Hypothèques en Suisse : guide sur les types de prêts, les taux d’intérêt et le financement

Types d'hypothèques et modes de financement

Prêts hypothécaires en Suisse : comparaison des différents modèles

La plupart des banques, caisses de retraite et compagnies d’assurance qui financent l’accession à la propriété accordent un prêt hypothécaire pouvant aller jusqu’à 80% de la valeur d’une maison ou d’un appartement. En tant qu’acheteuse ou acheteur, vous devez donc disposer d’au moins 20% de fonds propres. Pour le financement, vous avez le choix entre plusieurs types de prêts hypothécaires :

• Hypothèque à taux fixe
• Hypothèque à taux variable
• Hypothèque Saron

Ne vous précipitez pas sur la première offre venue. À long terme, ce n’est pas l’hypothèque qui semble la moins chère qui vous permettra d’économiser le plus d’argent, mais une combinaison judicieuse de modèles et de durées. Demandez conseil à votre banque, mais sollicitez aussi un deuxième avis. 

Si vous construisez ou rénovez au lieu d’acheter, vous avez besoin d’un crédit de construction. Principale différence par rapport à l’hypothèque : la ligne de crédit est affectée à un usage spécifique. La banque ne paie que les factures liées à votre projet de construction ou de rénovation.
Découvrez ici tout ce qu'il faut savoir sur le crédit de construction en Suisse et le financement de la construction d'une maison.

Il existe également d’autres types d’hypothèques qui, selon votre situation, pourraient vous intéresser :

• Un prêt hypothécaire vert, si vous souhaitez construire ou rénover de manière durable.
• Un prêt hypothécaire sur épargne, si vous souhaitez emprunter l’argent provenant de votre avoir de prévoyance.
• Une hypothèque inversée, si vous souhaitez compléter votre retraite et votre pension.

Comparer les prêts hypothécaires et trouver les conditions adaptées

Comparer les offres de crédit immobilier et évaluer les taux d’intérêt

Lors des demandes d'offres de prêt immobilier, vous avez souvent tendance à comparer ce qui n’est pas comparable. Vous risquez ainsi de ne pas voir le piège caché derrière une offre qui semble avantageuse à première vue, ou de passer à côté des économies que permet le modèle d'hypothèque le plus approprié. Adaptez le taux d’intérêt à votre situation personnelle et familiale. Méfiez-vous des offres alléchantes. 
Grâce à nos conseils, vous saurez comparer correctement les offres de prêt immobilier.

Préparer soigneusement l'entretien de financement

Une fois que vous aurez sélectionné deux ou trois offres, vous devriez entamer les négociations avec les prestataires lors d’un entretien consacré au financement. Les sommes en jeu sont importantes, c’est pourquoi il faudra préparer au mieux à ces entretiens. Rassemblez tous les documents relatifs au bien immobilier, ainsi qu’à votre situation financière et patrimoniale. Plus ces documents seront complets, plus votre position de négociation sera solide.
Nous vous montrons comment négocier efficacement votre prêt immobilier et obtenir de meilleures conditions.

Souscrire un prêt immobilier en ligne : opportunités et risques

La plupart des acheteurs potentiels s’informent sur Internet au sujet des prêts immobiliers et des taux d’intérêt, ou comparent les offres en ligne. Ils sont de plus en plus nombreux à souscrire leur prêt immobilier sur le site web d’une banque. Certains n’ont besoin que de 30 minutes pour obtenir un accord définitif. De nombreux arguments plaident en faveur d’un prêt immobilier en ligne. Surtout pour les propriétaires qui s’y connaissent en matière d'hypothèques et savent exactement ce qu’ils veulent.
Découvrez comment souscrire un prêt immobilier en ligne et quels sont les avantages des offres numériques.

Conditions préalables et contrats

Conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire

Lorsque vous achetez une maison ou un appartement, vous avez besoin d’un financement externe. Votre banque se fera un plaisir de vous prêter cet argent si vous remplissez certaines conditions. Le bien immobilier et, surtout, votre situation financière et personnelle sont des facteurs déterminants. Mieux vous justifiez votre situation et le bien immobilier, plus vous avez de chances d’obtenir un crédit. 
Découvrez ici quelles sont les conditions à remplir en Suisse pour obtenir un crédit hypothécaire.

Vérifier le contrat hypothécaire

Dès que vous vous êtes mis d’accord avec la banque sur tous les points importants du financement, vous établissez une relation contractuelle. En principe, les contrats peuvent être conclus sans formalités particulières, c’est-à-dire également oralement, lorsqu’aucune règle de forme spécifique ne s’applique, comme c’est le cas pour les hypothèques. Le contrat écrit confirme l’accord conclu oralement. Lisez attentivement les clauses en petits caractères avant de signer le contrat de crédit hypothécaire, vérifiez le montant de la clause de résiliation et négociez les différentes conditions.
Découvrez les points que vous devez examiner attentivement avant de signer un contrat hypothécaire.

Pas d’hypothèque sans cédule ni contrat de gage

Quel que soit le bailleur de fonds de votre maison ou de votre appartement : lorsque vous contractez un crédit hypothécaire, vous avez besoin d’une cédule servant de garantie pour le créancier et d’un contrat de gage qui régit les conditions générales.
Découvrez à quoi vous devez prêter attention concernant la cédule hypothécaire et le contrat de gage, et à quels coûts il faut s'attendre.

Rembourser votre hypothèque : de manière directe ou indirecte ?

Si vous achetez une maison à CHF 1,5 million, la banque finance jusqu’à CHF 975 000 au titre d’une hypothèque de premier rang et jusqu’à CHF 225 000 au titre d’une hypothèque de deuxième rang. Vous devez amortir dans un délai de 15 ans, c’est-à-dire rembourser, la deuxième hypothèque ou dès que vous atteignez l’âge de la retraite. Dans notre exemple, cela représente CHF 15 000 par an. La plupart des gens amortissent leur deuxième hypothèque de manière indirecte, mais l’amortissement direct présente également des avantages.
Comparez l'amortissement direct et indirect et découvrez quelle solution correspond le mieux à votre situation.

Prolonger, racheter ou transférer un prêt hypothécaire

Prolonger ou renouveler par anticipation le prêt hypothécaire

Si vous vous attendez à une hausse des taux d’intérêt, vous pouvez renouveler votre prêt immobilier avant son échéance. Selon la date à laquelle vous le renouvelez, vous devrez payer une prime, appelée « majoration de taux à terme ». De nombreuses banques vous permettent de renouveler votre prêt immobilier entre 6 et 24 mois avant son échéance. Chez la plupart, le renouvellement est gratuit jusqu’à 6 mois avant l’échéance, voire jusqu’à 12 mois chez certaines.
Découvrez dans quels cas un renouvellement anticipé du prêt hypothécaire peut être intéressant et quels points vous devez prendre en compte.

Prêt immobilier en cours lors de la vente d’une maison

Parfois, les besoins et la situation évoluent. La jeune famille déménage pour des raisons professionnelles, le couple de personnes âgées troque sa maison, devenue trop grande, contre un appartement plus petit dès que les enfants ont quitté le foyer. Il existe des solutions pour ces cas de figure.
Vous trouverez ici tout ce qu’il faut savoir sur la vente d’une maison grevée d’un prêt hypothécaire.

Par exemple, si l’hypothèque à taux fixe est encore en cours au moment de la vente, vous devrez certes payer une indemnité de remboursement anticipé, mais vous bénéficierez en contrepartie de taux d’intérêt fixes et d’une sécurité budgétaire à long terme si vous souhaitez finalement conserver votre logement.
Découvrez dans quels cas une indemnité de remboursement anticipé est due et comment ses coûts se composent.