Surélévation d'une maison : planification, coûts et permis de construire

Pourquoi la surélévation devient une option

En Suisse, les terrains à bâtir sont devenus rares et coûteux dans les zones urbaines et périurbaines. Le manque d'espace, ainsi que les travaux de rénovation à venir sur le toit ou l'enveloppe du bâtiment, amènent les propriétaires de maisons individuelles et d'immeubles collectifs à se poser la question suivante : dois-je surélever mon bâtiment ? Contrairement à l’aménagement d’un grenier visant à optimiser la surface habitable, une surélévation consiste, comme son nom l’indique, à ajouter un ou plusieurs étages supplémentaires à la maison. Cela permet ainsi de créer des pièces entièrement nouvelles au-dessus des plans existants.

La surélévation est un projet de rénovation qui relève de la compétence de professionnels

Tous les bâtiments ne peuvent pas forcément supporter des étages supplémentaires. Si vous envisagez de surélever votre immeuble, il est donc conseillé de faire appel à des architectes dès le début du projet. Ces spécialistes commenceront par déterminer si le projet est réalisable et, le cas échéant, quelle méthode de construction est la plus adaptée.

Pas de surélévation sans permis de construire

Les lois et les ordonnances de la Confédération, des cantons et des communes régissent les conditions d’augmentation de la hauteur d’un bâtiment, ainsi que les contours autorisés. Le règlement de construction et de zonage des communes précise, par exemple, le nombre d’étages autorisés pour un bâtiment dans une zone à bâtir donnée et les limites de hauteur à respecter pour la ligne de faîte. Il est difficile de s’y retrouver pour les profanes et les professionnelles et professionnels inexpérimentées ou inexpérimentés. La surélévation d’un bâtiment constitue donc dans tous les cas un chantier d’envergure. Dans toute la Suisse, vous devez partir du principe qu’un permis de construire complet est nécessaire pour un tel projet. En principe, les autorités voient d’un bon œil la surélévation ; les terrains à bâtir doivent être mieux exploités, une surélévation répond à ce souhait et s’accompagne généralement d’une optimisation énergétique. Il est recommandé, parallèlement à la procédure d’autorisation, d’informer vos voisines et vos voisins dès que possible de vos projets de surélévation, dans l’espoir de les dissuader ainsi, dans la mesure du possible, de formuler des oppositions qui retarderaient votre projet.

C'est l'état actuel du bâtiment qui détermine les possibilités d'extension

Si les autorités autorisent en principe la surélévation d’un bien immobilier donné, la question du mode de construction se pose. La capacité de charge statique de la structure existante détermine le type de construction qui peut y être superposé. Très souvent, seule une construction légère en bois ou en acier est envisageable, la brique et le béton s’avérant souvent trop lourds. Vous devez également déterminer si des mesures de sécurité sismique ou de protection contre l’incendie doivent être prises pour la surélévation.

La construction légère est privilégiée pour les surélévations

Les éléments préfabriqués en bois dotés de plateaux techniques permettent, lors de surélévations, de réduire la durée des travaux et d’optimiser le déroulement du chantier. La plupart du temps, les occupantes et les occupants de l’immeuble n’ont pas besoin de déménager pendant la réalisation de la surélévation. Les entreprises chargées des travaux mettent en service la surélévation depuis le bâtiment existant, par exemple au moyen d’escaliers de liaison et de percées dans les plafonds pour les installations techniques, une fois l’enveloppe du bâtiment refermée.

Si vous préférez surélever votre immeuble existant en béton ou en brique avec le même matériau, vous pouvez, dans certaines circonstances, le faire même en cas de résistance insuffisante, par exemple en prenant des mesures complémentaires de renforcement de la structure, telles que l’ajout de poutres en acier.

L'ancien toit peut être surélevé pour permettre l'agrandissement

Si la structure du toit est en bon état, il est parfois possible, lors d’une surélévation, de la soulever et de la replacer sur l’étage supplémentaire. Dans le cas de petites maisons, les techniciennes et les techniciens la séparent alors du corps du bâtiment et la soulèvent à l’aide d’une grue. Les ouvrières et les ouvriers réalisent la surélévation pendant cette « phase de suspension », puis  fixent le toit dessus.

Chaque surélévation est unique

Les solutions de surélévation simples et faciles à concevoir conviennent particulièrement aux projets visant à créer un espace de vie supplémentaire pour un ménage. Si la surélévation prévoit la création d’un appartement supplémentaire et indépendant, vous devrez réaliser des travaux de construction bien plus importants. L’extension peut alors nécessiter, par exemple, une entrée supplémentaire pour l’appartement ou le prolongement de la cage d’escalier existante. L’installation des équipements techniques du bâtiment devient également plus complexe.

Pas de surélévation sans rénovation énergétique

La surélévation devrait s’accompagner d’une rénovation énergétique. La plupart du temps, l’isolation thermique des bâtiments existants est insuffisante. La surélévation est l’occasion idéale de mettre l’ensemble du bien immobilier aux normes actuelles. Si la Confédération et les cantons accordent certes un soutien financier aux propriétaires pour la rénovation énergétique de leurs biens immobiliers, les surélévations n’entrent toutefois pas dans cette catégorie. Seules les rénovations de bâtiments existants sont éligibles à ce soutien.

Potentiel d’économies

La surélévation offre un potentiel d’économies, car elle n’entraîne aucun frais lié au terrain ou aux viabilisations et permet d’utiliser les installations techniques existantes dans les nouveaux locaux. De plus, la surélévation augmente la valeur du bien immobilier et vous permet de bénéficier de déductions fiscales pour les travaux de transformation. En contrepartie, vous devez tenir compte des coûts de surélévation, qui varient fortement en fonction du type de surélévation choisi et de la surface.