Droit du voisinage en Suisse : règles relatives au jardin, au bruit et à la propriété foncière

Comprendre le droit du voisinage

Source de litige

Le droit du voisinage impose à tous les propriétaires fonciers d’utiliser leur bien de manière à ne pas causer de nuisances excessives à leurs voisins (article 684 du Code civil suisse). Cela inclut par exemple:

• les odeurs gênantes
• la suie
• la poussière ou la fumée
• le bruit
• les eaux usées
• la privation de lumière
• les nuisances portant atteinte à la sensibilité esthétique

Jusqu’ici, tout est clair. Il est en revanche plus difficile de juger le caractère excessif et inadmissible d’une nuisance. La question de savoir quelles nuisances sont considérées comme acceptables ou inacceptables dépend des usages locaux, de l’emplacement et de la nature du bien immobilier.

Les nuisances sont des effets perturbateurs tels que le bruit, les odeurs nauséabondes ou la fumée, provenant le plus souvent d’une propriété vers une autre. Le droit distingue les nuisances matérielles, immatérielles et négatives.

• Les nuisances matérielles sont des effets physiques, par exemple de la musique forte, le bruit d’une fête et la fumée provenant d’un barbecue ou les odeurs d’une porcherie située à proximité. De telles nuisances sont les causes les plus fréquentes de conflits entre voisins.
• Les nuisances immatérielles provoquent un malaise psychologique. Par exemple, lorsqu’une maison close ouvre ses portes dans le quartier.
• Les nuisances négatives privent quelqu’un de quelque chose. Par exemple, la vue ou l’ensoleillement, lorsque les voisins plantent un arbre ou construisent un mur. Ces nuisances n’ont d’effet ni sur le plan physique ni sur le plan psychique, mais constituent néanmoins une cause fréquente de conflit.

Le tribunal doit déterminer si, d’un point de vue objectif, les nuisances dépassent la mesure normale et causent une gêne intolérable aux voisins ou si ces derniers doivent les tolérer. De telles décisions relèvent largement du pouvoir d’appréciation. C’est pourquoi les voisins devraient, dans la mesure du possible, parvenir à un accord à l’amiable. Saisir la justice prend du temps, coûte cher et l’issue est incertaine.

Lorsque des voisins sont en conflit, le terme « excessif » revient souvent. L’article 684 du Code civil suisse (CC) oblige à vous abstenir de toute atteinte excessive aux biens de vos voisins. Les nuisances préjudiciables et injustifiées sont interdites. La notion d’« excessif » n’est pas définie. Le tribunal doit en décider. Et il dispose d’une grande marge d’appréciation. Le tribunal doit déterminer si, d’un point de vue objectif, les nuisances dépassent la mesure normale et causent une gêne intolérable aux voisins, ou s'ils doivent les tolérer.

Action en cessation ou action en suppression

Sur le plan juridique, la personne lésée peut se défendre contre ces atteintes au droit de propriété en intentant une action en suppression ou demander une protection contre de futures atteintes par le biais d’une action en cessation (article 679 du Code civil suisse). En outre, le voisin ou la voisine peut réclamer des dommages-intérêts pour les préjudices financiers subis. La compétence juridictionnelle est régie par le droit procédural cantonal.

Droit du voisinage, droit locatif et propriété par étages

Droit du voisinage pour les locataires

Le droit locatif régit les litiges entre voisins d’un même immeuble. Si vous êtes gêné par d’autres locataires, adressez-vous au bailleur et faites valoir vos droits en matière de défauts.

Le droit du voisinage régit les relations avec les voisins d’autres propriétés. En cas de nuisances excessives, telles que le bruit ou les odeurs, provenant de voisins d’une propriété adjacente, les locataires peuvent se défendre en intentant une action en justice au titre du droit du voisinage. Ils s'adressent à leur bailleur et font valoir leurs droits en matière de défauts, car, selon le droit locatif, ils doivent jouir paisiblement du bien loué. Parmi ces droits en cas de vice figure le droit à la réparation du vice. Le bailleur est tenu de remédier au vice, même s’il n’en est pas lui-même à l’origine. Le locataire a droit à une réduction du loyer pendant la durée du problème. En cas de défaut grave, vous avez même le droit de résilier le bail sans préavis. Le droit de demander au bailleur de prendre en charge un litige avec des tiers, par exemple avec un voisin, fait également partie des droits en matière de défauts prévus par le CO.

Droit du voisinage dans le cadre de la PPE

Dans de nombreuses PPE, le règlement de copropriété et, le cas échéant, le règlement intérieur régissent l’utilisation des parties communes. Les nuisances telles que le bruit, par exemple, ne doivent pas être excessives. La loi, le règlement de copropriété et, le cas échéant, le règlement intérieur déterminent le caractère excessif. Bon à savoir : les locataires qui louent un appartement dans une PPE doivent respecter les mêmes obligations que les copropriétaires.

En cas de litige entre deux copropriétaires, les parties devraient d’abord tenter de trouver un accord à l’amiable lors d’un entretien. Il suffit souvent de rappeler au voisin comment la loi, le règlement ou le règlement intérieur encadre la situation. Si cela ne suffit pas, la personne mécontente peut présenter sa requête à l’assemblée des copropriétaires. Si celle-ci ne statue pas en sa faveur, elle peut engager des démarches juridiques, telles qu’une action en justice au titre du droit du voisinage ou une action en protection de la possession.

Règles de voisinage pour les locataires dans les immeubles en PPE

Que pouvez-vous faire lorsque des copropriétaires habitent également dans l’immeuble et qu’un d’entre eux vous dérange ? Dans l'urgence, vous pouvez vous adresser directement au voisin qui vous dérange ou, si vous n’avez vraiment pas d’autre choix, faire appel à la police. En tant que locataire, vous pouvez vous prévaloir du droit locatif et vous adresser à votre bailleur.

Jardin, arbres et animaux dans le droit du voisinage

Les règles de bon voisinage dans le jardin

Si, en tant que propriétaire, vous n’êtes pratiquement soumis à aucune restriction en matière de droit de voisinage pour l’aménagement intérieur de votre maison, vous devez en revanche faire preuve de considération envers vos voisins dans le jardin. C’est le cas, par exemple, pour les plantations dans le jardin, où les lois cantonales, très variables, prévoient des distances minimales entre les arbres et la propriété voisine. Pour les arbustes et les haies, les autorités imposent souvent des hauteurs maximales.
Découvrez ici les règles applicables aux arbres et aux arbustes en matière de droit de voisinage.

Les feuilles des arbres du voisin

La chute des feuilles et des aiguilles en automne est aussi normale que la brume matinale. Les gens ne la considèrent généralement ni comme excessive, ni comme nuisible. C’est pourquoi la jurisprudence ne part pas du principe que les feuilles des arbres du voisin portent atteinte de manière significative à d’autres propriétés. En particulier dans les quartiers de maisons individuelles dotés de grands jardins et de nombreux arbres, les feuilles mortes en automne sont considérées comme un phénomène courant.
Que pouvez-vous alors faire des feuilles mortes provenant du voisin ?

Les animaux dans le droit de voisinage

En Suisse, un foyer sur trois possède un animal de compagnie. Ils font le bonheur de leurs propriétaires, mais mettent parfois à rude épreuve les relations de voisinage. Si vous vous sentez gêné par le bruit ou les odeurs, cherchez d'abord à discuter avec les propriétaires de l’animal.
C’est ce que prévoit le droit de voisinage en matière de détention d’animaux de compagnie.

Bruit et utilisation des espaces extérieurs

Le bruit dans le jardin

Les nombreux conflits de voisinage montrent bien que les enfants qui jouent ou un barbecue convivial dans le jardin ou sur le balcon ne sont pas toujours source de joie. Les barbecues peuvent générer de la fumée et des odeurs désagréables, des particules de charbon et de bois virevoltent dans les environs et les nombreuses voix, accompagnées de musique, créent un véritable brouhaha. Tout cela peut, s’il est excessif, gêner les voisins. 
Nous vous expliquons ce qui est autorisé dans le jardin pour que tout se passe bien entre voisins.

Places de stationnement, parking souterrain et accès

Utilisation des places de stationnement

Vous rentrez chez vous et constatez qu’une voiture qui n’est pas la vôtre est garée sur votre place de stationnement. Ou bien vous vous apprêtez à partir et un véhicule inconnu bloque le passage. C’est bien sûr agaçant. Notre conseil : gardez votre calme. Peut-être que la conductrice ou le conducteur s’est juste absenté un instant et va revenir tout de suite ? Souvent, le problème se résout tout seul, sans que vous ayez à prendre d’autres mesures.
Voici les droits et les règles qui s’appliquent aux places de stationnement privées en Suisse.

Le parking visiteurs, sujet de conflits

Aucune loi ne régit l’utilisation des places de stationnement réservées aux visiteurs. Pour les locataires, ce sont les dispositions du contrat de location qui s’appliquent. Pour les copropriétaires, ce sont celles du règlement de copropriété.  Pour les locataires comme pour les copropriétaires, ce sont les dispositions du règlement intérieur ou du règlement de stationnement, s’il en existe un. La seule chose qui soit claire, c’est que les places de stationnement réservées aux visiteurs sont destinées à ces derniers.
En savoir plus sur les règles et l’utilisation des places de stationnement réservées aux visiteurs.

Le parking souterrain n’est pas un entrepôt

Il arrive régulièrement que des différends éclatent entre locataires ou copropriétaires au sujet de l’utilisation du parking souterrain. En principe, la question de savoir ce qui peut ou ne peut pas être entreposé dans ce dernier dépend des règles de sécurité incendie.
Ce qu'il faut savoir sur l’utilisation du parking souterrain dans un immeuble collectif.

Obligations liées au terrain

Déneigement

Le déneigement des accès aux maisons et aux garages incombe toujours au propriétaire foncier ou au locataire. Il convient de noter que vous ne devez pas déposer la neige déblayée des terrains privés ni sur d’autres terrains publics, ni sur les terrains des voisins, sauf ces derniers y consentent.
Vous trouverez ici qui doit déblayer la neige, quand, où et comment.