Gestion immobilière : missions, coûts et conseils

La gestion d’un immeuble collectif demande beaucoup de travail

• Entretien : il faut s'occuper des défauts, planifier les rénovations ou les travaux de remise en état et superviser les travaux de réparation, de nettoyage et de jardinage.
• Finances : il est important de maîtriser les recettes et les dépenses, tenir correctement la comptabilité et comptabiliser fidèlement toutes les informations.
• Administration : il faut savoir calculer les loyers et les augmenter ou les baisser conformément à la loi, rechercher des locataires et vérifier leur solvabilité, conclure des baux, réceptionner ou remettre les appartements, envoyer des rappels aux locataires. N'oublions pas d’embaucher un concierge et calculer son salaire, y compris les charges sociales et les cotisations d’assurance.

Option 1 : faire appel à une société de gestion immobilière

Si votre temps et votre tranquillité d’esprit vous tiennent plus à cœur que l’argent, vous devriez confier la gestion administrative, des finances et l’entretien de votre bien immobilier à une gérance. Huit conseils pour faire le bon choix :

1. Demandez des recommandations à d’autres propriétaires.
2. Dressez une liste de candidats. La formation, l’expérience et les références sont des critères importants.
3. Demandez des devis à vos trois candidats préférés et comparez les prestations proposées.
4. Discutez avec la personne qui serait en charge de votre immeuble.
5. Assurez-vous que la société de gestion dispose de capacités suffisantes pour gérer votre bien immobilier.
6. Veillez également à ce que la société de gestion soit implantée à proximité de votre bien.
7. Demandez des références et discutez avec les clients de l'entreprise.
8. Fiez-vous également à votre intuition : y a-t-il une bonne entente entre vous et la société de gestion ?

À combien s’élèvent les honoraires d’une société de gestion immobilière ?

Les agences de gestion immobilière facturent généralement leurs honoraires sous forme de pourcentage forfaitaire des revenus locatifs bruts ou nets. Le taux habituel se situe entre 4 et 5%, voire 6% dans les régions où les loyers sont bas. En contrepartie, elle s’occupe de l’entretien, des finances et de l’administration, optimise les revenus locatifs et préserve la valeur de votre immeuble. La gérance vous facture en sus les frais exceptionnels: travaux de transformation, rénovations, audiences devant le tribunal des baux, etc.

Option 2 : Gérer soi-même son immeuble

Souhaitez-vous acheter un immeuble collectif à des fins d’investissement et louer les appartements, ou gérer vous-même l’immeuble collectif dont vous avez hérité ? Si vous disposez de suffisamment de temps et de compétences en gestion immobilière, c’est tout à fait possible. Ne sous-estimez toutefois pas le temps nécessaire ni les exigences liées à la gestion immobilière commerciale et technique.
Découvrez ici tout ce qu'il faut savoir sur l'achat d'un bien immobilier à des fins d'investissement.

C’est la gestion administrative qui demande le plus de travail. La liste des tâches est longue. Voici une sélection des plus importantes :

• Publier des annonces pour les appartements vacants
• Vérifier les profils des locataires potentiels (solvabilité, références, etc.)
• Conclure, renouveler ou résilier des baux
• Procéder aux états des lieux de remise et de restitution, consigner les défauts
• Relancer les locataires en retard de loyer et, le cas échéant, procéder au recouvrement
• Commander l’énergie de chauffage en temps utile
• Établir les décomptes immobiliers
• Décompter les frais de chauffage et les charges
• Tenir la comptabilité immobilière
• Vérifier les loyers et les charges et les ajuster si nécessaire
• Assurer l’immeuble, vérifier régulièrement la couverture
• Embaucher et former le personnel d’entretien, calculer les salaires et les charges sociales

Si vous ne disposez pas des connaissances et/ou du temps nécessaires, confiez plutôt cette tâche à une société de gestion immobilière.

Si vous gérez vous-même le bien immobilier, vous devriez embaucher une personne pour l’entretien. D’une part, avec la gestion immobilière, vous n’avez pratiquement plus de temps à consacrer à ces tâches. D’autre part, la personne responsable devrait habiter dans l’immeuble ou le lotissement afin de pouvoir intervenir immédiatement si une machine à laver ne fonctionne pas ou si deux voisins se disputent.

Gérer soi-même sa copropriété ou la confier à un prestataire externe

Dans la PPE, la gestion immobilière joue un rôle encore plus important que dans le cas des logements locatifs, car les copropriétaires habitent dans l’immeuble et forment une communauté de vie temporaire. La gérance s’occupe de toutes les questions relatives à l’immeuble et contribue à maintenir une bonne ambiance  au sein de la copropriété. De plus, elle est neutre et ne défend pas les intérêts de personnes individuelles, mais cherche à agir dans l’intérêt de tous les copropriétaires.
Découvrez ici les missions et l'organisation de l'administration dans le cadre de la propriété par étages.
Vous trouverez ici toutes les informations importantes concernant la communauté des copropriétaires.

Dans le cas de petits immeubles comptant jusqu’à six logements, ce sont souvent les copropriétaires qui se chargent de la gestion, le cas échéant à tour de rôle. Toutefois, en cas de conflits entre les copropriétaires, une telle gestion est rarement neutre.

Louer un appartement en copropriété

Louer un appartement en copropriété est rarement rentable. Une fois déduits les intérêts hypothécaires, l’amortissement, les frais d’entretien, les frais de gestion et la dépréciation liée au vieillissement, il ne reste plus grand-chose du loyer. Si vous décidez malgré tout de louer votre appartement, les locataires devront respecter le règlement intérieur et les règles en vigueur, au même titre que tous les copropriétaires qui vivent dans l’immeuble.
Ce qu'il faut savoir avant de louer un appartement en copropriété.
Vous découvrirez ici les règles et obligations prévues dans le règlement intérieur.

Trouver les locataires idéaux

Grâce à votre annonce, vous pouvez plus ou moins sélectionner les personnes qui vous contacteront. Faites confiance à votre instinct, rencontrez vos candidats préférés en personne et demandez-leur un extrait de casier judiciaire à jour. Si vous voulez jouer la carte de la sécurité, exigez des références.
Découvrez comment trouver les locataires idéaux.

Faut-il louer sa maison de vacances ?

En moyenne, les propriétaires n’occupent leur maison ou leur appartement de vacances que 50 jours par an. Cela signifie que ces biens restent inoccupés plus de 300 jours par an. Il pourrait être judicieux de louer votre maison de vacances, car cela est bénéfique pour le bien s’il est occupé plus souvent, et cela vous permet de couvrir une partie des frais grâce aux revenus générés.
Vous trouverez ici toutes les informations nécessaires pour louer votre maison ou votre appartement de vacances.

Pour beaucoup, cela représente trop de travail. De plus, rares sont les personnes qui habitent à proximité de leur maison ou appartement de vacances. Deux alternatives sont envisageables : soit vous vous chargez des formalités administratives depuis chez vous et désignez une personne de contact sur place pour les locataires, soit vous confiez la gestion de la location de A à Z à une agence spécialisée.