Locataire de remplacement en Suisse : droits et obligations

Partir avant la fin du bail avec un nouveau locataire

En Suisse, les contrats de location prévoient généralement un délai de préavis. En règle générale, ce délai est de trois mois, sauf indication contraire dans le contrat. Ainsi, si vous souhaitez déménager au 1er janvier, par exemple, vous devrez donner votre préavis dès le mois de septembre.

Mais si vous souhaitez déménager et libérer l’appartement dans un délai plus court, vous devez donner un préavis extraordinaire et présenter des successeurs solvables et acceptables si vous ne souhaitez pas payer votre loyer après votre déménagement. Vous découvrirez plus loin dans cet article les critères concrets que doivent remplir ces nouveaux locataires.

Résiliation extraordinaire du contrat de location

La première étape consiste à contacter la gérance le plus tôt possible, de préférence par téléphone ou lors d’un rendez-vous en personne. Expliquez votre demande de manière courtoise. Idéalement, faites-le dès que vous avez reçu la confirmation pour votre nouvel appartement. Si votre gérance actuelle tient par exemple une liste d’attente ou prévoit de toute façon de rénover l’appartement prochainement, il se peut que vous n’ayez pas à trouver de locataire pour vous succéder. Dans ce cas, il est également possible que le bailleur ou la bailleuse vous rembourse une partie du loyer restant à titre de geste commercial. Dans tous les cas, demandez une confirmation écrite de tous les accords particuliers afin d’éviter tout malentendu.

Après le premier contact avec la gérance, envoyez votre lettre de résiliation écrite pour la date souhaitée par courrier recommandé et conservez soigneusement le justificatif. Autre point important : si vous proposez de nouvelles locataires ou de nouveaux locataires pour vous succéder, la gérance dispose généralement de 30 jours pour prendre une décision. Il est donc conseillé d’entamer l’ensemble du processus le plus tôt possible.

Si vous ne parvenez pas à trouver et à proposer de nouveaux locataires dans le délai imparti, vous devrez continuer à payer le loyer et tous les autres frais courants jusqu’à la date de résiliation ordinaire.

À noter : si vous occupez un appartement uniquement en sous-location, vous pouvez également résilier votre bail de manière anticipée. Toutefois, les locataires restants peuvent alors refuser les nouveaux locataires que vous proposez, même pour des raisons personnelles ou sociales.

Conditions requises pour les nouvelles locataires et les nouveaux locataires

Conformément au Code suisse des obligations (article 264) les conditions suivantes s’appliquent à la désignation d’une nouvelle locataire ou d’un nouveau locataire : celle-ci ou celui-ci doit être solvable et acceptable, et reprendre le logement aux mêmes conditions.

La gérance a-t-elle le droit de refuser un nouveau locataire ?

En principe, le bailleur peut refuser toute personne proposée. Toutefois, dès lors que vous prouvez que cette personne est solvable et acceptable, vous êtes néanmoins libéré des obligations découlant de votre contrat de location. Cela s’applique à compter de la date à laquelle les nouvelles locataires ou les nouveaux locataires auraient pris possession du logement.

Il en va de même si la gérance souhaite rénover l’appartement et qu'il devient inhabitable, ou si elle souhaite l'utiliser à d'autres fins. Vous êtes également libérée ou libéré en cas d'augmentation prévue du loyer et la gérance n’a en principe plus le droit d’imposer les nouveaux locataires que vous avez proposés si ceux-ci ne souhaitent pas payer le loyer plus élevé. Dans de tels cas, demandez rapidement une confirmation écrite attestant que vous êtes libérée ou libéré de vos obligations. Vous serez ainsi en sécurité.

Comment trouver de nouveaux locataires ?

Tout d’abord, vous devriez demander suffisamment tôt les formulaires de candidature à la gérance afin qu’elle puisse les remettre aux locataires potentiels.

Pour la recherche concrète de locataires potentielles ou potentiels, commencez par votre cercle d’amies et de connaissances : dites aux personnes que vous rencontrez que votre appartement va se libérer. Tirez parti de votre réseau sur les réseaux sociaux, par exemple en publiant des photos et des informations sur l’appartement sur WhatsApp ou Facebook, en précisant qu’il faut vous contacter directement. Les annonces sur les panneaux d’affichage des magasins locaux ou des centres communautaires peuvent également donner rapidement des résultats.

L’étape suivante consiste à publier votre annonce sur de nombreuses plateformes en ligne. Si cela engendre des frais, vous devrez les prendre en charge vous-même ; toutefois, si la gérance publie des annonces sans vous avoir consultée ou consulté, c’est elle qui en supporte les coûts.

Toutes les informations importantes doivent figurer clairement dans votre annonce :

• Adresse
• Date d’emménagement
• Loyer, charges comprises
• Étage, nombre de pièces et superficie
• Informations sur le garage, le lave-vaisselle, la buanderie, le chauffage, la cave et le grenier
• Proximité des gares, des écoles et des commerces
• Année de construction (si connue)
• Coordonnées et informations concernant les visites

Pour que votre annonce soit un succès, il est essentiel de fournir des photos pertinentes et de bonne qualité, de préférence une photo de chaque pièce et une photo de l’extérieur. Votre appartement doit bien sûr être propre et rangé. Prenez ensuite des photos des pièces à la lumière du jour, depuis les coins, avec un téléphone portable ou un appareil photo numérique de bonne qualité.

Le deuxième élément le plus important pour le succès de votre annonce est la description textuelle : rédigez-la de manière aussi attrayante et compréhensible que possible, et soyez toujours honnête. Réfléchissez aux particularités qui rendent votre appartement attractif, par exemple une forêt à proximité, une belle vue ou un agencement idéal.

En ce qui concerne vos coordonnées, il est judicieux de ne donner dans un premier temps que votre adresse électronique afin d’éviter de recevoir trop d’appels sur votre numéro privé. Vous garderez ainsi mieux le contrôle du processus. Dans un deuxième temps, vous pourrez alors envoyer votre numéro aux candidates et candidats retenus.

Pour les appartements très attractifs, il suffit souvent de publier l’annonce en ligne pendant une courte période – sinon, vous risquez d’être submergé par un véritable déluge de demandes.

Déroulement de la visite d’un appartement

Le mieux est de dresser une liste des personnes intéressées que vous avez sélectionnées. Vous pouvez alors fixer une date qui vous convient et la communiquer. Préparez les formulaires de candidature de la gérance. Pour simplifier le processus et gagner en sécurité, vous pouvez également créer et imprimer un formulaire supplémentaire sur lequel les personnes intéressées confirmeront par leur signature, lors de la visite, qu’elles sont solvables et souhaitent reprendre l’appartement aux mêmes conditions. Si nécessaire, vous pouvez aussi demander et rassembler vous-même les extraits du registre des poursuites afin de transmettre ensuite l’ensemble à la gérance.

N’oubliez pas d’échanger vos numéros de téléphone avec vos candidates et candidats préférés lors de la visite, afin de pouvoir les recontacter ultérieurement. Il vaut la peine de donner la priorité aux locataires qui semblent fiables, honnêtes et bienveillants. Vous vous épargnerez ainsi bien des tracas lors de la remise des clés. Entretenez une relation respectueuse et d’égal à égal avec les nouveaux locataires. Il vaut la peine d’établir un contact personnel : vous pourrez ainsi céder ou revendre aux nouvelles ou nouveaux locataires les meubles que vous ne souhaitez pas emporter vous-même.

Quelques jours après la visite, il est préférable de vous renseigner auprès de la gérance pour savoir si elle a bien reçu les candidatures annoncées. Si ce n’est pas le cas, prenez contact avec les candidates et les candidats concernés.

Confirmation de la part de la gérance et remise des clés

Environ dix jours après la visite, vous pouvez demander à la gérance une attestation confirmant que vous êtes libéré du contrat de location et, par conséquent, de toute responsabilité et obligation de paiement. Cette demande doit impérativement être faite par écrit et envoyée par courrier postal. Dès que les nouveaux locataires auront signé le contrat de location auprès de la gérance, l’affaire sera définitivement close pour vous.

Si la relocation n’est toujours pas réglée, contactez la gérance et insistez sur le fait que vous avez déjà rempli votre part de l’accord. Si la gérance refuse tous les locataires potentiels ou ne vous donne pas de nouvelles, prenez des précautions supplémentaires. Pour ce faire, demandez aux candidates et aux candidats une confirmation écrite attestant qu’ils reprendront l’appartement à la date convenue et aux mêmes conditions. Vous aurez ainsi rempli toutes vos obligations et pourrez déménager l’esprit tranquille. Si l’agence refuse de vous libérer du contrat, envoyez-lui les preuves. Si cela ne change rien, contactez l’association des locataires, une assurance de protection juridique ou une avocate ou un avocat.

Liens

Fedlex : Conditions du contrat de location