Recht beim Hausbau: Der komplette Ratgeber für die Schweiz

Grundstücksrecht verstehen

Grundstücksrecht im Überblick

Als Grundstück gelten in der Schweiz nach Artikel 655 des Zivilgesetzbuches Liegenschaften, in das Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Rechte, Bergwerke sowie Miteigentumsanteile an Grundstücken. Das Grundstücksrecht regelt sämtliche rechtlichen Fragen rund um Grundstücke, zum Beispiel

• Baurecht
• Dienstbarkeiten
• Grundpfandrechte
• Kauf- und Schenkungsverträge sowie Erbvorbezüge
• Nachbarschaftsrecht
• Nutzniessungs- und Wohnrecht
• Parzellierungen und Vereinigungen sowie
• Stockwerkeigentumsrecht

Teilbereiche des Grundstücksrechts

Die Leistungen, die von Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten oder Notarinnen und Notaren erbracht werden, im Detail:

• Baurecht ist das Recht, ein Grundstück für eine bestimmte Dauer (in der Regel 30 bis 100 Jahre) zu nutzen. Der Eigentümer räumt dem Baurechtsnehmer das zeitlich befristete Recht ein, auf seinem Grund und Boden im Baurecht zu bauen. Dafür erhält er einen Baurechtszins. Baurechtsverträge müssen öffentlich beurkundet werden.
  Zum Fachartikel über das Baurecht in der Schweiz.
• Dienstbarkeiten wie Fuss- und Fahrwegrechte oder Bau- und Pflanzungsbeschränkungen, aber auch Bau-, Nutzniessungs- oder Wohnrechte müssen im Grundbuch eingetragen werden. Dienstbarkeitsverträge regeln, wer etwas dulden oder unterlassen muss und wie er oder sie allenfalls dafür entschädigt wird.
  Zum Fachartikel über Fahrgwegrechte.
• Grundpfandrechte sind Pfandrechte an Grundstücken und werden öffentlich beurkundet. Wenn der Schuldner seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommt, kann der Gläubiger das Grundpfand im Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren verwerten lassen und so seine finanzielle Forderung sicherstellen.
  Zum Fachartikel über den Grundbuchauszug.
• Ein Kauf, eine Schenkung oder ein Erbvorbezug muss vertraglich geregelt und öffentlich beurkundet werden. Die Verträge regeln Rechte und Pflichten. Grundstücke werden meistens in Nachfolgeregelungen in der Familie als Erbvorbezug (auf Anrechnung an zukünftige Erbteile) vorzeitig verschenkt.
  Zu den Fachartikeln zum Erbrecht.
• Das Nachbarschaftsrecht wird nicht nur im Zivilrecht, sondern auch im eidgenössischen, kantonalen und kommunalen Recht geregelt. Konflikte zwischen Nachbarinnen und Nachbarn dauern in der Regel lange, kosten viel Geld und beeinträchtigen die Wohn- und damit Lebensqualität. Darum sucht die Rechtsanwältin oder der Rechtsanwalt oder die Notarin oder der Notar als Vermittlerin eine gütliche Lösung für alle Parteien.
  Zu den Fachartikeln zum Nachbarrecht.
• Das Nutzniessungsrecht legt fest, wer ein Grundstück nutzen darf, das heisst bewohnen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten darf. Das Wohnrecht wird in der Regel lebenslang eingeräumt und regelt, wer das Haus oder die Wohnung bewohnen, aber nicht vermieten darf. Oft räumen Kinder ihren Eltern das Wohnrecht nach einem Erbvorbezug als Altersvorsorge ein.
  Zum Fachartikel über das Nutzniessungsrecht.
• Stockwerkeigentumsrecht ist anspruchsvoll, weil Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer nicht das ganze Grundstück besitzen, sondern einen Anteil. Der Anteil wird im Grundbuch eingetragen. Auf dieser Basis werden die Unterhalts- und Betriebskosten der gemeinschaftlichen Bauteile und Stimmrechte an der Stockwerkeigentümerversammlung verteilt, die über alle baulichen Massnahmen an gemeinsamen Bauteilen entscheidet. Das kann, je nach Miteigentümerinnen und Miteigentümern, mehr oder weniger Konfliktpotenzial bergen. Darum ist es wichtig, bei der Begründung von Stockwerkeigentum an alle möglichen Probleme zu denken.
  Zu unseren Artikeln über Stockwerkeigentum.

Parzellierung von Grundstücken 

Bei Parzellierungen werden Grundstücke aufgeteilt, bei Vereinigungen zusammengelegt. Wichtig ist, dass sämtliche im Grundbuch eingetragenen Rechte und Lasten bereinigt werden. Besonders schwierig ist die Regelung aller Dienstbarkeiten.
Informiere dich über Inhalt und Bedeutung eines Grundstückskaufvertrags.

Baubewilligung und Baugesuch

Baubewilligung

Es mag erstaunen, aber bauen ist in der Schweiz grundsätzlich verboten. Will man es doch tun, braucht es eine Baubewilligung. Dabei sieht man sich einer ganzen Flut von Bestimmungen gegenüber: Bundesrecht, kantonales Recht sowie kommunales Recht, das sich auf Kantons- und Gemeindeebene erst noch unterscheidet.
Wir sagen dir, welche Bauvorhaben bewilligungspflichtig und wie du zu einer Baubewilligung kommst.

Einsprache gegen Baugesuch

Jeder kann gegen jedes Baugesuch Rekurs einlegen. Aber nur, wenn der Beschwerdeführer direkt betroffen ist und ein berechtigtes Interesse hat. Personen mit berechtigten Interessen – zum Beispiel Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, Bauberechtigte, Kaufberechtigte, Dienstbarkeitsberechtigte, Mieterinnen und Mieter oder Pächterinnen und Pächter – können Einsprache gegen ein Baugesuch einreichen. Je nach Kanton innerhalb von 20 oder 30 Tagen vom Tag der Publikation an. Verpasst du diese Frist, hast du dein Recht verwirkt. Danach entscheidet die Baubehörde und erteilt die Baubewilligung, falls sich das Vorhaben an alle rechtlichen Rahmenbedingungen hält.
Das solltest du über die Einsprache gegen ein Baugesuch wissen.

Brandschutznachweis

Wer ein Bauvorhaben von den Behörden genehmigen lassen muss, hat meistens auch einen Brandschutznachweis einzureichen. Mit dem Brandschutznachweis dokumentieren die verantwortlichen Planenden, wie sie den Brandschutz am Bauvorhaben umsetzen möchten. Er hat zudem nachzuweisen, dass die geplanten Massnahmen den im ganzen Land verbindlichen Schweizerischen Brandschutzvorschriften (BSV 2015) der Vereinigung Kantonaler Feuerversicherungen (VKF) entsprechen.
Wir zeigen dir, wann ein Brandschutznachweis erforderlich ist und wie du diesen erhältst.

Baupolizei

Ist ein Haus fertig gebaut, fährt die Polizei auf: Die Baupolizei. Denn Bauherrschaften müssen nach Abschluss eines Neu- oder Umbaus nachweisen, dass alle Vorgaben aus der Baubewilligung eingehalten wurden. In unserem Artikel erfährst du, welche Aufgaben die Baupolizei übernimmt, wie eine Baukontrolle abläuft, was die Selbstdeklaration im Kanton Bern bedeutet und welche Folgen Verstösse gegen Bauvorschriften haben können. So weisst du, worauf es bei der Bauabnahme ankommt.
Zum Artikel über die Baupolizei, ihre Aufgaben und Zuständigkeiten.

Bauen auf fremdem oder begrenztem Grundstück

Hausbau ohne eigenes Land

Mit dem Eintrag in das Grundbuch wird das Baurecht eine dauernde und selbstständige Dienstbarkeit. Dauernd, weil das Baurecht mindestens 30 Jahre lang besteht, selbstständig, weil es an keine Person gebunden ist und deshalb vererbt, verkauft oder verschenkt werden kann. Ausserdem kann das Baurecht dank dem Grundbucheintrag auch mit einer Hypothek belastet werden. Im Baurechtsvertrag einigen sich Baurechtgebende und Baurechtnehmende über «Lage, Gestalt, Ausdehnung und Zweck der Bauten sowie über die Benutzung nicht überbauter Flächen». Bauen im Baurecht ist eine Alternative für diejenigen, die sich das Grundstück nicht leisten können.
Mehr zum Baurecht in der Schweiz.

Grenzabstände im Kanton Bern

Grundsätzlich ist in der Schweiz jede Eigentumspartei berechtigt, ihr Grundstück durch Zäune, Mauern oder Pflanzenhecken einzufrieden, also gegen aussen abzuschirmen. Aus feuerpolizeilichen und wohnhygienischen Gründen müssen aber die vorgegebenen Grenzabstände eingehalten werden. Im Kanton Bern regelt das Gesetz betreffend die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches alle nachbarrechtlichen Belange.
Diese Regeln bei den Grenzabständen gelten beim Bauen.

Näherbaurecht

In der Schweiz gelten strenge baurechtliche Abstandsvorschriften wie Grenzabstände oder Gebäudeabstände. Diese Vorschriften schränken die Flexibilität bei Neu-, An- und Umbauten ein. Mit dem Näherbaurecht können sich Nachbarinnen und Nachbarn das Recht einräumen, näher an die Grundstücksgrenze zu bauen, als es die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Erfahre mehr zum Näherbaurecht in der Schweiz. 

Ausnützungsziffer 

Das Grundstück, auf dem Bauherrinnen und Bauherren ihr Traumhaus bauen wollen, muss vielen Ansprüchen gerecht werden. Vor dem Kauf sind viele Standortvorteile und -nachteile abzuwägen. Doch ein Argument für oder gegen ein Grundstück geht gerne vergessen oder wird erst nach dem Kauf ein Thema: die Ausnützungsziffer – also das Verhältnis zwischen Grundstückfläche und Bruttogeschossfläche. Je höher die Ausnützungsziffer, desto flexibler bist du – und umso wertvoller ist das Grundstück, das du kaufen willst.
Erhalte hier alle nützlichen Information zur Ausnützungsziffer.

Dienstbarkeiten, Leitungen und Zufahrt

Leitungs- und Durchleitungsrecht

Dienstbarkeiten wie das Leitungsrecht und das Durchleitungsrecht können dein Bauvorhaben beeinflussen. Zum einen bautechnisch, weil du möglicherweise eine Strom-, Wasser- oder Gasleitung verlegen musst. Mit dem Leitungsrecht räumt die Eigentumspartei eines Grundstücks der Eigentumspartei eines anderen Grundstücks das Recht ein, eine Leitung durch ihr Grundstück zu führen. Dienstbarkeiten wie das Leitungsrecht beinhalten Pflichten. Darum lohnt es sich, den Vertrag gründlich zu lesen, wenn du ein Grundstück kaufst.
Was du zum Durchleitungsrecht wissen musst. 

Rechte und Pflichten beim Wegrecht

Im Idealfall grenzt eine Bauparzelle an eine öffentliche Strasse. Wenn nicht, muss die Bauherrschaft ein fremdes Grundstück als Zufahrt zu ihrem Haus nutzen, in der Regel eine Privatstrasse. Hier kommt das Wegrecht ins Spiel.
Wir sagen dir, was du zu Privatstrasse und Wegrecht in der Schweiz wissen musst. 

Hausanschluss

Jedes Haus verfügt über Anschlüsse an die lokalen Netze von Wasser, Abwasser, Elektrizität und Kommunikation. Bei Bauvorhaben, Kontrollen oder Sanierungen müssen die zuständigen Versorgungsunternehmen und Instanzen bekannt sein. Die Bauämter der Gemeinden verfügen über die notwendigen Informationen und stellen Listen, meist als Teil der Bauvorschriften zur Verfügung. 
Wer ist bis zu welchem Punkt für die Hausanschlüsse verantwortlich?

Rechte, Pflichten und Haftung beim Bauen

Haftung bei Baumängeln

Es gibt kaum einen Umbau oder Neubau ohne Baumängel. Weil die Handwerkerinnen und Handwerker oft unter Kosten- und Zeitdruck arbeiten, häufen sich Mängelrügen.
Wichtig ist, dass du als Bauherrin oder Bauherr weisst, wer für Baumängel haftet und wie lange du Mängel beanstanden kannst.

Bauabnahme

Als Bauherrschaft bist du gemäss Prüfungs- und Rügepflicht verpflichtet, das fertiggestellte Haus zu prüfen und alle Mängel innerhalb der gesetzlichen oder vertraglichen Fristen zu rügen. Die Bauabnahme ist die Besichtigung des fertiggestellten Bauwerks durch die Bauherrschaft.
Erfahre alles, was du zur Bauabnahme wissen musst. 

Haftung auf der Baustelle

In die Sicherheitsvorkehrungen auf dem Bau sind alle Beteiligten involviert: Baufirmen und Bauarbeitende, aber auch Bauherrinnen und Bauherren und Planende. Bauarbeiten müssen so geplant werden, dass das Sicherheitsrisiko möglichst gering ist. 
Aber wer haftet, wenn ein Unfall passiert?

Besondere Vorgaben beim Hausbau

Denkmalschutz

Denkmalgeschützte Häuser umzubauen ist grundsätzlich gut möglich. Die Eigentumspartei sollte aber die Denkmalpflege so früh wie möglich miteinbeziehen. Was möglich ist und welchen Kostenanteil die Denkmalpflege übernimmt, entscheidet sie von Fall zu Fall.
Diese Regeln gelten für Eigentümerinnen und Eigentümer beim Denkmalschutz.