La PPE en Suisse : droits, obligations et règles

Comprendre la copropriété

Aperçu de la propriété par étages

D’un point de vue juridique, la PPE est une copropriété indissociable d’un droit spécial. Les propriétaires se partagent la possession de l’ensemble du bien immobilier et disposent de droits spéciaux sur leur appartement, mais aussi sur la cave et la buanderie, qu’ils peuvent utiliser seuls ou aménager à leur guise. Ces locaux faisant l’objet d’un droit spécial constituent l’unité de propriété par étages. Le plan de répartition par étage consigne la répartition exacte des surfaces, et les copropriétaires doivent le déposer au registre foncier. Les pièces ou surfaces ne faisant pas l’objet d’un droit spécial constituent des parties communes et sont utilisées conjointement par tous les copropriétaires. En font notamment partie :

• le terrain, par exemple le jardin et les places de stationnement extérieures
• les parties fondamentales du bâtiment, telles que les fondations ou les murs porteurs
• Les parties du bâtiment qui en déterminent l’aspect, telles que les fenêtres ou la façade
• les équipements ou installations communes, comme la cage d’escalier ou le chauffage

Au plus tard lorsque le contrat de vente est établi, il apparaît clairement que, contrairement à l’achat d’une maison individuelle, vous n’acquérez pas le logement lui-même. Vous achetez plutôt une part d’un terrain entier avec le bâtiment qui s’y trouve. C’est pourquoi, dans le contrat de vente, l’appartement n’est pas désigné comme un « appartement en copropriété », mais comme une « propriété par étages » ou une « part », exprimée en pour mille.

Selon le droit suisse, la propriété des bâtiments est liée au terrain sur lequel ils sont construits. Les pièces individuelles font partie de l’ensemble du bâtiment. La séparation, sur le plan du droit de propriété, entre la propriété du bâtiment et celle du terrain n’est possible que par le biais d’un droit de superficie sous forme de servitude. Comme personne ne peut constituer de droit de superficie sur des pièces individuelles, la propriété séparée est impossible. Quiconque souhaite acheter un appartement en PPE doit acquérir une part de l’ensemble du bien immobilier, terrain compris. Le terme « appartement en copropriété », couramment utilisé dans le langage courant, est donc trompeur.

Copropriété plutôt que propriété exclusive

Le cadre juridique permet à tous les copropriétaires de disposer librement de leur part. Il est possible de la grever, par exemple en contractant un prêt hypothécaire, ou de la vendre. Comme la part est indissociablement liée au droit d’usage de locaux spécifiques, ce droit se transfère à tous les ayants droit, par exemple aux acquéreurs ou aux héritiers. En cas de vente, les autres copropriétaires ne disposent généralement pas d’un droit de préemption.

Dans la pratique, cela donne donc l’impression erronée que la vente entraîne le transfert de la propriété d’un appartement donné. Juridiquement et factuellement, les copropriétaires ne sont pas des propriétaires exclusifs. Le terrain et toutes les parties du bâtiment restent la propriété de la communauté des copropriétaires, y compris tous les locaux attribués en vertu d’un droit spécial. Chaque propriétaire doit être conscient qu’il fait partie de la communauté des copropriétaires et qu’il y reste. Il est donc lié par le règlement de copropriété.

Droit spécial et droit d’usage exclusif

Quiconque s’intéresse à la PPE se heurte rapidement aux expressions droit spécial et droit d’usage exclusif. Malgré leur similitude linguistique, ces deux notions sont, sur le fond, aux antipodes l’une de l’autre. Ainsi, les copropriétaires ne sont pas propriétaires exclusifs de leur appartement, mais détiennent un droit de copropriété sur l’ensemble de l’immeuble, exprimé sous forme de quote-part (par exemple 29/1000). Ils disposent toutefois d’un droit spécial sur leur appartement, leur cave ou leur grenier, ainsi que sur toutes les autres parties spatialement délimitées. Pour qu’un droit spécial s’applique, un local doit impérativement être délimité par un sol, un plafond et des murs, être muni d’un dispositif de fermeture et disposer d’un accès indépendant. La loi parle d’« unités économiques » dans le contexte du droit spécial.
Découvrez ici tout ce qu'il faut savoir sur le droit d'usage exclusif dans la copropriété.

Calcul de la quote-part de valeur

Dans le cadre de la PPE, la quote-part de valeur correspond à la part théorique d’un appartement ou d’une unité donnée dans l’ensemble de l’immeuble. La loi ne fixe aucune directive concernant le calcul des quotes-parts de valeur et aucun schéma uniforme de calcul ne s’est imposé dans la pratique. Elles sont fixées lors de la constitution de la copropriété et inscrites au registre foncier. Elles restent généralement valables pendant toute la durée de la copropriété.
Découvrez comment la quote-part de valeur est calculée.

Droits, devoirs et vie en communauté

Droits et obligations

Les dispositions légales ne contiennent que des règles rudimentaires, notamment en ce qui concerne les actes administratifs, l’entretien et les travaux de construction. C’est pourquoi les dispositions générales relatives à la copropriété (articles 647 et suivants du Code civil suisse) et les prescriptions du droit des associations (articles 64 et suivants du Code civil suisse) s’appliquent à titre complémentaire.

Pour les copropriétaires, le règlement de copropriété revêt une importance au moins équivalente. Dans le cadre légal, la communauté des copropriétaires peut définir l’étendue de ces droits et obligations au moyen de son propre règlement, dans l’acte constitutif, dans le règlement intérieur et par le biais de ses décisions d’assemblée. Les copropriétaires peuvent compléter les dispositions légales et, en l’absence de dispositions impératives, les modifier.

Les copropriétaires doivent respecter les règles de conduite générales du droit de voisinage et du droit public des cantons et des communes, par exemple les prescriptions en matière de construction, le droit de police ou les barèmes de redevances. Tous sont tenus de faire preuve de considération envers leurs voisins et ne doivent pas les porter préjudice par leur comportement.

Communauté d’intérêts temporaire

Toute personne qui achète un appartement devient automatiquement membre de la copropriété. Vous ne pouvez en sortir qu’en vendant votre appartement.
Quels sont les droits et obligations qui en découlent ? Et que pouvez-vous faire pour favoriser une cohabitation harmonieuse avec les autres copropriétaires ?

Missions de l’organe de révision

Les copropriétaires reçoivent un courrier au printemps : l’invitation à l’assemblée générale ordinaire accompagnée de tous les documents nécessaires. Tous devraient, dans leur propre intérêt, examiner ces documents. Mais beaucoup n’ont ni le temps ni les compétences nécessaires. C’est pourquoi il est judicieux pour les communautés de copropriétaires de faire appel à un organe de révision indépendant, chargé d’assumer diverses missions.
Nous vous expliquons quelles sont les missions de l'organe de révision et quels avantages cela présente pour la copropriété.

Règlement de copropriété

Le règlement constitue le fondement essentiel de la vie en communauté dans une PPE. Ses dispositions prévalent sur les dispositions légales, à l’exception des dispositions impératives, que les copropriétaires ne peuvent pas modifier. 
En savoir plus sur le règlement de copropriété.

La vie en communauté dans une copropriété

Règlement intérieur

Le règlement intérieur est au moins aussi important que le règlement régissant la vie en communauté au sein d’une PPE. Toute personne envisageant d’acheter un appartement en copropriété devrait lire le règlement intérieur et bien comprendre ce à quoi elle s’engage. Les PPE ne sont certes pas tenues d’adopter un règlement intérieur. Cependant, plus la communauté est grande, plus il est judicieux de disposer d’une charte qui régisse la vie de voisinage. Le règlement intérieur contient généralement des dispositions relatives à l’utilisation des parties communes de l’immeuble.
Découvrez tout ce que doit contenir le règlement intérieur d’une copropriété.

Que faire en cas de nuisance sonore ?

Les copropriétaires doivent faire preuve de considération envers leurs voisins et ne doivent pas les incommoder de manière excessive, par exemple en faisant du bruit. La frontière entre un bruit occasionnel et une nuisance sonore est toutefois floue. La citation du philosophe Emmanuel Kant, « La liberté de chacun s’arrête là où commence celle d’autrui », résume parfaitement les relations de voisinage. En effet, aucune loi ne régit le niveau de bruit.
Voici ce que vous devez savoir sur les nuisances sonores en copropriété.

Posséder des animaux de compagnie

Rien ne s’oppose à la détention d’animaux de compagnie dans un appartement en PPE, pas même la loi. À condition que les copropriétaires ne soient pas incommodés par les odeurs, les déjections et le bruit, ni mis en danger par les animaux. Il est néanmoins judicieux de clarifier la situation et de réglementer la détention d’animaux de compagnie dans la copropriété.
Ce que vous devez savoir sur la détention d'animaux de compagnie dans un appartement en copropriété.

Jardin et terrasse

Un appartement avec jardin comprend un jardin et un coin salon. Cependant, dans le cadre de la propriété par étages, le terrain fait partie des parties communes obligatoires. C’est ce que stipule le Code civil (article 712b, alinéa 2, chiffre 1). Ainsi, le jardin ou certaines parties de celui-ci appartiennent en principe à l’ensemble des copropriétaires.
Découvrez ce que régit le droit d’usage exclusif pour le jardin et le balcon.

Utilisation de l’appartement en copropriété

Des appartements en copropriété sur Airbnb ?

Avez-vous acheté votre appartement en PPE comme placement alternatif, comme prévoyance vieillesse ou pour plus tard ? Si oui, vous l’avez probablement mis en location à long terme. D’un point de vue juridique, cela ne pose absolument aucun problème. Cependant, de plus en plus de propriétaires envisagent de louer leur appartement à la journée ou à la semaine via des plateformes en ligne telles qu’Airbnb. D’un point de vue juridique, il s’agit d’une zone grise. En effet, la loi est à la traîne par rapport à l’évolution de la situation et ne précise pas (encore) si les appartements en PPE peuvent être loués à court terme et de manière régulière. Les tribunaux ont eux aussi peu d’expérience en la matière. 
Voici la situation actuelle concernant Airbnb dans le cadre de la copropriété.

Utiliser son appartement comme bureau

Certains copropriétaires travaillent à domicile. Cela ne pose aucun problème, tant que leur activité professionnelle ne dérange pas leurs voisins. En principe, vous êtes autorisé à utiliser votre appartement, en totalité ou en partie, à des fins professionnelles, mais il faut respecter certaines règles et faire preuve de considération envers les voisins.
Ce qu'il faut savoir concernant l’utilisation à des fins professionnelles d’un appartement en copropriété.

Bornes de recharge pour voitures électriques

Si vous possédez une voiture électrique, vous souhaitez la recharger là où elle reste le plus longtemps. Dans la plupart des cas, c’est à domicile. Cependant, pour pouvoir installer une borne dans votre appartement en location ou en copropriété, vous devez tenir compte de certains points importants. Une chose est sûre : que vous souhaitiez installer un dispositif de recharge dans le garage commun de votre appartement en location ou en PPE, rien n’est possible sans l’accord de la gérance ou de la copropriété. 
Ce que vous devez savoir sur les bornes de recharge dans les immeubles collectifs.

Travaux de transformation et de rénovation dans une copropriété

Travaux de transformation dans le cadre de la copropriété

D’un point de vue juridique, lorsque vous achetez un appartement en PPE, vous n’achetez pas un appartement. Vous acquérez plutôt une part de l’ensemble de l’immeuble ainsi que le « droit spécial » du copropriétaire, qui lui permet de jouir exclusivement d’un appartement. En tant que copropriétaire, vous disposez donc d’un droit spécial sur votre appartement et vous détenez une part de l’ensemble du bien immobilier. 
Qu’est-ce que cela signifie concrètement lorsque vous envisagez des travaux de construction ?

Rénovation énergétique

Les copropriétaires peuvent disposer librement de leur appartement, dont ils ont le droit d’usage exclusif. Ils doivent toutefois prendre à la majorité les décisions concernant l’immeuble et les parties communes. Cela vaut également pour les rénovations énergétiques. En tant que copropriétaire, vous devez toutefois convaincre les autres, car vous ne détenez part assortie d’un droit d’usage exclusif sur votre appartement. De nombreux projets de rénovation énergétique échouent lors de l’assemblée des copropriétaires.
Ce qu'il faut prendre en compte lors d'une rénovation énergétique dans une copropriété.