Stockwerkeigentum in der Schweiz: Rechte, Pflichten und Regeln

Stockwerkeigentum verstehen

Stockwerkeigentum in der Übersicht

Rechtlich ist Stockwerkeigentum ein Miteigentum und untrennbar mit einem Sonderrecht verbunden. Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer sind Miteigentümerinnen und Miteigentümer am gesamten Grundstück und besitzen Sonderrechte an ihrer Wohnung, inklusive Keller und Waschküche, die sie allein nutzen und innen ausbauen oder verändern dürfen. Diese Räume im Sonderrecht bilden die Stockwerkeigentumseinheit. Die genaue Aufteilung der Flächen ist im Stockwerkaufteilungsplan festgehalten, der auf dem Grundbuchamt hinterlegt werden muss. Räume oder Flächen ohne Sonderrecht sind gemeinschaftliche Teile und werden von allen Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümern gemeinsam genutzt. Dazu gehören unter anderem

• der Boden, zum Beispiel der Garten und die Aussenparkplätze
• elementare Gebäudeteile wie das Fundament oder tragende Mauern
• Gebäudeteile, die das Aussehen bestimmen, wie die Fenster oder Fassade
• gemeinsame Einrichtungen oder Anlagen wie das Treppenhaus oder die Heizung
• Miteigentum, nicht Alleineigentum

Spätestens, wenn der Kaufvertrag vorliegt, wird klar, dass anders als beim Kauf eines Einfamilienhauses nicht das Wohnobjekt erworben wird. Vielmehr beteiligt man sich an einem ganzen Grundstück mit dem darauf stehenden Gebäude. Darum wird die Wohnung im Kaufvertrag nicht als Eigentumswohnung bezeichnet, sondern als Stockwerkeigentum beziehungsweise Anteil, der in Promille ausgedrückt wird.

Nach schweizerischem Recht ist das Eigentum von Gebäuden mit dem Grund und Boden verknüpft, auf dem sie stehen. Die einzelnen Räume gehören zum Gesamtgebäude. Die eigentumsrechtliche Trennung von Gebäudeeigentum und Boden ist nur durch ein Baurecht als Dienstbarkeit möglich. Weil kein Baurecht an einzelnen Räumen begründet werden kann, ist separates Eigentum unmöglich. Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, muss sich an der Gesamtliegenschaft beteiligen, mit Grund und Boden. Der umgangssprachlich geläufige Begriff Eigentumswohnung ist darum irreführend.

Mit- statt Alleineigentum

Die rechtliche Ausgestaltung macht es möglich, dass alle Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer über ihren Stockwerkeigentumsanteil frei verfügen können. Du kannst ihn belasten, zum Beispiel eine Hypothek aufnehmen, oder ihn verkaufen. Durch die feste Verbindung des Anteils mit dem Nutzungsrecht an spezifischen Räumlichkeiten geht dieses Recht ohne weiteres Rechtsgeschäft auf alle Rechtsnachfolgerinnen und Rechtsnachfolger über, beispielsweise Käuferinnen und Käufer oder die Erbinnen und Erben des Stockwerkeigentumsanteils. Die anderen Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer haben bei einem Verkauf in der Regel kein Vorkaufsrecht.

In der Praxis entsteht darum der falsche Eindruck, dass beim Verkauf das Eigentum an einer bestimmten Wohnung übertragen wird. Rechtlich und faktisch sind Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer nicht Allein-, sondern Miteigentümerinnen und Miteigentümer. Der Boden und alle Gebäudeteile bleiben im Besitz der Stockwerkeigentümergemeinschaft, einschliesslich aller im Sonderrecht zugewiesenen Räume. Einzelne Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer sollten sich bewusst sein, dass sie Teil der Miteigentümergemeinschaft sind und bleiben – und damit an die Gemeinschaftsordnung gebunden sind.

Sonderrecht und Sondernutzungsrecht

Wer sich für Stockwerkeigentum interessiert, stösst bald auf die Ausdrücke Sonderrecht und Sondernutzungsrecht. Trotz der sprachlichen Ähnlichkeit liegen diese beiden Begriffe inhaltlich meilenweit auseinander, mit entsprechenden rechtlichen Folgen. So besitzen Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer nicht das Alleineigentum an ihrer Wohnung, sondern ein Miteigentumsrecht an der gesamten Liegenschaft, das in der Wertquote (beispielsweise 29/1000) ausgedrückt wird. An Wohnung, Keller oder Estrich und an allen anderen räumlich abgeschlossenen Teilen besitzen sie aber ein Sonderrecht. Damit Sonderrecht gilt, muss ein Raum zwingend durch Boden, Decke und Wände umschlossen sein, mit einer Abschliessungsvorrichtung versehen sein und über einen eigenen Zugang verfügen. Das Gesetz spricht im Zusammenhang mit Sonderrecht von wirtschaftlichen Einheiten.
Informiere dich hier über das Sondernutzungsrecht im Stockwerkeigentum.

Berechnung der Wertquote 

Die Wertquote beim Stockwerkeigentum ist der rechnerische Anteil einer einzelnen Wohnung oder Einheit an der gesamten Liegenschaft. Das Gesetz legt keine Richtlinien zur Wertquotenberechnung fest und ein einheitliches Schema zur Bemessung der Wertquoten hat sich in der Praxis nicht durchgesetzt. Die Wertquoten werden festgelegt, wenn das Stockwerkeigentum begründet wird, und im Grundbuch eingetragen. Sie bleiben in der Regel für die Dauer des Stockwerkeigentums gültig.
Erfahre, wie die Wertquote berechnet wird.  

Rechte, Pflichten und Gemeinschaft

Rechte und Pflichten

Die gesetzlichen Bestimmungen enthalten nur rudimentäre Regelungen, vor allem was Verwaltungshandlungen, Unterhalt sowie bauliche Massnahmen betrifft. Darum werden die allgemeinen Bestimmungen des Miteigentums (Artikel 647ff. ZGB) und die Vorschriften des Vereinsrechts (Artikel 64ff. ZGB) ergänzend angewandt.

Für Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer ist die Gemeinschaftsordnung mindestens so wichtig. Innerhalb des gesetzlichen Rahmens kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft den Umfang dieser Rechte und Pflichten mit ihrer eigenen Gemeinschaftsordnung im Begründungsakt, im Reglement, in der Hausordnung und mit ihren Versammlungsbeschlüssen festlegen. Die gesetzlichen Bestimmungen können ergänzt und, soweit kein zwingendes Recht vorliegt, geändert werden.

Ausserdem müssen sich die Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer an die allgemeingültigen Verhaltensregeln des Nachbarrechts und öffentlichen Rechts der Kantone und Gemeinden halten, zum Beispiel Bauvorschriften, Polizeirecht oder Gebührenordnungen. Alle Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer unterstehen der Pflicht zur Rücksichtnahme gegenüber anderen Eigentümerinnen und Eigentümern in der Gemeinschaft und dürfen sie mit ihrem Verhalten nicht beeinträchtigen.

Zweckgemeinschaft auf Zeit

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Du kannst nur austreten, wenn du deine Wohnung verkaufst. Was für Rechte und Pflichten bringt das mit sich – und was kannst du für ein harmonisches Miteinander mit den Miteigentümerinnen und Miteigentümern tun?
Erfahre alles über Rechte, Pflichten und Organisation einer Stockwerk­eigentums­gemeinschaft.

Aufgaben der Revisionsstelle

Wer Stockwerkeigentum besitzt, erhält im Frühling Post: Die Einladung zur ordentlichen Versammlung mit allen Unterlagen. Alle Eigentumsparteien müssten die Unterlagen im eigenen Interesse prüfen. Doch vielen fehlt die Zeit oder das Know-how. Deshalb ist es für Stockwerkeigentümergemeinschaften sinnvoll, eine unabhängige Revisionsstelle zu engagieren, die vielfältige Aufgaben wahrnimmt.
Wir zeigen dir, welche Aufgaben die Revisionsstelle übernimmt und welchen Nutzen dies für die Gemeinschaft hat.

Reglement beim Stockwerkeigentum

Wichtigste Grundlage für das Zusammenleben im Stockwerkeigentum ist das Reglement. Die Bestimmungen darin gehen den gesetzlichen Vorschriften vor – ausgenommen sind die zwingenden gesetzlichen Bestimmungen, die auch im Reglement nicht abgeändert werden dürfen.
Mehr zum Reglement beim Stockwerkeigentum.

Zusammenleben im Stockwerkeigentum

Hausordnung

Die Hausordnung ist mindestens so wichtig wie das Reglement für das Zusammenleben in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft. Wer sich überlegt, eine Eigentumswohnung zu kaufen, sollte die Hausordnung lesen und verstehen, worauf er oder sie sich einlässt. Stockwerkeigentümergemeinschaften müssen zwar keine Hausordnung erlassen. Je grösser aber die Gemeinschaft ist, desto sinnvoller ist eine Ordnung, die das nachbarschaftliche Zusammenleben regelt. In der Hausordnung finden sich in der Regel Vorschriften über die Benutzung der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft.
Erfahre, was alles in die Hausordnung im Stockwerkeigentum gehört.

Was tun bei Lärm?

Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer müssen auf ihre Miteigentümerinnen und Miteigentümer Rücksicht nehmen und dürfen nicht übermässig auf sie einwirken, zum Beispiel mit Lärm. Die Grenzen zwischen ab und zu laut und Lärm sind allerdings fliessend. Am besten bringt das Zitat «Die Freiheit des Einzelnen endet, wo die Freiheit des Anderen beginnt» des Philosophen Immanuel Kant das nachbarschaftliche Verhältnis im Stockwerkeigentum auf den Punkt. Denn kein Gesetz regelt beispielsweise Lärmbelästigungen.
Das solltest du über Lärmbelästigung im Stockwerkeigentum wissen.

Haustiere halten

Gegen Haustiere in der Eigentumswohnung spricht nichts, auch im Gesetz nicht. Solange die Miteigentümerinnen und Miteigentümer nicht durch Geruch, Kot und Lärm belästigt oder durch Tiere gefährdet werden. Trotzdem ist es sinnvoll, für klare Verhältnisse zu sorgen und die Haustierhaltung im Stockwerkeigentum zu regeln.
Was du zur Haustierhaltung in der Eigentumswohnung wissen musst.

Garten und Sitzplatz

Zu einer Gartenwohnung gehört ein Garten mit Sitzplatz. Doch Grund und Boden gehören im Stockwerkeigentum zu den zwingend gemeinschaftlichen Teilen. So steht es im Zivilgesetzbuch (Artikel 712b, Absatz 2, Ziffer 1). Damit gehören der Garten oder Teile davon grundsätzlich allen Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümern gemeinsam.
Erfahre, was das Sondernutzungsrecht für Garten und Balkon regelt. 

Nutzung der Eigentumswohnung

Eigentumswohnungen auf Airbnb?

Hast du deine Eigentumswohnung als Anlagealternative, als Altersvorsorge oder für später gekauft? Wenn ja, hast du sie wahrscheinlich langfristig vermietet. Das ist rechtlich absolut in Ordnung. Immer mehr Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer überlegen sich aber, ihre Wohnung über Onlineplattformen wie Airbnb tage- oder wochenweise zu vermieten. Rechtlich handelt es sich dabei um eine Grauzone. Denn das Gesetz hinkt der Entwicklung hinterher und regelt (noch) nicht, ob Eigentumswohnungen über Airbnb & Co. kurzfristig und regelmässig vermietet werden dürfen oder nicht. Auch die Gerichte haben wenig Erfahrung mit dieser Frage. 
Wir zeigen dir die aktuelle Lage zu Airbnb im Stockwerkeigentum auf.

Wohnung als Büro nutzen

Einige Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer arbeiten zu Hause. Das ist kein Problem, solange die Büroarbeit ihre Nachbarn nicht belästigt. Anders sieht es aus, wenn du deine Eigentumswohnung gewerblich nutzen willst. Zwar darfst du deine Eigentumswohnung im Prinzip ganz oder teilweise gewerblich nutzen, aber du musst einige Punkte beachten – und auf deine Nachbarn Rücksicht nehmen. 
Wir fassen zusammen, was du bei gewerblicher Nutzung einer Eigentumswohnung wissen musst.

Ladestationen für E-Autos

Wer ein Elektro-Auto besitzt, möchte dieses gerne dort laden, wo es die längste Zeit steht. Das ist in den meisten Fällen zuhause. Damit du in deiner Mietwohnung oder Eigentumswohnung aber eine Heim-Ladestation errichten kannst, gilt es einige wichtige Punkte zu beachten. Klar ist: Unabhängig davon, ob du in deiner Mietwohnung oder Eigentumswohnung in der Gemeinschaftsgarage eine Ladestation einrichten möchtest: Ohne Einverständnis der Verwaltung bzw. der Stockwerkeigentümerschaft geht nichts.
Was du zur Ladestation im Mehrfamilienhaus wissen musst. 

Umbauen und sanieren im Stockwerkeigentum

Umbauen bei Stockwerkeigentum

Rechtlich gesehen kaufst du keine Wohnung, wenn du eine Eigentumswohnung kaufst. Du erwirbst stattdessen einen Anteil am gesamten Gebäude und das sogenannte Sonderrecht der Stockwerkeigentümerin oder des Stockwerkeigentümers, eine Wohnung ausschliesslich zu nutzen. Du besitzt als Stockwerkeigentümerin oder Stockwerkeigentümer also ein Sonderrecht an deiner Wohnung und bist an der ganzen Liegenschaft beteiligt. 
Was bedeutet das nun, wenn du bauliche Massnahmen im Stockwerkeigentum planst?

Energetische Sanierung

Eigentumsparteien können über ihre Wohnung, die sie im Sondernutzungsrecht besitzen, frei entscheiden. Entscheidungen, die die Liegenschaft und die gemeinschaftlichen Teile betreffen, müssen sie gemeinsam treffen. Dies gilt auch für energetische Sanierungen. Als Eigentumspartei mit Stockwerkeigentum musst du aber andere überzeugen, weil du nur Miteigentum besitzt mit einem Sondernutzungsrecht an deiner Wohnung. Viele energetische Sanierungsprojekte scheitern an der Stockwerkeigentümerversammlung.
Was bei einer energetischen Sanierung im Stockwerkeigentum zu beachten ist.