Liegenschaftsverwaltung: Aufgaben, Kosten und Tipps

Ein Mehrfamilienhaus verwalten gibt viel zu tun

• Unterhalt: Du musst dich um Mängel kümmern, Renovationen oder Sanierungen planen und Reparatur-, Reinigungs- sowie Gartenarbeiten überwachen.
• Finanzen: Du musst die Einnahmen und Ausgaben im Griff haben, die Buchhaltung korrekt führen und alle Einnahmen und Ausgaben richtig abrechnen.
• Administration: Du musst Mieten berechnen und rechtsgültig erhöhen oder senken, Mietende suchen und ihre Zahlungsfähigkeit prüfen, Mietverträge abschliessen, Wohnungen abnehmen beziehungsweise übergeben, Mietende mahnen sowie Hauswart anstellen und seinen Lohn inklusive Sozialleistungen und -versicherungen abrechnen. 

Option 1: Eine Liegenschaftsverwaltung beauftragen

Wenn dir deine Zeit und deine Nerven mehr wert sind als Geld, solltest du eine Liegenschaftsverwaltung mit der Administration, den Finanzen und dem Unterhalt beauftragen. Acht Tipps für die richtige Wahl:

1. Bitte andere Personen, die Immobilien besitzen um Empfehlungen.
2. Stelle eine Kandidatenliste zusammen. Wichtig sind Ausbildung, Erfahrung und Referenzen.
3. Hole bei deinen drei Favoriten Offerten ein und vergleiche die Leistungen.
4. Rede mit der Person, die für dein Mehrfamilienhaus verantwortlich wäre.
5. Achte darauf, dass die Verwaltung genügend Kapazität hat, deine Liegenschaft zu verwalten.
6. Achte ausserdem darauf, dass die Verwaltung in der Nähe deiner Liegenschaft zu Hause ist.
7. Verlange Referenzen und rede mit Kunden der Verwaltung.
8. Hör auch auf deinen Bauch: Stimmt die Chemie zwischen dir und der Verwaltung?

Wie viel Honorar kostet eine Liegenschaftsverwaltung?

Immobilienverwaltungen berechnen ihr Honorar in der Regel pauschal in Prozenten der Brutto- oder Nettomieteinnahmen. Üblich sind vier bis fünf Prozent, in Regionen mit tiefen Mieten vielleicht sechs Prozent. Dafür kümmert sie sich um Unterhalt, Finanzen sowie Administration, optimiert die Mieteinnahmen und erhält den Wert deines Mehrfamilienhauses. Ausserordentlicher Aufwand – Umbauten, Sanierungen, Termine vor Mietgericht usw. – werden zusätzlich in Rechnung gestellt. 

Option 2: Ein Mehrfamilienhaus selbst verwalten

Willst du ein Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt kaufen und die Wohnungen vermieten oder dein geerbtes Mehrfamilienhaus selbst verwalten? Mit genügend Zeit und kaufmännischem Geschick kannst du das. Unterschätze aber den Zeitaufwand und die Anforderungen der kaufmännischen Liegenschaftsverwaltung und der technischen Liegenschaftsverwaltung nicht.
Lies hier alles über den Kauf einer Immobilie als Renditeobjekt.

Die kaufmännische Liegenschaftsverwaltung macht am meisten Arbeit. Die Aufgabenliste ist lang, das ist nur eine Auswahl der wichtigsten Aufgaben:

• freie Wohnungen inserieren
• mögliche Mietende überprüfen (Bonität, Referenzen usw.)
• Mietverträge abschliessen, erneuern oder kündigen
• Wohnungen abnehmen und übergeben, Mängel protokollieren
• ausstehende Mieten mahnen und allenfalls eintreiben
• Heizenergie rechtzeitig bestellen
• Liegenschaftenabrechnungen erstellen
• Heiz- und Nebenkosten abrechnen
• Liegenschaftenbuchhaltung führen
• Mietzinsen und Nebenkosten überprüfen und allenfalls anpassen
• Liegenschaft versichern, Deckung regelmässig überprüfen
• Personen für die Hauswartung anstellen und einführen, Lohn und Sozialabgaben abrechnen

Wenn dir das Wissen und/oder die Zeit fehlt, beauftrage lieber eine Liegenschaftenverwaltung.

Wenn du die Immobilie selbst verwaltest, solltest du eine Person für die Hauswartung anstellen. Zum einen hast du neben der Liegenschaftsverwaltung kaum noch Zeit für Hauswartaufgaben, zum anderen sollte die zuständige  Person im Haus oder in der Siedlung wohnen, damit sie sofort eingreifen kann, wenn eine Waschmaschine nicht läuft oder zwei Nachbarn sich streiten. 

Stockwerkeigentum selbst verwalten oder verwalten lassen

Im Stockwerkeigentum spielt die Liegenschaftsverwaltung eine noch grössere Rolle als bei Mietwohnungen, weil die Miteigentümerinnen und -eigentümer im Haus wohnen und eine Lebensgemeinschaft auf Zeit bilden. Die Verwaltung kümmert sich um alle Belange rund ums Haus und trägt zu einer guten Stimmung in der Stockwerkeigentümergemeinschaft bei. Ausserdem ist sie neutral und vertritt nicht die Interessen einzelner Personen, sondern will das Beste für alle Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer.
Informiere dich hier über die Aufgaben und Organisation der Verwaltung im Stockwerkeigentum.
Hier findest du alles Wichtige zur Stockwerkeigentumsgemeinschaft.

Bei kleineren Objekten mit bis zu sechs Wohneinheiten übernehmen häufig die Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer die Verwaltung, allenfalls im Turnus. Bei Konflikten zwischen den Eigentumsparteien ist eine solche Verwaltung allerdings selten neutral. 

Eigentumswohnung vermieten

Eine Eigentumswohnung vermieten zahlt sich unter dem Strich selten aus. Von der Miete bleibt nach Abzug der Hypothekarzinsen, Amortisation, Unterhaltskosten, Verwaltungskosten und Altersentwertung wenig übrig. Wenn du deine Eigentumswohnung trotzdem vermietest, muss sich die Mieterin oder der Mieter an die Hausordnung und Reglemente halten wie alle Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer, die im Haus leben.
Was du bei der Vermietung einer Eigentumswohnung beachten solltest.
Hier erfährst du, welche Regeln und Pflichten in einer Hausordnung geregelt werden.

So findest du die passenden Mietenden

Mit dem Inserat kannst du einigermassen steuern, wer sich meldet. Höre auf deinen Bauch, triff deine Favoriten persönlich und verlange von ihnen eine aktuelle Betreibungsauskunft. Wenn du auf Nummer sicher gehen willst, bitte sie um Referenzen.
Erfahre, wie du die richtige Mieterin oder den richtigen Mieter findest.  

Soll ich mein Ferienhaus vermieten oder nicht?

Im Durchschnitt bewohnen die Besitzerinnen und Besitzer ihr Ferienhaus oder ihre Ferienwohnung nur 50 Tage im Jahr. Das heisst, die Ferienimmobilien stehen an 300+ Tagen im Jahr leer. Das Ferienhaus zu vermieten könnte sinnvoll sein, weil das besser für das Haus ist, wenn es öfters bewohnt ist, und du einen Teil der Kosten mit den Mieteinnahmen decken kannst.
Alles zur Vermietung deines Ferienhauses oder deiner Ferienwohnung findest du hier.

Das ist vielen zu viel Arbeit, ausserdem wohnen nur wenige in der Nähe ihres Ferienhauses oder ihrer Ferienwohnung. Denkbar sind zwei Alternativen: Du übernimmts die Administration von zuhause aus und beauftragst eine Ansprechperson für die Mietenden vor Ort. Oder du übergibst die Vermietung von A bis Z einer spezialisierten Verwaltung.