Interview sur le droit locatif : « Ne signez jamais un procès-verbal de sortie avec lequel vous n'êtes pas d'accord »

Fabian Gloor, quels sont les éléments qui doivent figurer dans un bail de location pour qu’il soit juridiquement contraignant et qu’il n’y ait pas de malentendus ou de conflits par la suite ?

Comme c’est généralement le cas en droit des contrats, un contrat de location doit mentionner les éléments essentiels. Premièrement, les parties : il doit ressortir clairement qui est le bailleur et qui sont les locataires. Deuxièmement, le bien loué : c’est-à-dire concrètement l’appartement, la maison, le local commercial, etc. Troisièmement, le loyer : quel montant le locataire doit verser au bailleur pour l’utilisation du bien ? Les parties doivent trouver un accord sur ces trois points. 

Le contrat peut également contenir d’autres éléments. Par exemple, les délais de préavis, une durée minimale du contrat, l’état dans lequel le bien loué doit être remis… Il est tout à fait possible d’inclure ces éléments, ce qui est d’ailleurs très courant dans la pratique. Cela n’est toutefois pas obligatoire, car la loi fournit des précisions sur bon nombre de ces aspects. Concrètement, cela signifie que si les parties ne fixent pas certaines dispositions dans le bail, la loi s’applique et ses dispositions prévalent. 

Le droit locatif est particulier en ce sens qu’il s’agit d’un droit social et que de nombreuses dispositions sont relativement impératives et ne peuvent être modifiées à volonté, même si les deux parties étaient d’accord. Les délais de préavis en sont un exemple : pour les baux portant sur des logements, le législateur prévoit un délai de préavis de trois mois. Le bailleur et le locataire peuvent certes convenir d’un délai de préavis plus long (par exemple quatre mois), mais en aucun cas plus court. Même si les deux parties s’accordaient théoriquement sur un délai de préavis de deux mois, elles ne pourraient pas l’appliquer en cas de litige. Le locataire aurait donc toujours le droit de se prévaloir du délai de trois mois fixé par la loi, même si le contrat de location prévoit autre chose. 

À l’instar d’autres contrats, les baux peuvent en principe être conclus oralement ; toutefois, pour des raisons de preuve, la plupart des baux sont aujourd’hui conclus par écrit.

Quelles sont les principales obligations du bailleur en Suisse ?

Le bailleur est tenu de maintenir le bien loué en bon état de fonctionnement pendant toute la durée du bail. Qu’il s’agisse du four, des toilettes ou du lave-vaisselle, si un élément tombe en panne ou ne fonctionne pas comme il se doit, le bailleur doit y remédier.

Et quelles sont les principales obligations des locataires en Suisse ?

L’obligation principale du locataire consiste à payer le loyer convenu, dans son intégralité et dans les délais. En outre, les locataires ont un devoir de diligence envers le bien loué. Ils doivent donc l’utiliser avec soin. Ils sont également tenus de faire preuve de considération envers les autres occupantes et occupants de l’immeuble, ainsi que le voisinage. Si le règlement intérieur fait partie intégrante du contrat de location, ils doivent le respecter. 

Si vous souhaitez résilier le contrat de location, vous devez respecter les délais de préavis. Cela vaut bien entendu aussi bien pour le bailleur que pour les locataires. Si vous souhaitez résilier le contrat de location hors délai, vous devez présenter un nouveau locataire solvable et acceptable.

Qu’en est-il de la sous-location, par exemple via des plateformes comme Airbnb ? Est-il possible de sous-louer son appartement, et quels sont les droits du propriétaire dans ce cas ?

En principe, vous avez le droit de sous-louer votre appartement, mais vous devez pour cela obtenir l’accord du bailleur. Pour des raisons de preuve, nous conseillons aux locataires concernés d’obtenir systématiquement cet accord par écrit.

En tant que locataire, vous devez également, dans ces cas-là, indiquer les conditions de la sous-location. En d’autres termes, les locataires doivent informer le bailleur du montant du loyer de sous-location et fournir des informations sur les sous-locataires.

Le bailleur ne peut interdire la sous-location que pour des motifs valables. C’est notamment le cas lorsque les conditions sont abusives. Exemple : un locataire souhaite sous-louer son appartement à un collègue, mais exige un loyer nettement plus élevé que celui qu’elle paie elle-même.

Dans le cas d’Airbnb, il peut tout à fait y avoir des motifs valables de refus. Le bailleur peut par exemple faire valoir que les autres occupants de l’immeuble se sentent mal à l’aise à l’idée que des personnes qu’ils ne connaissent pas vivent en permanence dans l’immeuble. Il peut également refuser si vous réalisez un bénéfice grâce à Airbnb.

Qu’est-ce qui justifie une augmentation de loyer en Suisse ?

Dans le cas des baux existants, une augmentation de loyer est justifiée lorsque certains facteurs évoluent. On peut le résumer ainsi : un bail est un contrat à durée indéterminée. Si vous concluez aujourd’hui un bail, vous devez vous attendre à ce que, par exemple, dans deux ans, les facteurs en jeu soient différents de ceux d’aujourd’hui. 

Parmi les exemples possibles, on peut citer une hausse du taux d’intérêt de référence, une augmentation des impôts ou une modification des primes d’assurance du bien immobilier. Dans de tels cas, le bailleur peut être confronté à des coûts plus élevés, ce qui justifie une adaptation du loyer.

Bien sûr, cela fonctionne également dans l’autre sens : si le taux d’intérêt de référence baisse, vous avez en principe droit à une réduction de loyer. Il faut toutefois noter que ces facteurs peuvent aussi se cumuler. Un exemple : le taux d’intérêt de référence a certes baissé, mais l’inflation a augmenté dans le même temps. Dans ce cas, il faut examiner l’impact global de ces deux facteurs.

Pour les nouvelles locations, d’autres critères s’appliquent, à savoir le rendement brut et net ou les loyers habituels pratiqués dans la localité et le quartier. En cas de changement de locataire, si le nouveau estime que le loyer est trop élevé, il est en droit de le contester. Le premier interlocuteur à cet effet est l’autorité de conciliation du lieu où se trouve le bien loué.

À quoi le bailleur doit-il veiller pour s’assurer que l’augmentation de loyer est conforme à la loi ?

On distingue ici deux niveaux : le niveau formel et le niveau matériel. Sur le plan formel, le bailleur doit utiliser un formulaire officiel et justifier correctement l’augmentation de loyer. Il faut permettre au locataire de comprendre d’où provient cette augmentation. Calculez-la de manière concrète dans le formulaire. Vous devez en outre tenir compte d’un délai de réflexion accordé au locataire. Concrètement, cela signifie que le bailleur doit notifier l’augmentation de loyer au locataire dix jours avant le début du délai de préavis. Ce dernier doit en effet pouvoir résilier le bail dans les délais impartis s’il ne souhaite pas accepter l’augmentation de loyer. 

Sur le plan matériel, il est important de partir d’une base de calcul correcte. En effet, l’augmentation de loyer représente toujours une variation relative, ce qui signifie qu’elle s’effectue systématiquement par rapport à une date antérieure. Concrètement, c’est donc la dernière augmentation de loyer ou, en l’absence d’augmentation, le loyer initial fixé lors de la conclusion du contrat qui sert de base. En résumé, il faut toujours effectuer le calcul de l’augmentation de loyer avec soin et précision. C’est la seule façon de garantir qu'elle soit justifiée et transparente.

Que doivent faire les locataires lorsque des problèmes apparaissent dans leur logement, par exemple de la moisissure ou un chauffage défectueux ?

Les locataires ont l’obligation de signaler tout défaut constaté au bailleur, de préférence par lettre recommandée. Il peut également être utile de prendre des photos. Dans certains cas, il est nécessaire de faire preuve de persévérance, d’insister et d’envisager de bloquer une partie du loyer. 

Dans les cas d’urgence, par exemple en cas de panne de chauffage en hiver et si vous ne parvenez pas à joindre quelqu’un rapidement, vous pouvez tout à fait faire appel directement à une personne pour réparer le dommage. C’est ce qu’on appelle l’exécution par substitution. Il est important ici que vous ne fassiez réparer que le dommage proprement dit. Vous ne pouvez pas, par exemple, exiger que l’ensemble du système de chauffage soit immédiatement remplacé. Nous vous conseillons donc toujours la prudence dans de tels cas.

Dans quelles circonstances le propriétaire peut résilier un bail et quels sont les délais à respecter dans ce cas ?

En principe, les baux à durée indéterminée peuvent être résiliés par les deux parties. La résiliation ne doit toutefois pas être abusive, c’est-à-dire qu’elle ne doit pas aller à l’encontre de la bonne foi. Cela inclut, par exemple, les résiliations par vengeance. Reprenons l’exemple précédent : le chauffage tombe en panne un samedi, au cours d’une nuit d’hiver glaciale. Les locataires n’ont pu joindre personne et ont donc fait appel de leur propre initiative à un installateur pour résoudre le problème. Lorsque les locataires ont envoyé la facture au bailleur, celui-ci a réagi avec colère et a résilié le bail. Les tribunaux pourraient donc considérer une telle résiliation comme abusive et, par conséquent, nulle, car elle intervient en réaction à un droit dont les locataires disposaient dans ce cas précis.

À noter : le bailleur n’est tenu de motiver la résiliation que sur demande. Si un motif erroné est invoqué, la résiliation est également abusive. À l’inverse, cela signifie que cela s’applique que si le locataire réagit. Par exemple, si un locataire reçoit un préavis abusif mais laisse expirer le délai de contestation de 30 jours à compter de sa réception, il accepte implicitement le préavis, qui n’est alors plus considéré comme abusif.

Dans quels cas le bailleur peut résilier le contrat pour ses propres besoins et quelles sont les conditions légales à remplir ?

Le besoin personnel constitue un motif légitime de résiliation, à condition qu’il s’agisse effectivement d’un besoin personnel. Après l’achat d’un bien immobilier, le nouveau propriétaire dispose en outre d’un droit de résiliation exceptionnel s’il peut faire valoir un besoin personnel urgent pour lui-même ou pour des proches. Il peut alors, à titre exceptionnel, résilier le bail dans le délai légal (trois mois pour les logements et six mois pour les locaux commerciaux) à la prochaine date habituelle dans la localité. Dans ce cas, le besoin personnel doit toutefois être réellement urgent, les exigences en matière d’urgence étant très strictes. Il ne suffit pas, par exemple, que le propriétaire ait simplement envie d’emménager dès que possible dans son nouveau logement. On ne peut parler d’urgence du besoin personnel que si l’acheteur doit déménager le plus rapidement possible pour des raisons de santé.

Que doit contenir un procès-verbal de remise des clés pour éviter tout problème ultérieur lors de la restitution de l’appartement ?

En réalité, un état des lieux de sortie n’est pas obligatoire. Toutefois, si vous souhaitez faire valoir des dommages à l’issue du bail, vous devez être en mesure de les prouver. L’état des lieux de sortie a donc une fonction probatoire et sert ainsi avant tout les intérêts du bailleur. Si un tel document est établi, vous devez toutefois veiller à ce qu’il soit complet. En effet, en cas de litige ultérieur, on présumera que vous avez causé les dommages non mentionnés. Du point de vue des locataires, il vaut souvent mieux ne pas avoir de procès-verbal de remise que d’en avoir un incomplet.

Il est également important que, lors de la restitution du logement, le locataire ne signe jamais un procès-verbal de remise avec lequel il n'est pas d’accord.

Combien de temps le propriétaire peut-il attendre avant de restituer la caution après le départ du locataire ?

En règle générale, nous partons du principe, dans la pratique, d’un délai de trois semaines, à condition que le bailleur n’ait aucun dommage à signaler dans le logement. Si le locataire qui quitte les lieux a causé des dommages et doit en assumer la responsabilité financière, il convient d’accorder au bailleur un délai d’environ trois mois pour faire appel à des artisans et attendre leurs factures. Le bailleur devrait alors être en mesure de vous envoyer ce que l’on appelle le décompte final. Bien entendu, vous avez le droit de consulter et de vérifier les factures correspondantes. Si vous contestez tout ou partie du montant facturé, vous devez en exposer les motifs par écrit au bailleur et fixer un délai de paiement pour le remboursement de la caution, intérêts compris. Si le bailleur refuse de donner son accord pour la libération de la caution, le locataire peut saisir l’autorité de conciliation.

La banque doit verser le dépôt un an après la fin du bail si le bailleur n’a pas engagé de poursuites judiciaires à l’encontre du locataire pendant cette période. Passé ce délai, vous pouvez vous adresser directement à la banque où est déposé le dépôt. Même sans l’accord du bailleur, celle-ci doit alors verser le dépôt. En règle générale, la banque exige la lettre de résiliation et le procès-verbal de remise des clés pour procéder au versement du dépôt de garantie. Si les conditions mentionnées sont remplies mais que la banque ne procède pas au versement, il est préférable que vous vous adressiez au service juridique de la banque concernée ou au service de conseil juridique de l’association locale des locataires.