Schimmel in der Wohnung: Wer haftet und wer zahlt?

Wie entsteht Schimmel in der Wohnung?

Schimmelpilze benötigen drei Voraussetzungen: ausreichend Feuchtigkeit (Luftfeuchtigkeit über 70 Prozent), organische Nährstoffe (Tapete, Farbe, Holz) und eine geeignete Temperatur. In der Regel kommen zwei oder alle drei Faktoren zusammen. Entscheidend für die Haftungsfrage ist, ob die Ursache baulich oder nutzungsbedingt ist: 

Die Übersicht macht klar: Die Ursache lässt sich oft nicht auf den ersten Blick erkennen. Bevor Mietende oder Vermietende sich gegenseitig die Schuld zuweisen, sollte eine Fachperson für Bauphysik oder Bauschäden beigezogen werden. 

Schimmel entdeckt: Das ist zu tun

Bei Schimmelbefall gibt es klare Handlungsschritte, die du nicht aufschieben solltest:

1. Schaden dokumentieren: Fotografiere den befallenen Bereich grossflächig und aus der Nähe – mit Datumsangabe.
2. Verwaltung sofort informieren: Als Mieterin oder Mieter bist du zur sofortigen Meldung verpflichtet. Tue dies schriftlich, am besten per eingeschriebenem Brief. Wer zu lange wartet, haftet für die Folgeschäden.
3. Keine eigenen Gutachten in Auftrag geben: Das ist Sache der Verwaltung. Eigenmächtige Massnahmen können die Haftungssituation verschlechtern.
4. Vorläufige Massnahmen: Gut lüften, Raumtemperatur stabil halten, betroffene Möbel von der Wand rücken. Das verhindert eine weitere Ausbreitung, ersetzt aber keine fachkundige Sanierung.
5. Schriftliche Bestätigung einholen: Bitte die Verwaltung um eine schriftliche Bestätigung des Eingangs deiner Meldung und der geplanten Massnahmen.

Haftung bei Schimmel: Mietende, Vermietende oder Eigentümerschaft?

Als Mieterin oder Mieter

Du haftest für Schimmelschäden, wenn nachweislich dein Verhalten die Ursache ist. Klassische Fälle sind mangelhaftes Lüften, das Trocknen von Wäsche auf Heizkörpern oder in nicht gelüfteten Räumen, dauerhaftes Kochen ohne Dunstabzug oder das Platzieren von Möbeln direkt an der Aussenwand. Die Beweislast liegt jedoch bei der Verwaltung: Sie muss nachweisen, dass das Schimmelwachstum eindeutig auf dein Verhalten zurückzuführen ist.
 
Als Vermieterin oder Vermieter 

Lässt sich keine eindeutige Schuld der Mietenden nachweisen, ist die Eigentümerschaft für die Schimmelbeseitigung verantwortlich. Das gilt insbesondere bei baulich bedingten Feuchtigkeitsproblemen.

Als Stockwerkeigentümerin oder -eigentümer 

Liegt der Schimmel in deiner Wohnung, bist du für die Untersuchung und Sanierung zuständig. Geht die Feuchtigkeit aber von Gemeinschaftsflächen aus – zum Beispiel vom gemeinsamen Dach oder von der Fassade – liegt die Verantwortung bei der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Zahlt die Versicherung bei Schimmelschäden?

Wer einen Schimmelschaden bei der Versicherung geltend machen will, wird meist enttäuscht. Schimmelschäden sind in der Regel nicht direkt versichert:

• Hausratversicherung: Keine Deckung, es sei denn, dein Mobiliar wurde bei einem versicherten Wasserschaden beschädigt.
• Gebäudeversicherung: Zahlt nur, wenn Schimmel die Folge eines gedeckten Elementar- oder Brandschadens ist.
• Gebäudewasserversicherung: Kommt indirekt zum Einsatz, wenn ein Wasserschaden (Rohrbruch, Rückstau) den Schimmel verursacht hat. Hier ist der Wasserschaden gedeckt und möglicherweise auch der Schimmel als dessen Folge.
• Privathaftpflichtversicherung: Zahlt nicht, weil Schimmel nicht als Haftpflichtschaden gegenüber Dritten gilt.
• Baugarantieversicherung: Zahlt bei Schimmel durch Baumängel innerhalb der Garantiefrist.

Wenn sich Mietende und Vermietende nicht einigen

In vielen Fällen ist die Frage, wer für den Schimmel verantwortlich ist, nicht ohne Weiteres zu klären. Wenn du als Mieterin oder Mieter und die Verwaltung keine Einigung erzielen, gibt es einen klar geregelten Weg:
 
1. Schriftliche Mahnung: Fordere die Verwaltung schriftlich und mit Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auf. Halte die gesamte Kommunikation schriftlich fest.
 
2. Mieter- oder Hauseigentümerverband: Beide Verbände bieten Beratung und Vermittlung an.   
 
3. Schlichtungsbehörde: Führt die Vermittlung zu keiner Einigung, kannst du die Schlichtungsbehörde am Ort der Liegenschaft anrufen.   
 
4. Gerichtliches Verfahren: Erteilt die Schlichtungsbehörde eine Klagebewilligung, hast du 30 Tage Zeit, Klage beim zuständigen Gericht einzureichen.   
 
Schimmel ist kein Schönheitsfehler, sondern ein ernstes Problem – für die Gesundheit und für das Gebäude. Die entscheidende Frage ist immer: Woher kommt die Feuchtigkeit? Wer das weiss, weiss auch, wer haftet.