Droit de la construction : le guide complet pour la Suisse

Comprendre le droit foncier

Aperçu du droit foncier

En Suisse, conformément à l’article 655 du Code civil, on entend par « bien immobilier » les biens fonciers, les droits autonomes et durables inscrits au registre foncier, les mines ainsi que les parts de copropriété sur des biens. Le droit immobilier régit l’ensemble des questions juridiques relatives aux biens immobiliers, par exemple

• le droit de superficie
• les servitudes
• les droits de gage immobilier
• les contrats de vente et de donation, ainsi que les avances d’héritage
• le droit de voisinage
• le droit d’usufruit et d’habitation
• les lotissements et regroupements
• le droit de la propriété par étages

Importants sous-domaines du droit immobilier

Domaines spécifiques du droit foncier

Les prestations fournies par les avocats ou les notaires, en détail :

• Le droit de superficie est le droit d’utiliser un terrain pendant une durée déterminée (généralement de 30 à 100 ans). Le propriétaire accorde au titulaire la possibilité de construire sur son terrain. En contrepartie, il perçoit un loyer. Un notaire authentifie les contrats de droit de superficie.
  Vers l'article spécialisé sur le droit de la construction en Suisse.
• Les servitudes, telles que les droits de passage à pied et en voiture ou les restrictions en matière de construction et de plantation, mais aussi les droits de construction, d’usufruit ou d’habitation, doivent être inscrites au registre foncier. Les contrats de servitude régissent qui doit tolérer ou s’abstenir de faire quelque chose et comment fonctionnent les indemnisations.
  Vers l'article spécialisé sur les routes privées et le droit de passage en Suisse.
• Les droits de gage immobilier grèvent des biens-fonds et font l’objet d’un acte authentique. Si le débiteur ne remplit pas ses obligations financières, le créancier peut faire réaliser le gage immobilier dans le cadre d’une procédure de poursuite ou de faillite et ainsi garantir sa créance.
  Vers l'article spécialisé sur l'extrait du registre foncier.
• Un achat, une donation ou une avance sur héritage doit faire l’objet d’un contrat et le notaire doit l’authentifier. Les contrats régissent les droits et les obligations. Dans le cadre des dispositions successorales familiales, les biens immobiliers sont le plus souvent cédés à titre d’avance sur héritage (imputée sur les futures parts successorales).
  Vers l'article spécialisé sur l'avance sur héritage.
• Le droit de voisinage est régi non seulement par le droit civil, mais aussi par le droit fédéral, cantonal et communal. Les conflits entre voisins durent généralement longtemps, coûtent cher et nuisent à la qualité de l’habitat et, par conséquent, à la qualité de vie. C’est pourquoi les avocats ou les notaires, en tant que médiateurs, cherchent une solution à l’amiable.
• Le droit d’usufruit définit qui est autorisé à jouir d’un bien immobilier, c’est-à-dire à l’habiter ou à le louer et à en conserver les revenus locatifs. Le droit d’habitation est généralement accordé à vie et détermine qui peut occuper la maison ou l’appartement, mais sans pouvoir le louer. Souvent, les enfants accordent à leurs parents le droit d’habitation après un avancement sur héritage, à titre de prévoyance vieillesse.
  Vers l'article spécialisé sur le droit d’usufruit.
• Le droit de la PPE est complexe, car les copropriétaires ne possèdent pas l’ensemble du bien immobilier, mais seulement une part. Le registre foncier inscrit cette dernière. C’est sur cette base que l’on répartit les frais d’entretien et d’exploitation des parties communes, ainsi que les droits de vote à l’assemblée des copropriétaires, qui statue sur l’ensemble des travaux à réaliser sur les parties communes. Selon la composition des copropriétaires, cela peut présenter un potentiel de conflit plus ou moins important. C’est pourquoi il est essentiel, lors de la constitution d’une copropriété, d’anticiper tous les problèmes éventuels.
  Vers l'article spécialisé sur la propriété par étages (PPE).

Morcellement de terrains

Le lotissement consiste à diviser des terrains, tandis que le regroupement consiste à les réunir. Il est important de régulariser tous les droits et charges inscrits au registre foncier. Le règlement de toutes les servitudes s’avère particulièrement compliqué.
Découvrez le contenu et la portée d'un contrat de vente immobilière.

Permis de construire et demande de permis de construire

Permis de construire

Cela peut paraître surprenant, mais en Suisse, construire est en principe interdit. Si vous souhaitez tout de même le faire, il faudra obtenir un permis de construire. Vous vous retrouvez alors confronté à une multitude de dispositions : le droit fédéral, le droit cantonal, ainsi que le droit communal, qui diffèrent encore selon les cantons et les communes. 
Nous vous indiquons quels projets de construction sont soumis à autorisation et comment obtenir un permis de construire.

Opposition à une demande de permis de construire

Toute personne directement concernée et disposant d’un intérêt légitime peut faire opposition à une demande de permis de construire. Par exemple, les propriétaires fonciers, les titulaires d’un droit de construction, les ayants droit à l’achat, les titulaires d’une servitude, les locataires ou les fermiers, peuvent faire opposition contre une demande de permis de construire. Selon le canton, le délai est de 20 ou 30 jours à compter de la date de publication. Si vous ne respectez pas ce délai, vous perdez votre droit de recours. L’autorité compétente en matière de construction statue alors et délivre le permis de construire si le projet respecte toutes les conditions légales.
Ce qu'il faut savoir sur l'opposition à une demande de permis de construire.

Certificat de sécurité incendie

Pour faire approuver un projet de construction par les autorités, vous devez généralement présenter un certificat de protection contre l’incendie. Il permet aux concepteurs responsables de documenter la manière dont ils entendent mettre en œuvre la protection contre l’incendie dans le cadre du projet de construction. Il doit en outre attester que les mesures prévues sont conformes aux prescriptions suisses de protection contre l’incendie (BSV 2015) de l’Association des assurances incendie cantonales (AIC), qui sont obligatoires sur l’ensemble du territoire national.
Nous vous expliquons dans quels cas un certificat de protection contre l’incendie est requis et comment l'obtenir.

Police des constructions

Une fois le chantier d’une maison achevée, la police des constructions intervient. A l’issue d’un nouveau projet ou d’une transformation, les maîtres d’ouvrage doivent prouver qu’ils ont respecté toutes les exigences du permis de construire. Dans cet article, vous découvrirez quelles sont les missions de la police des constructions, comment se déroule un contrôle de chantier, ce que signifie l’autodéclaration dans le canton de Berne et quelles conséquences peuvent entraîner les infractions aux règles. Vous saurez ainsi ce qui est important lors de la réception des travaux.
Vers l'article consacré à la Police des constructions, à ses missions et à ses compétences.

Construire sur un terrain appartenant à un tiers ou de surface limitée

Construction d’une maison sans terrain propre

Une fois inscrit au registre foncier, le droit de superficie devient une servitude permanente et autonome. Permanente, car le droit de superficie existe pendant au moins 30 ans. Autonome, car il n’est lié à aucune personne et peut donc être transmis par succession, vendu ou donné. Grâce à son inscription au registre foncier, le droit de superficie peut également être grevé d’une hypothèque. Dans le contrat de droit de superficie, le concédant et le concessionnaire s’accordent sur l’emplacement, la forme, l’étendue et la destination des constructions, ainsi que sur l’utilisation des surfaces non bâties. Construire en droit de superficie est une alternative pour ceux qui n’ont pas les moyens d’acquérir un terrain.
En savoir plus sur le droit de superficie en Suisse.

Distances par rapport aux limites de propriété dans le canton de Berne

En principe, en Suisse, toute propriétaire ou tout propriétaire est en droit de délimiter son terrain à l’aide de clôtures, de murs ou de haies végétales, c’est-à-dire de le protéger de l’extérieur. Toutefois, pour des raisons de sécurité incendie et d’hygiène du logement, il est nécessaire de respecter des distances par rapport aux limites de propriété prescrites. Dans le canton de Berne, la loi relative à l’introduction du Code civil suisse régit toutes les questions relevant du droit de voisinage.
Ces règles concernant les distances par rapport aux limites de propriété s’appliquent lors de la construction.

Droit de construction rapprochée

En Suisse, le droit de la construction impose des règles strictes en matière de distances, notamment par rapport aux limites de propriété ou entre les bâtiments. Ces règles limitent la flexibilité lors de constructions neuves, d’extensions ou de transformations. Le droit de construction rapprochée permet aux voisins de s’accorder mutuellement le droit de bâtir plus près de la limite de propriété que ne le permettent le règlement de construction et le plan de zone.
Découvrez-en plus sur le droit de construction rapprochée en Suisse.

Coefficient d’occupation des sols

Le terrain sur lequel les maîtres d’ouvrage souhaitent construire la maison de leurs rêves doit répondre à de nombreuses exigences. Avant l’achat, évaluez les nombreux avantages et inconvénients liés à l’emplacement. Un élément déterminant d'un terrain est souvent oublié ou ne devient un sujet de préoccupation qu’après l’achat : le coefficient d’occupation des sols. C'est le rapport entre la superficie du terrain et la surface brute de plancher. Plus le coefficient d’occupation des sols est élevé, plus vous disposez de flexibilité et plus le terrain que vous souhaitez acheter a de la valeur. 
Retrouvez ici toutes les informations utiles sur le coefficient d’occupation des sols.

Servitudes, conduites et voie d’accès

Droit de passage et droit de traversée

Les servitudes telles que le droit de passage de conduites et le droit de passage peuvent avoir une incidence sur votre projet de construction. D’une part, sur le plan technique, car vous devrez peut-être poser une conduite d’électricité, d’eau ou de gaz. Le droit de passage de conduites permet à un propriétaire d’accorder à son voisin le droit de faire passer une conduite sur son terrain. Les servitudes telles que le droit de passage de conduites comportent des obligations. C’est pourquoi il est important de lire attentivement le contrat lorsque vous achetez un terrain.
Ce que vous devez savoir sur le droit de passage.

Droits et obligations liés au droit de passage

Dans l’idéal, un terrain à bâtir est limitrophe d’une voie publique. Si ce n’est pas le cas, le maître d’ouvrage doit utiliser un terrain tiers pour accéder à sa maison, généralement une voie privée. C’est là qu’intervient le droit de passage.
Nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur les voies privées et le droit de passage en Suisse.

Raccordement domestique

Chaque maison dispose de raccordements aux réseaux locaux d’eau, d’assainissement, d’électricité et de télécommunications. Lors de projets de construction, de contrôles ou de rénovations, il est nécessaire de connaître les entreprises de services publics et les instances compétentes. Les services d’urbanisme des communes disposent des informations nécessaires et mettent à disposition des listes dans le cadre des règlements de construction.
Qui est responsable des raccordements domestiques et jusqu’à quel point ?

Droits, obligations et responsabilité dans le domaine de la construction

Responsabilité en cas de vices de construction

Il n’y a pratiquement pas de travaux de rénovation ou de construction qui ne présentent pas de vices de construction. Comme les artisanes et les artisans travaillent souvent sous la pression des coûts et des délais, les réclamations pour vices de construction se multiplient.
En tant que maîtresse d’ouvrage ou maître d’ouvrage, il est important que vous sachiez qui est responsable des vices de construction et pendant combien de temps vous pouvez les signaler.

Réception des travaux

En tant que maître d’ouvrage, vous devez, conformément à l’obligation de vérification et de réclamation, vérifier la maison achevée et signaler tous les défauts dans les délais légaux ou contractuels. La réception des travaux consiste en l’inspection de l’ouvrage achevé par le maître d’ouvrage.
Découvrez tout ce que vous devez savoir sur la réception des travaux.

Responsabilité sur le chantier

Toutes les parties prenantes sont impliquées dans les mesures de sécurité sur les chantiers : les entreprises de construction et les ouvriers du bâtiment, mais aussi les maîtres d’ouvrage, ainsi que les concepteurs. Les entreprises de construction doivent planifier les travaux de manière à réduire au maximum les risques pour la sécurité. 
Mais qui est responsable en cas d’accident ?

Exigences particulières en matière de construction de maisons

Protection des monuments historiques

Il est en principe possible de rénover des bâtiments classés. Il faut toutefois consulter les services de conservation du patrimoine dès que possible. Ces derniers déterminent au cas par cas ce qui est possible et quelle part des coûts ils prennent en charge.
Ces règles s’appliquent aux propriétaires de biens classés.