Interview Mietrecht: «Nie ein Rückgabeprotokoll unterschreiben, mit dem man nicht einverstanden ist»

Fabian Gloor, was muss alles in einem Mietvertrag für eine Mietwohnung festgehalten werden, damit er rechtlich bindend ist und später keine Missverständnisse oder Konflikte entstehen?

Wie allgemein im Vertragsrecht müssen auch in einem Mietvertrag die wesentlichen Punkte festgehalten sein: Erstens die Parteien – es muss klar ersichtlich sein, wer die Vermieterschaft und wer die Mieterschaft ist. Zweitens das Mietobjekt, konkret also die Wohnung, das Haus, der Geschäftsraum und so weiter. Drittens der Mietzins – wieviel muss die Mieterschaft der Vermieterschaft für die Nutzung des Objekts bezahlen? Über diese drei Punkte muss Konsens bestehen.  
 
Zusätzlich können auch weitere Punkte in den Mietvertrag reingenommen werden – beispielsweise Kündigungsfristen, eine Mindestvertragsdauer, in welchem Zustand das Mietobjekt übergeben werden muss und so weiter. Diese Punkte kann man durchaus reinnehmen und es ist auch in der Praxis weitverbreitet. Verpflichtend ist es allerdings nicht, da das Gesetz über viele dieser Aspekte Auskunft gibt. In der Praxis heisst das: Regeln die Parteien bestimmte Vorgaben nicht im Mietvertrag, kommt das Gesetz zum Tragen und es zählt dann das, was dort festgehalten ist. 
 
Das Mietrecht ist insofern speziell, da es ein Sozialrecht ist und viele Bestimmungen relativ zwingend sind und nicht beliebig abgeändert werden können – selbst wenn beide Parteien damit einverstanden wären. Ein Beispiel sind die Kündigungsfristen: Bei Mietverträgen von vermieteten Wohnräumen sieht der Gesetzgeber eine Kündigungsfrist von drei Monaten vor. Vermieter- und Mieterschaft können zwar eine längere Kündigungsfrist vereinbaren – beispielsweise vier Monate –, jedoch keine kürzere. Selbst wenn sich beide Parteien theoretisch auf eine Kündigungsfrist von zwei Monaten einigen, könnte dies im Streitfall nicht durchgesetzt werden. Die Mieterschaft hätte also weiterhin das Recht, sich auf die gesetzlich festgelegte Frist von drei Monaten zu berufen, selbst wenn im Mietvertrag etwas anderes vereinbart wurde. 
 
Wie andere Verträge können auch Mietverträge grundsätzlich ebenso mündlich abgeschlossen werden – aus beweistechnischen Gründen werden die meisten Mietverträge heutzutage jedoch schriftlich abgeschlossen. 
 

Was sind die wichtigsten Pflichten, die Vermieterinnen und Vermieter in der Schweiz haben?

Die Vermieterschaft ist dazu verpflichtet, das Mietobjekt während der Vertragsdauer in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Ob Backofen, Toilette oder Geschirrspüler: Wenn etwas kaputt geht oder nicht so funktioniert wie es sollte, ist die Vermieterschaft verpflichtet, das zu beheben. 

Und auf der anderen Seite: Was sind die wichtigsten Pflichten, die Mieterinnen und Mieter in der Schweiz haben?

Die Hauptpflicht der Mieterschaft besteht darin, den vereinbarten Mietzins zu bezahlen – vollständig und rechtzeitig. Des Weiteren haben Mieterinnen und Mieter eine Sorgfaltspflicht gegenüber dem Mietobjekt; müssen dieses somit mit Sorgfalt benützen. Überdies sind sie verpflichtet, auf die anderen Hausbewohnerinnen und Hausbewohner beziehungsweise die Nachbarschaft Rücksicht nehmen. Ist die Hausordnung Bestandteil vom Mietvertrag, muss diese eingehalten werden. 
 
Wer den Mietvertrag kündigen möchte, muss die Kündigungsfristen einhalten – das betrifft selbstredend sowohl die Vermieter- als auch die Mieterschaft. Möchten Mieterinnen und Mieter ausserterminlich den Mietvertrag kündigen, haben sie eine zahlungsfähige und zumutbare Nachmieterschaft zu stellen.

Wie sieht es mit der Untermiete aus, beispielsweise über Plattformen wie Airbnb? Darfst du deine Wohnung untervermieten, und welche Rechte hat die Vermieterschaft dabei?

Grundsätzlich darfst du deine Wohnung untervermieten, aber dafür muss die Zustimmung der Vermieterschaft vorliegen. Wir raten besagten Mieterinnen und Mietern aus beweistechnischen Gründen jeweils, diese Einwilligung schriftlich einzuholen.

Als Mieterschaft musst du in diesen Fällen auch die Konditionen der Untermiete offenlegen. Sprich: Mieterinnen und Mieter müssen die Vermieterschaft über den Untermietzins informieren und haben Angaben zur Untermieterin beziehungsweise zum Untermieter zu machen.

Die Vermieterschaft darf die Untermiete nur aus wichtigen Gründen verbieten. Das ist etwa dann der Fall, wenn die Konditionen missbräuchlich sind. Ein Beispiel: Eine Mieterin möchte ihre Wohnung einer Kollegin untervermieten, verlangt aber einen deutlich höheren Mietzins, als sie selbst bezahlt.

Im Fall von Airbnb kann es durchaus triftige Verweigerungsgründe geben. Die Vermieterschaft kann sich beispielsweise auf den Standpunkt stellen, es sei den übrigen Hausbewohnerinnen und Hausbewohnern unwohl, wenn ständig andere Leute im Haus wohnen, die sie nicht kennen. Ebenfalls verweigern kann sie die Zustimmung, wenn du mit Airbnb einen Gewinn erzielst.

Was rechtfertigt eine Mietzinserhöhung in der Schweiz?

Bei bestehenden Mietverhältnissen ist eine Mietzinserhöhung dann gerechtfertigt, wenn sich Faktoren ändern. Man kann es sich so vorstellen: Eine Miete ist ein Dauerschuldverhältnis. Wer heute einen Mietvertrag abschliesst, muss damit rechnen, dass beispielsweise in zwei Jahren andere Faktoren vorherrschen werden als heute. 
 
Mögliche Beispiele sind ein steigender Referenzzinssatz, höhere Steuern oder veränderte Versicherungsprämien der Immobilie. In solchen Fällen können für die Vermieterschaft höhere Kosten entstehen, weshalb es legitim ist, auch den Mietzins anzupassen. 
 
Das Ganze funktioniert natürlich auch in die andere Richtung – sinkt der Referenzzinssatz, hat die Mieterschaft grundsätzlich Anspruch auf eine Senkung des Mietzinses. Hier muss man allerdings beachten, dass sich diese Faktoren auch gegenseitig akkumulieren können. Ein Beispiel: Der Referenzzinssatz ist zwar gesunken, gleichzeitig ist die Teuerung angestiegen. In diesem Fall muss man schauen, wie sich die beiden Faktoren insgesamt auswirken. 
 
Bei Neuvermietungen greifen andere Massstäbe, nämlich die Brutto- und Nettorendite oder die Orts- und Quartierüblichkeit. Kommt es zu einem Mieterwechsel und die neue Mieterschaft hat den Eindruck, der Mietzins sei zu hoch, steht es ihr offen, diesen anzufechten. Die erste Anlaufstelle hierfür ist die Schlichtungsbehörde am Ort der Mietsache, also der Wohnung oder des Hauses. 

Was muss die Vermieterschaft beachten, um sicherzustellen, dass die Mietzinserhöhung rechtlich korrekt ist?

Man unterscheidet hier zwei Ebenen – die formelle und die materielle. Auf formeller Ebene muss man beispielsweise ein amtliches Formular verwenden und die Mietzinserhöhung korrekt begründen. Die Mieterschaft muss nachvollziehen können, woher die Mietzinserhöhung rührt – das muss im Formular konkret vorgerechnet werden. Die Vermieterschaft muss ausserdem eine Bedenkfrist vonseiten der Mieterschaft berücksichtigen. In der Praxis heisst das, dass die Ankündigung der Mietzinserhöhung zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Mieterschaft eintreffen muss. Diese muss schliesslich auch die Möglichkeit haben, den Mietvertrag fristgerecht zu kündigen, sofern sie die Mietzinserhöhung nicht hinnehmen möchte. 
 
Auf materieller Ebene ist es wichtig, dass bei der Berechnung von der korrekten Basis ausgegangen wird. Schliesslich stellt die Mietzinserhöhung immer eine relative Veränderung dar, was bedeutet, dass sie stets im Vergleich zu einem früheren Zeitpunkt erfolgt. Konkret wird also die letzte Mietzinserhöhung oder, falls keine Erhöhung erfolgt ist, der ursprüngliche Mietzins bei Vertragsabschluss als Grundlage verwendet. Zusammengefasst muss bei der Berechnung der Mietzinserhöhung stets sorgfältig und korrekt gerechnet werden. Nur so kann sichergestellt werden, dass die Erhöhung gerechtfertigt und transparent ist. 

Wie sollten Mieterinnen und Mieter vorgehen, wenn in der Wohnung Mängel auftreten, beispielsweise Schimmel oder eine kaputte Heizung?

Die Mieterschaft hat eine Meldepflicht und muss im Zuge dessen auftretende Mängel der Vermieterschaft melden – am besten mit eingeschriebenem Brief, gegebenenfalls lohnt es sich auch, Fotos zu machen. Unter Umständen muss man hier hartnäckig bleiben und nachhaken und eine Mietzinshinterlegung in Erwägung zu ziehen. 
 
In akuten Fällen – beispielsweise, wenn im Winter die Heizung ausfällt – und man als Mieterin oder als Mieter auf die Schnelle niemanden erreicht, können sie durchaus selbst jemanden aufbieten, der den Schaden behebt. Man nennt das Ersatzvornahme. Wichtig hierbei ist, dass wirklich nur der eigentliche Schaden behoben wird – die Mieterschaft kann etwa nicht verlangen, dass direkt die ganze Heizung ausgetauscht wird. Wir raten in solchen Fällen darum immer zu Zurückhaltung.

Unter welchen Umständen kann die Vermieterschaft einen Mietvertrag kündigen, und welche Fristen müssen dabei eingehalten werden?

Grundsätzlich sind unbefristete Mietverträge kündbar – und zwar von beiden Parteien. Die Kündigung darf dabei aber nicht missbräuchlich sein, also nicht gegen Treu und Glauben verstossen. Darunter fallen zum Beispiel Rachekündigungen. Nehmen wir das Beispiel von vorhin: Die Heizung steigt an einem Samstag in einer eiskalten Winternacht aus. Die Mieterschaft hat niemandem erreicht und daraufhin selbstständig einen Installateur aufgeboten, um das Problem zu beheben. Als die Mieterschaft der Vermieterschaft die Rechnung zustellt, reagiert diese ungehalten und kündigt das Mietverhältnis darauf hin. Eine solche Kündigung könnte deshalb als missbräuchlich und somit ungültig gelten, weil sie als Reaktion auf ein Recht erfolgt, das der Mieterschaft im konkreten Fall zustand. 
 
Übrigens: Die Kündigung vonseiten Vermieterschaft muss nur auf Nachfrage begründet werden. Wird hier ein falscher Grund angegeben, dann ist das auch missbräuchlich. Im Umkehrschluss heisst das auch, dass das nur dann gilt, wenn man als Mieterin oder als Mieter darauf reagiert: Wer beispielsweise eine missbräuchliche Kündigung erhält, aber die Anfechtungsfrist von 30 Tagen nach Erhalt verstreichen lässt, stimmt dadurch der Kündigung zu und sie ist dann nicht mehr missbräuchlich.

Wann darf die Vermieterschaft die Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen und welche rechtlichen Voraussetzungen müssen dabei erfüllt sein?

Eigenbedarf ist ein legitimer Kündigungsgrund, sofern tatsächlich ein Eigenbedarf besteht. Nach einem Hauskauf hat der neue Eigentümer zudem ein ausserordentliches Kündigungsrecht, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige geltend machen kann. Dann darf er das Mietverhältnis ausnahmsweise mit der gesetzlichen Frist – drei Monate für Wohnungen und sechs Monate für Geschäftsräume – auf den nächsten ortsüblichen Termin kündigen. Der Eigenbedarf muss in diesem Fall aber wirklich dringend sein, die Anforderungen an die Dringlichkeit sind sehr hoch. Es genügt beispielsweise nicht, dass der Eigentümer Lust hat, sobald wie möglich im neuen Gebäude zu wohnen. Von Dringlichkeit des Eigenbedarfs kann man allenfalls reden, wenn der Käufer aus gesundheitlichen Gründen so rasch wie möglich umziehen soll.  

Was muss alles in einem Rückgabeprotokoll stehen, damit später keine Probleme bei der Rückgabe der Wohnung entstehen?

Im Grund der Dinge ist ein Rückgabeprotokoll nicht verpflichtend. Wer aber nach Ablauf des Mietverhältnisses aber Anspruch auf Schäden geltend machen will, muss diese belegen können. Das Rückgabeprotokoll hat somit eine Beweisfunktion und ist im Zuge dessen in erster Linie im Interesse der Vermieterschaft. Für den Fall, dass ein solches erstellt wird, sollten Mieterinnen und Mieter aber darauf achten, dass das Rückgabeprotokoll vollständig ist. Denn: Von Schäden, die nicht aufgeführt sind, geht man später im Streitfall davon aus, dass die Mieterschaft diese verursacht hat. Ein fehlendes Übernahmeprotokoll ist aus Mietersicht oft besser als ein unvollständiges.

Wichtig ist auch, dass man als Mieterin oder als Mieter bei der Rückgabe der Wohnung nie ein Rückgabeprotokoll unterschreibt, mit dem man nicht einverstanden ist.

Wie lange darf die Vermieterschaft mit der Rückzahlung der Kaution nach Auszug warten?

Als Faustregel gehen wir in der Praxis jeweils von drei Wochen aus, sofern der Vermieter keine Schäden an der Wohnung zu beanstanden hat. Hat der ausziehende Mieter Schäden verursacht und muss für diese finanziell einstehen, sollte dem Vermieter eine Frist von rund drei Monaten eingeräumt werden, um Handwerker zu bestellen und deren Rechnungen abzuwarten. Dann aber sollte der Vermieter in der Lage sein, dem Mieter die sogenannte Schlussabrechnung zu schicken. Selbstverständlich hat der Mieter das Recht, die entsprechenden Rechnungen einzusehen und zu prüfen. Bestreitet er einen Teil oder den ganzen in Rechnung gestellten Betrag, sollte er dies dem Vermieter gegenüber schriftlich begründen und eine Zahlungsfrist zur Überweisung des Depots samt Zinsen ansetzen. Verweigert der Vermieter die Zustimmung zur Freigabe des Mietzinsdepots, kann der Mieter an die Schlichtungsbehörde gelangen.

Die Bank muss ein Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses das Depot auszahlen, wenn der Vermieter in diesem Zeitraum keine rechtlichen Schritte gegen den Mieter unternommen hat. Nach diesem Zeitraum kannst du dich direkt an die Bank wenden, auf der das Depot liegt. Auch ohne Zustimmung des Vermieters muss diese dann das Depot ausbezahlen. Die Bank verlangt in der Regel für die Auszahlung des Mietzinsdepots das Kündigungsschreiben und das Auszugsprotokoll. Sind die erwähnten Voraussetzungen erfüllt, klappt aber die Auszahlung durch die Bank trotzdem nicht, solltest du dich am besten an die Rechtsabteilung der betreffenden Bank oder an die Rechtsauskunftstelle des örtlichen Mieterinnen- und Mieterverbands wenden.