Rechte und Pflichten von Vermieterinnen und Vermietern in der Schweiz

Ein schriftlicher Mietvertrag schafft Klarheit

Wenn du Wohneigentum besitzt und deine Wohnung vermietest, schliesst du mit den Mietenden einen Vertrag ab. Dieser Mietvertrag kann formlos, im Prinzip sogar mündlich abgeschlossen werden. Trotzdem ist ein schriftlicher Vertrag sinnvoll. Zum einen, weil alles klar geregelt ist, zum anderen, weil das Mietrecht komplex ist. Musterverträge bieten viele Organisationen an, beispielsweise der Mieterinnen- und Mieterverband oder der HEV Schweiz. Die paar Franken, die solche Vorlagen kosten, sind gut investiert. Du sparst dir viel Zeit und Ärger, falls es einmal zu Unstimmigkeiten kommen sollte.

Aus jedem Vertrag entstehen für alle Parteien Rechte und Pflichten. Für dich als die vermietende Partei sind das sogenannte Vermieterrechte und Vermieterpflichten.

Die 5 wichtigsten Pflichten von Vermietenden

1. Du musst das Mietobjekt zur Verfügung stellen. Das heisst, du musst am Tag, der im Vertrag als Mietbeginn definiert ist, die Haus- und Wohnungsschlüssel aushändigen. An diesem Tag geht das Hausrecht an die Mietenden über.
2. Du bist verpflichtet, das Mietobjekt so zu übergeben, wie es die Mietenden gemietet haben. Schäden, die in der Zwischenzeit entstanden sind, musst du beseitigen. Das gilt nicht für Modernisierungen, Kleinreparaturen oder Schönheitsreparaturen.
3. Du musst während der Heizperiode (1. Oktober bis 30. April) sicherstellen, dass die Heizung einwandfrei funktioniert. Mietende müssen die Wohnung in der Heizperiode auf 20 Grad beheizen können. Das heisst aber nicht, dass alle Räume auf 20 Grad geheizt werden müssen.
4. Du musst den Mietenden gestatten, die Wohnung mit engen Familienangehörigen wie Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnern oder Kindern zu teilen – solange das Mietobjekt nicht überbelegt ist. Details regelst du im Mietvertrag.
5. Du musst den Mietenden erlauben, die Wohnung unterzuvermieten. Aber nur, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, etwa ein Arbeitseinsatz im Ausland. Dafür hast du das Recht zu erfahren, wer die Untermietenden sind.

Die 5 wichtigsten Rechte von Vermietenden

1. Du darfst den Mietzins erhöhen. Aber nur, wenn du deine Gründe nachvollziehbar erklären kannst. Zum Beispiel mit einer Erhöhung des Referenzzinssatzes. Ausserdem setzt das tendenziell mieterfreundliche Mietrecht enge Vorgaben und klare Fristen für Mietzinserhöhungen.
2. Du darfst alle Betriebskosten – ohne Kosten für die Verwaltung – den Mietenden in Rechnung stellen. Mit der Rechnung musst du ihnen eine Betriebskostenabrechnung vorlegen und allenfalls sämtliche Ausgaben belegen.
3. Du darfst den Mietenden im Vertrag den Missbrauch der Wohnung verbieten. Lege beispielsweise fest, dass sie das Objekt nicht gewerblich nutzen dürfen, falls Kundenbesuche die Nachbarschaft belästigen.
4. Du darfst die Wohnung ohne die Mietenden betreten, wenn sie einverstanden sind. Zum Beispiel in Notfällen wie Wasserrohrbrüchen, für dringende Reparaturen oder für Besichtigungen mit Nachmietenden beziehungsweise Kaufinteressenten.
5. Du darfst den Mietvertrag auflösen, wenn du die Wohnung für dich oder für ein Familienmitglied brauchst. Dafür musst du allerdings die Vorgaben und Fristen im Mietrecht beachten. Falls die Mietenden mehrmals den Hausfrieden gestört oder die Miete nicht bezahlt haben, kannst du ihnen fristlos kündigen.