Hypothek in der Schweiz: Ratgeber zu Modellen, Zinsen und Finanzierung

Hypothekarmodelle und Finanzierungsformen

Hypothekarmodelle im Vergleich

Die meisten Banken, Pensionskassen und Versicherungen, die Wohneigentum finanzieren, belehnen ein Haus oder eine Wohnung bis 80 %. Als Käuferin oder Käufer brauchst du also mindestens 20 % Eigenkapital. Für die Finanzierung hast du die Wahl zwischen mehreren Hypothekarmodellen:  

• Festhypothek
• Variable Hypothek
• Saron-Hypothek 

Entscheide dich nicht für das erstbeste Angebot. Langfristig sparst du nicht mit der auf den ersten Blick günstigsten Hypothek am meisten Geld, sondern mit dem richtigen Mix der Modelle und Laufzeiten. Lass dich von deiner Bank beraten, hinterfrage aber ihre Empfehlungen und hole eine Zweitmeinung ein.

Wenn du baust oder renovierst statt zu kaufen, brauchst du einen Baukredit. Grösster Unterschied zur Hypothek: Mit einem Baukredit ist die Kreditlimite zweckgebunden. Die Bank bezahlt nur Rechnungen, die dein Bau- oder Umbauprojekt betreffen.
Lies hier, was du über den Baukredit in der Schweiz und die Finanzierung beim Hausbau wissen solltest.

Es gibt auch noch andere Hypotheken, die, je nach Situation, für dich interessant sein könnten:

• Eine grüne Hypothek, wenn du nachhaltig bauen oder sanieren willst
• Eine Eigenhypothek, wenn du dir das Geld aus deinem Vorsorgevermögen leihst
• Eine Umkehrhypothek, wenn du deine Rente und deine Pension aufbessern willst

Hypothek vergleichen und passende Konditionen finden

Hypothekenofferten vergleichen und Zinsen beurteilen

Wer Hypothekenofferten einholt, vergleicht gerne Äpfel mit Birnen – und übersieht möglicherweise den Haken bei einem auf den ersten Blick günstigen Angebot oder das Sparpotenzial des richtigen Hypothekarmodells. Stimme die Zinsbelastung auf deine Lebensumstände und Familiensituation ab und sei vorsichtig bei Lockvogelangeboten. 
Mit unseren Tipps vergleichst du Hypothekenofferten richtig.

Finanzierungsgespräch erfolgreich vorbereiten

Sobald du zwei oder drei Offerten ausgewählt hast, solltest du im Finanzierungsgespräch mit den Anbietern verhandeln. Es geht um viel Geld, deshalb solltest du dich so gut wie möglich auf die Gespräche vorbereiten. Stelle alle Unterlagen über das Objekt sowie deine Einkommens- und Vermögensverhältnisse zusammen. Je besser sie dokumentiert sind, desto stärker ist deine Verhandlungsposition.
Wir zeigen dir, wie du bei der Hypothek erfolgreich verhandelst und bessere Konditionen erzielst.

Hypothek online abschliessen: Chancen und Risiken

Die meisten Kaufinteressentinnen und -interessenten informieren sich im Internet über Hypotheken und Zinssätze oder vergleichen Angebote online. Immer mehr schliessen ihre Hypotheken auf der Website einer Bank ab. Manche brauchen nur 30 Minuten bis zur definitiven Zusage. Vieles spricht für eine Online-Hypothek. Vor allem für Wohneigentümerinnen und -eigentümer, die etwas von Hypotheken verstehen und genau wissen, was sie wollen.
Erfahre, wie du eine Hypothek online abschliessen kannst und welche Vorteile digitale Angebote bieten.

Voraussetzungen und Verträge

Voraussetzungen für eine Hypothek

Wenn du ein Haus oder eine Wohnung kaufst, brauchst du Fremdkapital. Deine Bank leiht dir dieses Geld gerne, wenn du einige Bedingungen erfüllst. Ausschlaggebend sind das Objekt und vor allem deine finanziellen und persönlichen Verhältnisse. Je besser du deine Situation und das Objekt dokumentierst, desto grösser sind deine Chancen auf eine Kreditzusage.
Erfahre hier, welche Voraussetzungen in der Schweiz für die Vergabe einer Hypothek erfüllt sein müssen.  

Hypothekarkreditvertrag prüfen

Sobald du und die Bank sich über alle wichtigen Punkte der Finanzierung geeinigt haben, entsteht ein Vertragsverhältnis. Verträge können grundsätzlich formlos entstehen, also auch mündlich, wenn – wie für Hypothekarverträge – keine besonderen Formvorschriften gelten. Der schriftliche Vertrag bestätigt den mündlich geschlossenen Vertrag. Lies das Kleingedruckte, bevor du den Hypothekarkreditvertrag unterschreibst, prüfe die Höhe der Ausstiegsklausel und verhandle über einzelne Vertragsbedingungen.
Erfahre, welche Punkte du vor dem Unterzeichnen eines Hypothekarvertrags sorgfältig prüfen solltest.

Keine Hypothek ohne Schuldbrief und Pfandvertrag

Unabhängig davon, wer dein Haus oder deine Wohnung finanziert: Wenn du eine Hypothek aufnimmst, brauchst du einen Schuldbrief als Sicherheit für die Gläubigerin oder den Gläubiger und einen Pfandvertrag, der die Rahmenbedingungen regelt. 
Auf was solltest du beim Schuldbrief und Pfandvertrag achten – und mit welchen Kosten musst du rechnen?

Hypothek amortisieren: Direkt oder indirekt?

Wenn du ein Haus für 1,5 Millionen Franken kaufst, finanziert die Bank bis zu 975'000 Franken mit einer 1. Hypothek und bis zu 225'000 Franken mit einer 2. Hypothek. Eine 2. Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden, das heisst zurückbezahlt, oder sobald du das Pensionsalter erreichst. Das macht in unserem Beispiel 15'000 Franken im Jahr. Die meisten amortisieren ihre 2. Hypothek indirekt, aber auch direkt amortisieren hat Vorteile. 
Vergleiche die direkte und indirekte Amortisation und erfahre, welche Lösung besser zu deiner Situation passt.

Hypothek verlängern, ablösen oder übertragen

Hypothek verlängern oder vorzeitig erneuern

Wenn du steigende Zinsen erwartest, kannst du deine Hypothek vorzeitig verlängern. Je nachdem, wie früh du verlängerst, musst du eine Prämie dafür bezahlen, den Forward-Zuschlag. Bei vielen Banken kannst du die Hypothek 6 bis 24 Monate vor Verfall verlängern. Die Verlängerung ist bei den meisten Banken bis 6 Monate vor Verfall kostenlos, bei einigen sogar bis 12 Monate. 
Erfahre, wann sich eine vorzeitige Verlängerung der Hypothek lohnen kann und welche Punkte du beachten solltest.

Laufende Hypothek beim Hausverkauf

Irgendwann ändern sich Bedürfnisse und Umstände. Die junge Familie zieht aus beruflichen Gründen um, das ältere Ehepaar tauscht sein zu grosses Haus gegen eine kleinere Wohnung, sobald die Kinder ausziehen. Für solche Fälle gibt es Lösungen, falls die Festhypothek beim Verkauf noch läuft.
Alles Wichtige zum Verkauf eines Hauses mit Hypothek gibt es hier.

Dafür musst du zwar eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen, dafür profitierst du lange von festen Zinsen und Budgetsicherheit, wenn du dein Wohneigentum doch behalten willst. 
Erfahre, wann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt und wie sich die Kosten zusammensetzen.