Mieten oder Kaufen in der Schweiz: Was lohnt sich?

Kaufen bleibt oft günstiger als mieten

Immer mehr Schweizerinnen und Schweizer kaufen Wohneigentum. Besitzen ist dank tiefer Hypothekarzinsen und trotz steigender Immobilienpreise meistens günstiger als mieten. In einer Studie der Credit Suisse, die im Frühjahr 2019 erschienen ist, hat die Bank die Mieten und Kaufpreise für vergleichbare 4,5-Zimmer-Mietwohnungen und -Eigentumswohnungen verglichen. Das Ergebnis der Vollkostenrechnung (Zinskosten, Nebenkosten, Unterhalt usw.): Kaufen ist 18 Prozent billiger als mieten. Das wird sich in den nächsten Jahren nicht ändern, aber die Differenz dürfte kleiner werden. Immobilienexpertinnen und -experten rechnen damit, dass die Preise für Eigentumswohnungen stagnieren und die Mieten unter Druck geraten.

Belehnung und Tragbarkeit

Die Wohneigentumsquote ist in den letzten 20 Jahren von 30 auf über 40 Prozent gestiegen. Wenn auch du dir überlegst, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, musst du dir Gedanken über Belehnung und Tragbarkeit machen:

• Du brauchst mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital, weil Banken in der Regel Wohneigentum nur bis 80 Prozent finanzieren. Für eine Eigentumswohnung, die 1 Million Franken kostet, brauchst du 200’000 Franken Eigenkapital.
• Die Wohnkosten (5 Prozent kalkulatorischer Hypothekarzins, 1 Prozent des Kaufpreises für Unterhalt und Nebenkosten) sollten nicht mehr als einen Drittel deines Bruttoeinkommens ausmachen. Für die Eigentumswohnung, die 1 Million Franken kostet und mit 80 Prozent belehnt wird, musst du 150’000 Franken im Jahr verdienen.

Zinsentwicklung im Auge behalten

Oft betrachten potenzielle Käuferinnen und Käufer nur den Hypothekarzins als wichtigste und isolierte Entscheidungsgrösse. Die Zinsentwicklung und andere Risiken wie Invalidität, Jobverlust, Scheidung oder Todesfall werden häufig ignoriert oder vernachlässigt. Dabei sind gerade diese Risiken während der Dauer des Besitzes von entscheidender Bedeutung. Darum lohnt es sich, mit deiner Bankberaterin oder deinem Bankberater zu reden, deine finanziellen Möglichkeiten auszuloten und deine Zukunft zu planen, bevor du Wohneigentum kaufst. Auch bei der Objektsuche ist guter Rat wertvoll. Empfehlenswert sind grundsätzlich Objekte an guter Lage: Sie verlieren auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten weniger an Wert. Im Kanton Bern gehören dazu beispielsweise Gemeinden auf der Sonnenseite des Thunersees oder Berner Vororte wie Spiegel und Muri. Wichtig sind ferner Qualitätsfaktoren wie Aussicht und Besonnung, die gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr sowie die Nähe zu Schulen und wichtigen Verkehrsknotenpunkten.

Die drei grössten Vorteile von Wohneigentum

Kaufen ist in der Regel günstiger als mieten, wenn man genügend Eigenkapital besitzt und genügend verdient. Es gibt aber noch andere Argumente, die für Wohneigentum sprechen.

1. Immobilien haben, anders als andere Anlagen wie Aktien oder Obligationen, einen Nutzen. Du kannst in deiner Wohnung oder deinem Haus wohnen.
2. Immobilien sind eine sinnvolle Altersvorsorge, wenn du deine Hypothek abbezahlt hast, bevor du das Pensionsalter erreichst.
3. Zumindest an guten Lagen und in gefragten Regionen wie Zürich oder Bern kannst du auch in Zukunft mit Wertsteigerungen rechnen.

Die drei grössten Nachteile von Wohneigentum

1. Wenn du umziehen musst, weil du beispielsweise die Stelle wechselst, bist du mit einer Eigentumswohnung weniger flexibel als mit einer Mietwohnung.
2. Wenn du dringend Geld brauchst, dauert es in der Regel Monate, bis du die Wohnung verkauft hast. Aktien oder Obligationen sind in Sekunden verkauft.
3. Als Eigentümerin oder Eigentümer musst du dich um Renovierungen und Sanierungen kümmern und die Kosten tragen. Als Mieterin oder Mieter kümmert dich das alles nicht.

Neben offensichtlichen finanziellen Überlegungen ist ein weiterer Punkt entscheidend für die Entscheidung «Kaufen oder mieten?». Mit einer Mietwohnung bist du flexibler und mobiler. Beispielsweise, wenn du die Stelle wechselst und umziehen musst. Falls du aber sesshaft bist, solltest du dir ernsthaft Gedanken über Wohneigentum machen.