexer.

Keine Aufstockung ohne energetische Sanierung

Eine Aufstockung sollte mit einer energetischen Sanierung verbunden werden. Meistens ist die Wärmedämmung im Bestand ungenügend. Die Aufstockung ist die passende Gelegenheit, die gesamte Liegenschaft auf den neuesten Stand zu bringen. Bund und Kantone unterstützen Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer zwar finanziell bei der energetischen Sanierung ihrer Immobilien, Aufstockungen fallen aber nicht in diese Kategorie. Unterstützt werden nur Sanierungen des Bestands.

Das Sparpotenzial bei den Kosten

Einsparungspotenzial ergibt sich bei einer Aufstockung, weil keine Grundstück- oder Erschliessungskosten entstehen und in den neuen Räumen die Haustechnik aus dem Bestand genutzt werden kann. Ausserdem erhöht sich durch die Aufstockung der Wert der Immobilie, und steuerlich können für den Umbau Abzüge getätigt werden. Dem stehen die Kosten für die Aufstockung gegenüber, die basierend auf der gewählten Aufstockungsform und der Fläche stark variieren.