Interview Hauskauf: Das rät der HEV-Experte

Stefan Aeschi, welche Haustypen stehen beim Kauf zur Auswahl und wie finde ich heraus, welcher am besten zu mir passt?

Gebäude können aus verschiedenen Perspektiven typisiert werden. Vordergründig sind im Zusammenhang mit einem Kauf sicher die Bautypologie und die Nutzungsart sowie die Frage, ob es sich um einen Neubau oder einen Bestandsbau handelt. Bautypologisch wird im Bereich von Wohnbauten unterschieden zwischen freistehenden Einfamilienhäusern (EFH), zusammengebauten Einfamilienhäusern (Doppel-EFH, Reihenhaus), Wohnungen im Stockwerkeigentum, Mehrfamilienhäusern und Gebäuden mit gemischter Nutzung.

Beim Kauf spielt aber immer auch die Nutzungsart eine Rolle. Das bedeutet, dass die Anforderungen an selbst bewohntes Wohneigentum und Renditeobjekte sehr unterschiedlich sein können. Um den passenden Haustyp zu finden, ist eine vorgängige Analyse der persönlichen Bedürfnisse, der Lebenssituation und des Zeithorizonts wichtig. Die Bedürfnisse gilt es anschliessend zu priorisieren, zum Beispiel Autarkiegrad oder Nachbarschaft, um das dazu passende Objekt zu finden.

Welche Vor- und Nachteile hat der Kauf einer Eigentumswohnung im Vergleich zu einem Einfamilienhaus?

Welche einmaligen und laufenden Kosten sollten beim Kauf eines Hauses eingeplant werden?

Was ist ein Reservationsvertrag und worauf sollte man dabei achten?

Reservationsverträge sind nicht öffentlich beurkundete Vorverträge, die Käuferinnen und Käufer zu Anzahlungen verpflichten und auf dem Rechtsweg nicht durchgesetzt werden können. Die Kaufinteressentin oder der Kaufinteressent kann die Anzahlung verweigern oder eine bereits geleistete Anzahlung zurückfordern. Wurde das Geld bereits anderweitig verwendet, besteht das Risiko, dass Käuferinnen und Käufer ihr Geld nie wieder zurückbekommen. Deshalb ist es ratsam, vor der Anzahlung Erkundigungen über die Bonität der Verkäuferin oder des Verkäufers einzuholen. Zudem sollte die Kaufinteressentin oder der Kaufinteressent mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer vereinbaren, dass die Anzahlung auf ein Sperrkonto einbezahlt wird, über welches die Parteien nur gemeinsam verfügen können.

Die Kaufinteressentin oder der Kaufinteressent hat bei Vertragsrücktritt unter Umständen für die Kosten eines bereits angesetzten und nun hinfälligen Notariatstermins oder für die Kosten eines bereits durch eine Fachperson ausgearbeiteten Kaufvertrages aufzukommen. Ebenfalls abzugelten sind Leistungen der Verkäuferin oder des Verkäufers, die diese oder dieser auf Wunsch der Kaufinteressentin oder des Kaufinteressenten im Hinblick auf den späteren Kauf erbrachte. Die Vereinbarung eines Reservationsvertrags will daher wohl überlegt sein.

Wie oft sollte ein Haus vor dem Kauf besichtigt werden und welche Fragen sollten dabei geklärt werden?

Bei der Hausbesichtigung ist weniger die Häufigkeit entscheidend als die umfassende Betrachtungsweise. Fragen zum Zustand und zum Zukunftspotenzial des Gebäudes gehören genauso zu einer seriösen Abklärung wie das Klären der Mikro- und Makrolage, der Erschliessung und der Emissionen. Ein Augenschein mit offenen Ohren zu verschiedenen Tages- und Nachtzeiten und Überlegungen zu den von den Jahreszeiten abhängigen Schwankungen lohnen sich immer.

Letztlich lebt man auch im Einfamilienhaus meist in einer Nachbarschaft, sodass man sich auch diesbezüglich wohlfühlen sollte. Oft lohnt es sich, ausserhalb der ersten Euphorie auf sein Bauchgefühl zu hören, ob das Objekt auch zur momentanen und künftigen Lebenssituation passt.

Wie können sich Käuferinnen und Käufer am besten auf eine Vertragsverhandlung vorbereiten?

Was gibt es beim Kauf einer Immobilie im Ausland zu beachten?

Wie bei jedem Hauskauf sind die Mikro- und Makrolage, die Erschliessung, die Infrastruktur, der Bauzustand sowie rechtliche und finanzielle Aspekte zu beachten. Speziell zu beachten beim Immobilienkauf im Ausland sind die geltende Gesetzgebung am Standort des Objektes, die Ganzjahressituation, die Erreichbarkeit, gegebenenfalls der Gebäudeunterhalt bei längeren Abwesenheiten und die Nachbarschaft. Da der lokale Markt oft unbekannt ist, lohnt es sich zudem, sich über ortsübliche Verkaufspreise zu informieren. Im Ausland funktioniert die Grundbuchführung nicht überall gleich und selten so lückenlos und handfest wie in der Schweiz, weshalb es sich lohnt, juristische oder notarielle Unterstützung zu holen. Nach dem Kauf sollte auf einen sofortigen Eintrag des Eigentümerwechsels im Grundstücksregister bestanden werden.

In puncto Finanzierung ist es wichtig, eine geeignete Bank zu finden, da Schweizer Banken oft keine Liegenschaften im Ausland finanzieren. Da macht es Sinn, eine ausländische Bank mit einem Sitz in der Schweiz oder lokale Banken vor Ort auszuwählen. Aufgrund höherer Zinsschwankungen ist mit einer maximalen Belehnung von 50 Prozent des Kaufpreises zu rechnen. Des Weiteren gibt es je nach Destination unterschiedliche steuerrechtliche Aspekte zu berücksichtigen.

Welche Vorteile und Risiken hat der Kauf von Wohneigentum ab Plan?

Was sind «Tiny Houses» und was sollte man vor dem Kauf oder Bau eines solchen bedenken?

Tiny Houses bezeichnen Wohnbauten, die auf minimalem Raumbedarf maximalen möglichen Komfort bieten. Vor dem Hintergrund des verdichteten Bauens und dem Anspruch auf einen reduzierten persönlichen Wohnflächenbedarf sind Tiny Houses im Einzelfall eine sinnvolle, passende Wohnform. Als Massenprodukt bieten sie aber weder raumplanerisch noch bauökonomisch einen langfristigen städtebaulichen Mehrwert. Zumal ein Tiny House nicht zwangsläufig für günstigen Wohnraum steht. Die nötigen Werkanschlüsse und gebäudetechnischen Apparaturen sowie die eigene Erschliessung können nicht eingespart werden, einzig der umbaute Raum.

Hier gilt es sicher, die Gebrauchstauglichkeit und Nutzungsflexibilität langfristig zu betrachten und zu prüfen, ob sich diese Wohnform auch bei ändernden Lebensumständen noch eignet. Da diese Wohnform meist als Nachverdichtung auf bebauten, unternutzten Wohnbauparzellen erstellt wird, ist die direkte Nachbarschaft als nicht immer unproblematisch zu beurteilen.