Vendre ou louer votre maison à la retraite : quelle est la meilleure option ?

Les Suissesses et les Suisses vivent de plus en plus longtemps. Certains peuvent profiter de leurs vieux jours chez eux, d'autres doivent emménager dans une maison de retraite ou un établissement médico-social, ou encore partir à l'étranger. Si vous êtes propriétaire d'un logement et que vous emménagez dans un établissement, vous devez décider ce que vous allez faire de votre maison ou de votre appartement : la vendre, la louer ou la donner ? Ce déménagement serait également l'occasion idéale de planifier votre succession, si ce n'est déjà fait.

Option 1 : vendre sa maison

Vendre est une décision émotionnelle, même s'il existe des raisons rationnelles qui la justifient. À la retraite, vos revenus seront probablement moins élevés et vous devrez veiller à ce que vos frais de logement ne dépassent pas un tiers de vos revenus, conformément au calcul de la capacité financière de la banque. De plus, la banque insistera généralement pour que vous remboursiez (amortissiez) votre deuxième hypothèque lorsque vous prendrez votre retraite.

Le produit de la vente vous permettra de rembourser votre ou vos hypothèque(s) et de financer en partie votre retraite. Par exemple, la différence entre les frais de logement et de subsistance en maison de retraite et vos revenus.

Si vous souhaitez vendre votre maison ou votre appartement, il est judicieux de faire appel à une professionnelle ou un professionnel de l'immobilier de la région. Cette personne connaît les réglementations et les directives, la région, le marché et les acheteurs potentiels. Elle se charge de toutes les démarches, de l'estimation du prix du marché aux négociations contractuelles en passant par le transfert de propriété, et tient également compte des conséquences fiscales de la vente. L'argent que vous dépensez pour une professionnelle ou un professionnel est un bon investissement.

Option 2 : louer sa maison

Il y a peu de bonnes raisons de louer une maison ou un appartement à un âge avancé. La plupart sont d'ordre émotionnel. Par exemple, parce que vous n'arrivez pas à vous en séparer ou parce que vous espérez que vos enfants finiront par revenir vivre dans la maison familiale. Des raisons rationnelles pourraient être, par exemple, que vous n'avez pas besoin de cet argent ou qu'il n'existe pour l'instant guère d'alternatives d'investissement intéressantes.

La location n'est guère rentable. Une fois les intérêts hypothécaires, les charges et les frais d'entretien déduits, il ne vous reste que peu ou pas de revenus locatifs. De plus, vous avez des obligations envers les locataires. Et vous devez :

• respecter des conditions plus strictes et payer généralement des intérêts hypothécaires plus élevés, car vous n'occupez plus vous-même votre logement,
• mettre de l'argent de côté pour les impayés, les périodes de vacance ou les rénovations,
• souscrire une assurance responsabilité civile et
• prendre en charge ou déléguer les tâches administratives (décomptes de charges).

Cela demande du temps, de l'argent, et parfois aussi des nerfs. Réfléchissez bien avant de prendre votre décision, car vous pourriez préférer profiter de votre retraite en toute sérénité. Et si vous confiez la gestion à une agence, vous ne gagnez finalement presque plus rien.

Option 3 : donner sa maison

Si vous faites don de votre logement à votre fille, par exemple, vous devez conclure un acte de donation authentifié et faire modifier l'inscription au registre foncier. D'un point de vue juridique, une donation est une libéralité entre vifs sans contre-prestation correspondante (art. 239 CO). Il est important que clarifier certains points avant de procéder à la donation.

• Discutez suffisamment tôt avec la banque qui a financé votre maison ou votre appartement. En principe, vous et votre fille avez deux possibilités :
  
  • Vous conservez l'hypothèque : dans ce cas, votre fille, en tant que nouvelle propriétaire, doit concéder le droit de gage à la banque. En règle générale, la plupart des banques acceptent cette option.
  • Votre fille reprend l'hypothèque. La banque n'est toutefois pas tenue de transférer votre hypothèque ni d'offrir à votre fille une hypothèque aux mêmes conditions. En règle générale, elle subordonne l'octroi du crédit à la valeur de la garantie et à la capacité de remboursement.
• Votre fille devra éventuellement payer des impôts sur la donation. L'assujettissement à l'impôt et son montant varient d'un canton à l'autre et dépendent, outre de la valeur vénale, du degré de parenté. Les autorités fiscales imposent une donation une seule fois et, dans certaines circonstances, celle-ci peut s'avérer judicieuse pour optimiser la charge fiscale liée aux droits de succession.
• Si vous deviez un jour solliciter des prestations complémentaires de l'État, une donation réduirait votre droit à ces prestations, car vous auriez (partiellement) cédé votre patrimoine.

Préparer sa succession à l'avance

Si vous êtes propriétaire de votre logement, le partage successoral est plus complexe que lorsque vous léguerez de l'argent ou des titres. La plupart des conflits surviennent parce que les héritières et les héritiers ne parviennent pas à s'entendre sur la valeur du bien et que celles et ceux qui n'en héritent pas se sentent lésés. C'est pourquoi il est dans votre intérêt de discuter dès que possible avec vos héritières et vos héritiers afin de connaître leurs souhaits. Sur cette base, vous et votre conseiller ou votre conseillère pourrez régler la succession à l'aide d'un testament, d'un contrat de mariage ou d'un pacte successoral de manière à satisfaire tout le monde. C'est un sentiment rassurant, pour vous comme pour votre famille.