Interview : suppression de la valeur locative – ce qui importe désormais

Delphine Gribi, qu'est-ce que la suppression de la valeur locative signifie concrètement pour les propriétaires en Suisse ?

D'une part, dans le cadre de la suppression, le revenu fictif qui devait jusqu'à présent être déclaré dans la déclaration d'impôt en tant que valeur locative disparaît. Le revenu imposable diminue donc et il en résulte un allègement fiscal pour les contribuables concernés.

D'autre part, certaines déductions qui pouvaient être faites auparavant grâce à la valeur locative disparaissent également. Concrètement, vous ne pourrez plus déduire : les intérêts passifs (à condition que le bien soit occupé par le propriétaire) ainsi que les déductions pour l'entretien et les rénovations, appelées frais d'entretien visant à maintenir la valeur du bien. Il s'agit par exemple de la rénovation de la cuisine ou de la salle de bains ainsi que de la peinture de la maison.

Les rénovations énergétiques, par exemple l'installation d'un système solaire ou l'isolation du toit, ne pourront plus être déduites au niveau fédéral. Les cantons peuvent toutefois prévoir de continuer à faire valoir de telles déductions jusqu'en 2050. Pour l'instant, les cantons où ces coûts resteront déductibles ne sont pas encore connus.

Autre point important : en principe, rien ne change fondamentalement pour les immeubles de rendement ou les immeubles loués. Les revenus locatifs restent imposables et vous pouvez continuer à demander les déductions pour l'entretien et les rénovations comme avant. La seule exception concerne la déduction des intérêts débiteurs : elle est soumise aux nouvelles règles générales et il est recommandé de procéder à un examen approfondi.

Quel est l'impact de la suppression de la valeur locative sur les propriétaires ayant contracté une hypothèque et disposant de moyens financiers suffisants pour effectuer des rénovations ?

En principe : les propriétaires de logements disposant de liquidités suffisantes profitent de la suppression de la valeur locative, car ils n'ont plus à déclarer de revenu fictif. En revanche, ils perdent la possibilité de déduire fiscalement les frais d'entretien et de rénovation.

La question du financement des rénovations prévues gagne donc en importance : le projet doit-il être payé avec les liquidités disponibles ou être financé par une hypothèque (plus élevée) ? Les incitations fiscales passent au second plan, tandis que les considérations financières et stratégiques prennent davantage d'importance.

A propos des hypothèques : quand est-il judicieux d'amortir les hypothèques existantes ou de les augmenter pour des rénovations ?

Ce qui est déterminant, c'est de comparer le rendement de votre fortune libre et les coûts du financement externe. En principe : si le capital que vous n'investissez pas dans l'immobilier génère un rendement net d'impôts supérieur au taux hypothécaire, il peut être judicieux, d'un point de vue économique, de conserver l'hypothèque ou de l'augmenter pour financer des rénovations. De plus, les liquidités ne sont pas immobilisées à long terme dans l'immobilier.

En revanche, si vous privilégiez la stabilité, la réduction de votre dette et la sécurité de planification, vous avez de bonnes raisons de financer les rénovations directement à partir de vos propres liquidités ou d'amortir vos hypothèques existantes.

« La solution optimale résulte toujours de la structure patrimoniale individuelle, de la propension au risque et des objectifs personnels des propriétaires. »

Qu'en est-il des propriétaires qui ont une hypothèque et qui ne peuvent pas se permettre de financer les rénovations avec leurs propres moyens ?

Dans ce cas, il n'y a souvent pas d'autre choix que d'augmenter l'hypothèque pour une partie de la rénovation. Comme les déductions fiscales pour l'entretien et les rénovations sont supprimées, les coûts nets effectifs de la rénovation augmentent. Ceux qui possèdent un bien immobilier nécessitant des rénovations et qui souhaitent profiter pleinement du système actuel doivent désormais effectuer à la fois des travaux d'entretien et de rénovation ainsi que des mesures énergétiques. En effet, dès que les nouvelles dispositions entreront en vigueur, vous ne pourrez plus utiliser ces déductions, ou du moins pas dans la même mesure.

Comme nous l'avons déjà mentionné, la date exacte à laquelle cela se produira n'est pas encore claire. Par mesure de sécurité, nous vous recommandons toutefois de tabler sur une date plutôt précoce.

Quelles conséquences la suppression de la valeur locative aura-t-elle pour les propriétaires sans hypothèque ?

Ceux qui n'ont pas besoin de rénover leur logement en profitent pleinement, car le revenu fictif n'est plus imposable. Mais si le propriétaire a besoin de faire des travaux de rénovation ou d'entretien, les déductions fiscales correspondantes disparaissent. Cela signifie que les travaux prévus ont un impact financier plus important, même s'il n'est pas nécessaire de contracter une hypothèque.

Comment la suppression de la valeur locative affecte-t-elle les jeunes familles qui veulent acheter ou viennent d'acheter leur propre logement ?

Les nouveaux accédants à la propriété doivent savoir qu'ils peuvent demander une déduction maximale des intérêts passifs pendant les dix prochaines années. Pour les couples mariés, cette déduction s'établit à CHF 10 000 la première année, puis elle diminue de CHF 1000 par an jusqu'à atteindre CHF 1000 la dixième année. Pour les personnes seules, la déduction commence à CHF 5000 et diminue aussi progressivement sur dix ans pour atteindre CHF 500.

Autre point important : dans la pratique, on constate que les jeunes familles achètent souvent des biens immobiliers à rénover. Il en résulte aujourd'hui une charge financière supplémentaire, mais aussi un avantage fiscal. À l'avenir, cette déduction fiscale disparaîtra, tandis que la charge financière supplémentaire persistera : vous devrez donc planifier soigneusement la viabilité financière de votre projet.

Quelles sont les conséquences de cette suppression pour les propriétaires d'âge moyen ?

Les propriétaires d'âge moyen qui habitent leur logement depuis longtemps et qui ont déjà remboursé une grande partie de leur hypothèque profitent en principe de la suppression de la valeur locative. Le revenu imposable diminue, car le revenu fictif imposable jusqu'à présent est supprimé. Parallèlement, la baisse des dettes hypothécaires entraîne souvent une diminution des frais d'intérêt.

Cependant, plus la durée d'occupation du logement est longue, plus un autre aspect prend de l'importance : les futurs besoins en matière d'entretien et de rénovation. C'est précisément dans le cas des biens immobiliers occupés depuis longtemps que des investissements importants peuvent être nécessaires, lesquels ne sont plus déductibles fiscalement après la suppression de la valeur locative. Dans l'ensemble, évaluez soigneusement si et quand des rénovations sont judicieuses et comment vous devez les financer.

Et comment la suppression de la valeur locative affecte-t-elle les propriétaires qui sont déjà à la retraite ?

Pour les personnes à la retraite ou celles qui sont sur le point de l'être et qui ont déjà remboursé leur hypothèque, la suppression de la valeur locative représente un allègement fiscal important. Il faut garder à l'esprit que ce groupe de population ne dispose souvent que des revenus de l'AVS et de la caisse de pension. La suppression de la valeur locative peut donc rapidement représenter une part importante du revenu. L'allègement fiscal est donc considérable. Là encore, il faut toutefois que le logement ne nécessite pas de rénovation urgente.

Pour finir : la valeur locative va disparaître à partir de l'année fiscale 2029. Quels conseils donneriez-vous aux propriétaires pour qu'ils se préparent au mieux dès maintenant à cette suppression ?

Les propriétaires devraient dès maintenant se pencher sur la planification prévisionnelle des travaux de rénovation et d'entretien. Il faut voir quels investissements sont vraiment nécessaires et quand ils peuvent être faits pour profiter au maximum des déductions fiscales avant que la valeur locative soit supprimée. 

Dans ce contexte, une planification fiscale minutieuse est essentielle. Si trop de travaux d'entretien sont réalisés en peu de temps, les déductions risquent de dépasser le revenu et de ne pas avoir d'effet.

« Il est donc judicieux d'échelonner les mesures dans le temps, idéalement dans le cadre d'une planification financière et patrimoniale individuelle. »

Il est également important de revoir la stratégie hypothécaire existante : il faut vérifier s'il est plus judicieux de procéder à un amortissement ou si le capital peut être investi autrement afin d'obtenir un rendement supérieur au coût de l'hypothèque.

Enfin, il est recommandé de prendre contact suffisamment tôt avec les entreprises artisanales. Cela permet d'évaluer de manière réaliste les besoins d'entretien, le budget et la faisabilité dans le temps, ce qui constitue un avantage décisif pour une planification solide.