Nachmietende in der Schweiz: Rechte und Pflichten

Vorzeitig ausziehen mit Nachmietenden

Normalerweise gibt es beim Mietvertrag in der Schweiz einen ordentlichen Kündigungstermin. In der Regel beträgt die Frist 3 Monate – ausser, es ist im Vertrag anders deklariert. Wenn du also zum Beispiel per 1. Januar umziehen möchtest, müsstest du bereits im September deine Kündigung einreichen.

Wenn du aber in kürzerer Zeit ausziehen und die Wohnung abgeben möchtest, braucht es eine ausserterminliche Kündigung – und zahlungsfähige und zumutbare Nachmietende, wenn du deine Miete nach dem Umzug weiterhin bezahlen willst. Was Nachmietende konkret erfüllen müssen, erfährst du später im Artikel.

Ausserordentliche Kündigung des Mietvertrags

Nun ist der erste Schritt, möglichst früh mit der Verwaltung zu reden, am besten via Telefon oder persönlichem Termin. Erkläre freundlich dein Anliegen. Im Idealfall tust du dies, sobald du die Zusage für die neue Wohnung bekommen hast. Falls deine aktuelle Verwaltung zum Beispiel eine Warteliste führt oder die Wohnung sowieso bald renovieren möchte, kann es sein, dass du keine Nachmietenden stellen musst. Dann kann es auch vorkommen, dass die Verwaltung dir aus Kulanz einen Teil der Restmiete erlässt. Lass dir auf jeden Fall alle speziellen Abmachungen schriftlich bestätigen, um Missverständnisse zu vermeiden.

Nach dem ersten Kontakt mit der Verwaltung sendest du deine schriftliche Kündigung für das gewünschte Datum per Einschreiben und bewahrst den Beleg sorgfältig auf. Wichtig ist auch: Wenn du neue Mietende für die Nachfolge vorschlägst, hat die Verwaltung in der Regel 30 Tage Zeit, um eine Entscheidung zu treffen. Daher ist es ratsam, den gesamten Prozess so früh wie möglich in die Wege zu leiten.

Falls du in der gegebenen Zeit keine passenden Nachmietenden finden und vorschlagen kannst, musst du die Miete und alle anderen laufenden Kosten bis zum ordentlichen Kündigungstermin weiterhin bezahlen.

Übrigens: Wenn du eine Wohnung nur zur Untermiete bewohnst, kannst du genauso ausserterminlich kündigen. Allerdings dürfen die verbleibenden Mietenden die Nachmietenden, die sie stellen, dann auch aus persönlichen oder sozialen Gründen ablehnen.

Anforderungen an Nachmietende

Gemäss Schweizer Obligationenrecht (Artikel 264) gelten folgende Bedingungen für die Regelung von Nachmietenden: Nachmietende müssen zahlungsfähig und zumutbar sein und die Wohnung zu den gleichen Bedingungen übernehmen.

Darf die Verwaltung Nachmietende ablehnen?

Die Verwaltung darf grundsätzlich jede vorgeschlagene Person ablehnen. Solange diese aber erwiesenermassen zahlungsfähig und zumutbar ist, bist du trotzdem von den Pflichten deines Mietvertrags befreit. Das gilt ab dem Datum, an dem die Nachmietenden die Wohnung übernommen hätten.

Dasselbe gilt, falls die Verwaltung die Wohnung renovieren will und sie unbewohnbar wird, oder sie die Wohnung anderweitig selbst nutzen möchte. Auch bei einer geplanten Erhöhung des Mietzinses bist du befreit und die Verwaltung hat grundsätzlich kein Recht mehr auf von dir vorgeschlagene Nachmietende, wenn diese die teurere Miete nicht bezahlen möchten. Bitte in solchen Fällen schnell um eine schriftliche Bestätigung, dass du von deinen Pflichten befreit bist. Dann bist du auf der sicheren Seite.

Wie suche ich passende Nachmietende?

Als Erstes solltest du bei der Verwaltung früh genug nach Bewerbungsformularen fragen, damit sie diese den potenziellen Nachmietenden aushändigen kann.

Die konkrete Suche nach passenden Nachmietenden startest du dann am besten im Freundes- und Bekanntenkreis: Erzähle den Leuten, die du triffst, dass deine Wohnung frei wird. Nutze deine Reichweite auf Social Media, zum Beispiel, indem du auf Whatsapp oder Facebook Bilder und Infos zur Wohnung veröffentlichst – mit dem Hinweis, sich direkt bei dir zu melden. Auch Meldungen auf Anschlagbrettern in lokalen Läden oder Gemeindezentren können schnell zum Ziel führen.

Als nächsten Schritt kannst du dein Inserat auf zahlreichen Plattformen online inserieren. Falls dafür Kosten anfallen, musst du diese selbst tragen – schaltet die Verwaltung jedoch Inserate, ohne dich gefragt zu haben, trägt sie die Kosten.

In deiner Anzeige sollten alle wichtigen Infos klar ersichtlich sein:

• Adresse
• Einzugstermin
• Mietzins inkl. Nebenkosten
• Stockwerk, Zimmerzahl und Fläche
• Infos zu Garage, Geschirrspüler, Waschsituation, Heizung, Keller und Estrich
• Nähe zu Bahnhöfen, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten
• Baujahr (falls bekannt)
• Kontaktmöglichkeit und Infos zur Besichtigung

Essenziell für den Erfolg sind aussagekräftige Fotos in guter Qualität, idealerweise von jedem Zimmer und der Aussenansicht. Natürlich sollte deine Wohnung dabei sauber und aufgeräumt sein. Dann fotografierst du bei hellem Tageslicht von den Ecken aus die Räume mit einer hochwertigen Handy- oder Digitalkamera.

Am zweitwichtigsten für den Erfolg deiner Annonce ist die Textbeschreibung – gestalte die Beschreibung so attraktiv und verständlich wie möglich und sei stets ehrlich. Überlege dir, welche Besonderheiten deine Wohnung begehrt machen, zum Beispiel ein Wald in der Nähe, eine schöne Aussicht oder ein idealer Grundriss.

In Bezug auf die Kontaktangaben ist es sinnvoll, zunächst nur deine E-Mail-Adresse anzugeben, um zu verhindern, dass du zu viele Anrufe auf deiner privaten Nummer erhältst. So behältst du besser die Kontrolle über den Prozess. In einem zweiten Schritt kannst du dann geeigneten Kandidatinnen und Kandidaten deine Nummer zusenden.

Bei Wohnungen mit hoher Attraktivität reicht es oft, das Inserat nur kurzzeitig online zu stellen – ansonsten kann dich eine regelrechte Flut an Anfragen überrollen.

So läuft die Wohnungsbesichtigung ab

Führe am besten eine Liste mit den ausgewählten Interessentinnen und Interessenten. Nun kannst du einen Termin festlegen, der dir passt, und diesen kommunizieren. Halte die Bewerbungsformulare der Verwaltung bereit. Um den Prozess einfacher zu machen und mehr Sicherheit zu haben, kannst du auch ein zusätzliches Formular erstellen und ausdrucken, auf dem dir die Interessentinnen und Interessenten bei der Besichtigung mit Unterschrift bestätigen, dass sie zahlungsfähig sind und die Wohnung zu den gleichen Bedingungen übernehmen möchten. Du kannst bei Bedarf auch selbst Betreibungsauszüge verlangen und sammeln, um dann alles an die Verwaltung weiterzugeben.

Tausche auch unbedingt Telefonnummern für spätere Rückfragen mit deinen Favoritinnen und Favoriten aus der Besichtigung aus. Es lohnt sich, Nachmietende zu priorisieren, die verlässlich, fair und wohlwollend wirken. So kannst du dir später bei der Wohnungsübergabe viel Ärger ersparen. Gestalte die Beziehung zu den Nachmietenden respektvoll und auf Augenhöhe. Es lohnt sich, einen persönlichen Kontakt aufzubauen – so kannst du Nachmietenden auch noch Mobiliar überlassen oder weiterverkaufen, welches du selbst nicht mehr mitnehmen möchtest.

Ein paar Tage nach der Besichtigung erkundigst du dich am besten bei der Verwaltung, ob diese die angekündigten Bewerbungen erhalten hat. Falls nicht, halte Rücksprache mit den betreffenden Kandidatinnen und Kandidaten.

Bestätigung der Verwaltung und Wohnungsübergabe

Etwa zehn Tage nach der Besichtigung kannst du bei der Verwaltung eine Bestätigung verlangen, die erklärt, dass du aus dem Mietvertrag und somit aus der Haftung und Zahlung entlassen bist. Diese sollte unbedingt schriftlich per Post erfolgen. Sobald die Nachmietenden bei der Verwaltung unterschrieben haben, ist der Fall für dich endgültig abgeschlossen.

Falls die Nachmiete immer noch nicht geregelt ist, kontaktiere die Verwaltung und betone, dass du deinen Teil der Regelung bereits erfüllt hast. Wenn die Verwaltung alle potenziellen Nachmietenden ablehnt oder sich nicht meldet, sichere dich zusätzlich ab. Hole dir hierfür von den Kandidatinnen und Kandidaten eine schriftliche Bestätigung, dass diese die Wohnung zum vereinbarten Termin zu denselben Bedingungen übernommen hätten. So hast du alle Pflichten erfüllt und kannst nun entspannt umziehen. Falls die Verwaltung sich weigert, dich aus dem Vertrag zu entlassen, sende ihr die Beweise. Wenn das auch nichts hilft, kontaktiere den Mieterverband, einen Rechtsschutz oder eine Anwältin oder einen Anwalt.

Links

Fedlex: Bedingungen des Mietverhältnisses