Haus verkaufen oder vermieten im Alter: Was lohnt sich mehr?

Herr und Frau Schweizer leben immer länger. Die einen können ihren Lebensabend in den eigenen vier Wänden geniessen, die anderen müssen in ein Alters- beziehungsweise Pflegeheim ziehen oder wandern aus. Wenn du Wohneigentum besitzt und in ein Heim ziehst, stellt sich die Frage, was du mit deinem Haus oder deiner Wohnung machst: verkaufen, vermieten oder verschenken? Gleichzeitig wäre der Umzug der richtige Moment, deinen Nachlass zu planen, falls du das nicht schon getan hast.

Variante 1: Haus verkaufen

Verkaufen ist eine emotionale Entscheidung. Obwohl es rationale Gründe dafür gibt. Du verdienst nach deiner Pensionierung wahrscheinlich weniger und musst darauf achten, dass die Wohnkosten für die Tragbarkeitsrechnung der Bank ein Drittel deines Einkommens nicht übersteigen. Und deine Bank wird in der Regel darauf bestehen, dass du die 2. Hypothek zurückzahlen (amortisieren), wenn du pensioniert wirst.

Mit dem Verkaufserlös kannst du deine Hypothek(en) zurückzahlen und deinem Lebensabend teilfinanzieren. Zum Beispiel die Differenz zwischen den Wohn- sowie Lebenskosten im Heim und deinem Einkommen.

Falls du dein Haus oder Ihre Wohnung verkaufen willst, ist es sinnvoll, eine Immobilienfachperson aus der Region zu beautragen. Sie kennt Vorschriften und Vorgaben, die Region, den Markt und mögliche Käufer. Sie nimmt dir alle Arbeit ab, von der Schätzung des Marktpreises über Vertragsverhandlungen bis zur Handänderung, und berücksichtigt auch steuerliche Folgen des Verkaufs. Das Geld, das du für eine Fachperson ausgibst, ist gut investiert.

Variante 2: Haus vermieten

Gute Gründe, im Alter ein Haus oder eine Wohnung zu vermieten, gibt es wenige. Die meisten sind emotional. Beispielsweise, weil du nicht loslassen kannst. Oder weil du hoffst, dass deine Kinder eines Tages doch noch in ihr Elternhaus einziehen werden. Rationale Gründe wären zum Beispiel, dass du das Geld nicht brauchst oder es im Moment kaum sinnvolle Anlagealternativen gibt.

Vermieten lohnt sich kaum. Von den Mietzinseinnahmen bleibt dir nach den Hypothekarzinsen, Nebenkosten und Unterhaltskosten wenig bis nichts übrig. Ausserdem hast du Verpflichtungen gegenüber den Mietern. Und du musst:

• strengere Auflagen erfüllen und meistens höhere Hypothekarzinsen bezahlen, weil du dein Wohneigentum nicht mehr selber bewohnst, 
• Geld für Mietausfälle, Leerstände oder Renovationen zurücklegen, 
• eine Haftpflichtversicherung abschliessen und 
• administrative Aufgaben (Kostenabrechnungen) übernehmen oder auslagern. 

Das kostet Zeit und Geld, manchmal auch Nerven. Überlege dir gut, ob du das willst – oder ob du nicht lieber deinen Lebensabend entspannt geniessen willst. Und wenn du eine Verwaltung beauftragst, verdienst du am Ende fast nichts mehr.

Variante 3: Haus verschenken

Wenn du dein Wohneigentum beispielsweise deiner Tochter schenkst, musst du einen öffentlich beurkundeten Schenkungsvertrag abschliessen und den Grundbucheintrag ändern lassen. Eine Schenkung ist juristisch gesehen eine Zuwendung unter Lebenden ohne Gegenleistung Artikel 239 OR. Wichtig ist, dass du dir vor der Schenkung über einige Punkte im Klaren bist.

• Rede frühzeitig mit der Bank, die dein Haus oder deine Wohnung finanziert hat. Im Prinzip hast du und deine Tochter zwei Möglichkeiten: 
  
  • Du behältst die Hypothek, dann muss deine Tochter als neue Eigentümerin der Bank das Pfandrecht einräumen. In der Regel sind die meisten Banken mit dieser Variante einverstanden.
  • Deine Tochter übernimmt die Hypothek. Die Bank muss allerdings deine Hypothek nicht übertragen oder deiner Tochter eine Hypothek zu denselben Bedingungen anbieten. Sie wird den Kredit in der Regel von der Belehnung und Tragbarkeit abhängig machen.
• Deine Tochter muss allenfalls die Schenkung versteuern. Ob und wie hoch ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich und hängt neben dem Verkehrswert vom Verwandtschaftsgrad ab. Eine Schenkung wird einmal besteuert und kann unter Umständen sinnvoll sein, um die Erbschaftssteuerbelastung zu optimieren.
• Falls du eines Tages staatliche Ergänzungsleistungen beanspruchen müsstest, würde eine Schenkung deinen Anspruch senken, weil du dein Vermögen (teilweise) verschenkt hast.

Plane deinen Nachlass frühzeitig

Wenn du Wohneigentum besitzt, ist die Aufteilung im Erbgang schwieriger als wenn du Geld oder Wertschriften vererbst. Die meisten Konflikte entstehen, weil sich die Erben nicht über den Wert einigen können und sich die, die das Wohneigentum nicht erben, benachteiligt fühlen. Darum lohnt es sich für dich, frühzeitig mit den Erben zu reden und abzuklären, was sie für Wünsche haben. Auf dieser Basis können du und deine Beraterin oder dein Berater mit einem Testament, Ehevertrag oder Erbvertrag den Nachlass so regeln, dass alle zufrieden sind. Das ist ein beruhigendes Gefühl, für dich und für deine Familie.