Louer un appartement en PPE : à savoir

Louer avant de prendre votre retraite

Les bonnes surprises arrivent souvent à l’improviste. Et parfois trop tôt. Par exemple, une occasion intéressante d’acheter un appartement en vue de la retraite. Beaucoup achètent quand même cet appartement et le mettent en location jusqu’à ce qu’ils prennent leur retraite et s’y installent eux-mêmes.

Dispositions relatives à la location

Au final, louer un appartement en copropriété n’est que rarement rentable. Une fois déduits les intérêts hypothécaires, l’amortissement, les frais d’entretien et la dépréciation due au vieillissement, il ne reste plus grand-chose des revenus locatifs. De plus, l’expérience montre que les locataires prennent moins soin de leur appartement que s’ils en étaient propriétaires. Il en résulte des frais d’entretien plus élevés.

Vous devriez donc prendre des mesures pour éviter les dommages dus à une usure inutile. Disposer, par exemple, d’un plus grand nombre de prises électriques, téléphoniques et radio/TV que d’habitude permet d’éviter que les locataires ne posent eux-mêmes des goulottes ou ne fassent en poser. De même, l’installation préalable de gaines pour les câbles de haut-parleurs s’avère généralement rentable, tout comme la pose d’un maximum de plafonniers afin de protéger le plafond des trous de perçage.

Modifier le contrat de location

Le choix des locataires est également déterminant. L’expérience montre que les professionnelles et les professionnels travaillant temporairement dans le quartier causent moins de dégâts dus à l’usure que les familles avec enfants. De même, les fumeuses et les fumeurs qui fument à l’intérieur de l’appartement plutôt que sur le balcon provoquent une usure plus importante. Cela vaut également pour les locataires possédant des animaux de compagnie.

Le bail devrait donc préciser si vous autorisez ou non de fumer ou d’avoir des animaux de compagnie dans l’appartement. Si vous souhaitez emménager après votre départ à la retraite, il est judicieux de limiter la durée du bail à la date d’emménagement prévue. Cela vous permet d’éviter des discussions fastidieuses avec les locataires quant à la justification du besoin personnel.

Financement de l’appartement en copropriété

En matière de financement également, vous devez prendre en compte certains points. Vous ne pouvez pas utiliser les avoirs de la caisse de retraite et du pilier 3a comme fonds propres pour des biens immobiliers mis en location. Vous ne pouvez mettre en gage ou retirer ces avoirs que pour un logement occupé par son propriétaire.

Amortir un prêt hypothécaire

Au plus tard trois à quatre ans avant votre départ à la retraite, vous devriez décider si vous souhaitez amortir votre prêt immobilier à l’aide de vos avoirs de prévoyance, qui deviendront librement disponibles à la retraite. Pour des raisons fiscales, cela n’est souvent pas judicieux. De plus, vous ne pourrez généralement plus augmenter le montant du prêt immobilier par la suite si un besoin de capital imprévu venait à se présenter.

Vous n’êtes pas tenus d’amortir la première hypothèque (jusqu’à 65 %). Il en va autrement de la deuxième hypothèque (jusqu’à 80 %), que vous devez rembourser dans un délai de 15 ans ou au plus tard à votre retraite. Vous pouvez l’amortir directement ou indirectement, en versant les mensualités dans le pilier 3a. Cela présente des avantages fiscaux.

Choisir une stratégie hypothécaire

Si vous souhaitez optimiser le coût de votre crédit immobilier, il ne suffit pas de comparer les taux d’intérêt et les offres. Vous pouvez réaliser des économies d’intérêts bien plus importantes en choisissant le bon type de crédit immobilier (crédit à taux fixe ou crédit SARON) et la bonne durée. Une stratégie hypothécaire adaptée tient compte à la fois de vos attentes en matière de taux d’intérêt, de votre situation personnelle et financière, de vos objectifs à moyen et long terme, ainsi que de votre propension au risque. Cette décision a des conséquences financières à long terme. C’est pourquoi il est indispensable de vous faire conseiller, de préférence par un organisme de conseil indépendant.

Conseils pour la location

• Les non-fumeuses et les non-fumeurs ainsi que les locataires sans enfants ni animaux domestiques causent moins de dommages dus à l’usure.
• Évitez les matériaux fragiles dans la salle de bains et dans la cuisine pour les revêtements de sol.
• Si vous louez l’appartement pour une durée supérieure à cinq ans, optez éventuellement pour un revêtement de sol bon marché et une cuisine simple, que vous pourrez remplacer avant d’emménager.
• Prévoyez suffisamment de prises électriques, téléphoniques et radio/TV dans toutes les pièces.